Las entidades financieras acaban de recibir, para su consulta, la nueva circular del Banco de España sobre la frecuencia con que deben realizarse las tasaciones de sus activos inmobiliarios, así como la introducción de algunas modificaciones al respecto. Se pretende que los bancos reconozcan, por sí mismos, posibles valoraciones que han quedado anticuadas para que, en consecuencia, se apliquen nuevas provisiones para cubrir previsibles minusvalías futuras.
En el caso de ‘operaciones normales’, las entidades dispondrán de una valoración con una antigüedad máxima de un año en los casos de bienes inmuebles comerciales, y de tres años en los demás casos.
Si son préstamos que superen los tres millones de euros o el 5% de los recursos propios de la entidad de crédito y para aquellos en los que la garantía sea un inmueble con características singulares, dicha valoración deberá efectuarse mediante una tasación individual completa.
Con carácter general, en ‘operaciones subestándar’, serán aplicables los mismos criterios que en operaciones normales, con el requisito adicional de revisión de las valoraciones una vez al año también en los casos de bienes inmuebles residenciales terminados.
En el caso de que una operación pase a clasificarse contablemente como dudosa y, mientras permanezca en esa categoría, se deberá disponer de una valoración con antigüedad máxima de un año.
En el caso de bienes inmuebles residenciales terminados en los que el cociente de dividir el riesgo vigente por el importe de la última tasación disponible (en adelante loan to value o LTV) sea superior al 70%, se deberá disponer de una tasación individual completa al menos una vez cada tres años. En otros inmuebles se deberá disponer de una tasación individual completa al menos una vez al año cuando la operación presente un LTV superior al 50%, o al menos una vez cada tres años si el LTV es igual o inferior al 50%.
Asimismo, en todos aquellos casos en que se produzca la reestructuración o refinanciación de una operación, la entidad deberá contar con una revisión de la valoración de la garantía con una antigüedad máxima de un año. Por otra parte, la valoración de los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas deberá revisarse realizando una tasación individual completa al menos una vez cada tres años.
En todo caso, deberán revisarse las valoraciones al menos con periodicidad anual siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios de los activos puedan estar experimentando disminuciones significativas.
Y estas revisiones deberán efectuarse por sociedades de tasación homologadas independientes y por profesionales, diferentes en cada caso de las sociedades y profesionales que realizaron las valoraciones iniciales o inmediatamente anteriores. Si no pudiera cumplirse con alguna de las citadas condiciones deberá dejarse constancia, entre los antecedentes de la operación, de tal hecho y de sus causas.
Con carácter general, y salvo en los supuestos en que los párrafos anteriores establezcan otra cosa, en las revisiones del valor de los activos en garantía de operaciones las entidades pueden optar por realizar tasaciones individuales completas o utilizar modelos automáticos de valoración. No obstante, si no se cumplieran los requisitos previstos a continuación para el uso de modelos automáticos de valoración, se realizarán tasaciones individuales completas.
Excepcionalmente, en aquellos supuestos en que no se cumplan los requisitos para el uso de modelos automáticos de valoración y debido al elevado número de inmuebles afectados no sea factible la realización de tasaciones individuales completas a todos ellos, las entidades podrán encargar a sociedades de tasación homologadas independientes la valoración de los inmuebles afectados utilizando procedimientos estadísticos muestrales.
