Preséntanos una valoración actualizada de los activos, y vemos si se puede o no refinanciar la deuda. Es la respuesta que recibió El Corte Inglés de las entidades financieras cuando hace un año testó las posibilidades de refinanciar los 5.000 millones de euros de deuda financiera que acumula el grupo distribuidor presidido por Isidoro Álvarez.
Sin más garantías, la refinanciación no sería posible. Y así ha sido. Tras la valoración de activos realizada por Tinsa, los bancos ya saben que, en el hipotético caso de que, dentro de ocho años –el nuevo plazo de vencimiento de la deuda –, los pagos fueran difíciles de asumir, cuentan con parte de los centros comerciales como garantía.
De momento, lo que se ha firmado es la refinanciación con los seis principales bancos españoles. Unos 3.800 millones de euros equivalentes al 76% del total de la deuda. Los aproximadamente 1.200 millones restantes también serán refinanciados en breve, al estar obligadas el resto de entidades a adherirse al acuerdo por haberse superado el 75% del importe de deuda refinanciado. No tendrá que hacerlo la británica Barclays al haberse amortizado los 100 millones que tenía prestados.
Aunque se temió en un principio, finalmente no se ha incluido la titulización de los derechos de cobro de Financiera El Corte Inglés, que en 2012 concentró el 42% de los créditos dados por establecimientos financieros para la adquisición de bienes de consumo en España.
Lo que ha venido a decir la nueva tasación de inmuebles es que los centros comerciales, situados en los mejores emplazamientos de las principales ciudades españolas, tendrían un hipotético valor de unos 16.000 millones. La red comercial está integrada por 83 grandes almacenes, 39 Hipercor, 253 tiendas de proximidad (Supercor, Supercor Exprés y Opencor), 68 Sfera y 107 Óptica 2000.
Cantidad a la que habría de sumarle otros 2.000 millones correspondientes al resto del patrimonio inmobiliario, compuesto por edificios administrativos, espacios logísticos o la torre Titania, la que se ha construido junto al paseo de la Castellana en el solar dejado vacante tras la defenestrada torre Windsor, que fue pasto de las llamas en febrero de 2005.
El nuevo edificio que ya se percibe en el ‘skyline’ de la capital, o más bien el solar sobre el que se ha levantado, fue adquirido por El Corte Inglés en julio de 2007. Pagó casi 500 millones de euros por Ason Inmobiliaria de Arriendos, sociedad de la familia Reyzábal, propietaria del solar de la torre Windsor y del 20% de la torre Picasso, ambas situadas en Madrid, además del edificio Marbella y varios locales, también en la capital, y de diversos inmuebles en Castellón, Murcia y Vizcaya.
Solo seis meses después, El Corte Inglés hizo caja y vendió ese 20% de Torre Picasso a FCC por 170 millones, valorando así entonces este edificio en 850 millones. Cifras mareantes que ya nada tienen que ver con lo que ahora estarían dispuestos a pagar potenciales compradores por inmuebles de estas características.
Bankia lo está pudiendo comprobar con su edificio del complejo de las Cuatro Torres, por el que pagó 815 millones a Mapfre y hoy nadie daría mucho más de 300 millones. O la misma FCC que, con sus deudas galopantes, tuvo que vender Torre Picasso a Amancio Ortega por 400 millones de euros a finales de 2011, un precio que suponía valorar el edificio por menos de la mitad de lo que se había contabilizado cuatro años antes cuando compró el 20% del inmueble a El Corte Inglés.
