En respuesta a una consulta sobre tributación sobre un solar propiedad de dos sociedades que pretenden disolverse, la Dirección General de Tributos señala que la operación estará sujeta a la segregación de las fincas, la redistribución hipotecaria y la disolución de la comunidad de bienes.
Por las dos primeras convenciones, cada sociedad tributará de manera independiente por el concepto de actos jurídicos documentados, mientras que por la disolución de la comunidad de bienes tributará por actos jurídicos documentados o por operaciones societarias en función de que la comunidad de bienes haya realizado o no actividad empresarial.
Entre los pormenores de la consulta realizada, se especifica que las dos sociedades que han pedido consejo son propietarias por mitades indivisas de un solar sin edificar. Además, la cuota del 50% del solar sin edificar perteneciente a una de ellas se encuentra gravada con una hipoteca. Y que ambas sociedades desean disolver el proindiviso existente sobre el solar y adjudicarse cada una el 50% de dicha finca.
Para ello, por tanto, procederán a otorgar una escritura pública que recoja la segregación del solar en dos fincas iguales A y B y la extinción del condominio mediante la adjudicación a una sociedad de la finca A, sobre la que permanecerá la carga hipotecaria, y de la finca B a la otra entidad mercantil, libre de carga hipotecaria.
Conforme al artículo 4 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD), “a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”.
Por otra parte el artículo 31.2 del texto que regula ese impuesto establece que las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Por todo ello, no cabe afirmar que la distribución de una hipoteca entre varias fincas no suponga modificación alguna de la responsabilidad hipotecaria, sino que por el contrario, la finalidad propia de dicho acto es, precisamente, la modificación de la hipoteca inicialmente constituida sobre la finca matriz, de tal forma que cada una de las nuevas fincas resultantes viene a tener una responsabilidad hipotecaria independiente, lo que explica que no pueda ya el acreedor repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera.
Por otro lado tampoco es obstáculo para determinar la tributación por la cuota gradual del documento notarial el que la hipoteca cuya responsabilidad ahora se distribuye ya hubiese tributado con anterioridad y por igual concepto, siendo lo fundamental a la hora de determinar la sujeción por la cuota variable del documento notarial la existencia de un acto jurídico independiente. Así, el que una hipoteca haya tributado en su constitución no es obstáculo para que tribute la cancelación de la misma.
