El primer semestre de 2013 trajo consigo indicios alentadores de un aumento de la confianza en el sector inmobiliario terciario español, según pone de manifiesto el Análisis del sector terciario en España de Knight Frank, que ha sido publicado hoy. En el primer semestre del año se registró un acusado auge de la contratación de espacio de oficinas en Madrid, coincidiendo con un aumento del número de inversores en busca activa de oportunidades en el mercado español.
El volumen de absorción de oficinas en Madrid sumó 197.000 m² en el primer semestre del año 2013, lo que supone un aumento en torno al 60%, comparado con el primer semestre del año 2012. Este auge se vio estimulado por un número de operaciones a gran escala y en especial por el acuerdo de Vodafone de ocupar aproximadamente 50.000 m² en una nueva sede en Avenida de América.
El mercado de oficinas de Madrid muestra signos de creciente estabilidad. Los alquileres prime se mantuvieron sin cambios durante el primer semestre del año y nos aventuramos a afirmar que han tocado fondo tras caer más de un 40% desde el 2008. La tasa de disponibilidad en oficinas, que ha ido experimentando una tendencia alcista desde el 2007, descendió ligeramente en la primera mitad del año, como consecuencia de la falta de oferta de espacio nuevo en el mercado.
La opinión generalizada sobre el mercado de inversión de oficinas está asimismo mejorando, aunque todavía está por ver que ello conlleve un repunte significativo en los volúmenes de las operaciones. Un número cada vez mayor de inversores está buscando oportunidades en España, atraído por las rentabilidades relativamente altas, si se compara con otros mercados europeos, y sin duda alentado por un miedo, cada vez menor, a una ruptura de la zona euro. AXA, por ejemplo, acordó en junio comprar una cartera de oficinas en Barcelona por importe de €172 millones, en su primera operación en España desde el inicio de la crisis económica en el año 2008. Las rentabilidades de oficinas prime en Madrid se han estabilizado en aproximadamente un 6,25%.
En el sector retail, la actividad sigue viéndose afectada por un gasto relativamente tenue, pero los centros comerciales prime han demostrado una gran resistencia y han mantenido unos niveles de ocupación altos. El primer semestre del año se caracterizó por una ausencia de operaciones de inversión en centros comerciales, pero una serie de inversores empiezan a centrar su atención en inmuebles retail españoles. Cabe destacar la operación realizado por parte de Incus Capital que ha comprado un portfolio de tres centros comerciales a Morgan Stanley por aproximadamente €30 millones. El interés por estrategias retail dominantes en ciudades secundarias y terciarias está creciendo y los inversores se están viendo atraídos por las altas rentabilidades y la oportunidad de generar retornos a través del assetmanagement.
La actividad arrendadora en el mercado logístico e industrial de Madrid mejoró en el transcurso del primer semestre de 2013, con una absorción que alcanzó los 190.000 m² y una tasa de disponibilidad en descenso (más de dos puntos porcentuales), de un 14% a un 13,8%. No obstante, los inversores siguen mostrando una actitud cautelosa en este sector y la demanda continúa centrándose en activos arrendados prime para garantizar el contar con unos inquilinos que ofrezcan seguridad y se comprometan a contratos de larga duración.
Matthew Colbourne, researchinternacional de Knight Frank en Londres, comenta “La contratación de oficinas en Madrid en el primer semestre de 2013 se vio estimulada por un número de operaciones a gran escala, coyuntura que puede o no volver a darse en el segundo semestre del año. No obstante, el hecho de que usuarios tales como Vodafone se hayan comprometido con unos espacios de estas dimensiones en el primer semestre del año, indica que las empresas se están dando cuenta de que ahora es un buen momento para pasar a la acción, dado que hay grandes espacios de oficinas disponibles en Madrid con unos alquileres históricamente bajos. Con pocas previsiones de sacar al mercado oficinas nuevas, la disponibilidad empezará a tensarse y es poco probable que los alquileres prime caigan aún más.”
Humphrey White,Head of Commercial en Knight Frank España, afirma “En los últimos seis meses se ha registrado sin duda una mejora en el sentir de los inversores hacia el sector terciario español, y un grupo de inversores cada vez más variopinto está buscando oportunidades en España. Los inversores que han estado presentes en los últimos años, como es el caso de los fondos oportunistas y los compradores privados, se enfrentan ahora a una competencia que proviene de una gran variedad de inversores institucionales e internacionales, entre los que se incluyen los fondos alemanes y los compradores latinoamericanos.”
