Madrid. La consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle ha hecho públicos los datos para el mercado de alquiler e inversión en inmuebles de oficinas en Madrid para el tercer trimestre de 2012. Así, durante el período comprendido entre julio y septiembre de 2012, las rentas Prime sigue disminuyendo hasta un 2%, motivada por la escasez de transacciones y el nivel elevado de producto disponible. No obstante se ha producido ocasionalmente alguna transacción a precios muy elevados por las especiales características de demandas puntuales.
Como en trimestres anteriores, los mínimos de las zonas Secundaria y Satélite siguen manteniendo los precios, mientras que la Periferia sigue disminuyendo a un ritmo del 4,2% por la disponibilidad existente.
Con respecto a la oferta, Jones Lang LaSalle estima que la tasa de disponibilidad general aumenta un 2,1% hasta alcanzar el 11,44%. En general la disponibilidad tanto de oficinas como de edificios high-tech se mantiene relativamente estable en todas las zonas, y probablemente mantenga la tendencia a medio plazo, aumentando tan solo en casi un 3,5%, mientras se sigue esperando que tanto algún gran inquilino con sede en construcción y algunos inmuebles de la administración pública se liberen a corto plazo.
El nivel de contratación se sigue manteniendo en niveles muy bajos, sumando un total de 61.000 m². Se han registrado solo un par de operaciones de más de 5.000 m², una en Alcalá 65 y otra en Almagro 40 ambas en el CBD. El número de operaciones por encima de 1.000 m² sigue siendo muy bajo y el cómputo total de transacciones se mantiene a la baja, por lo que el promedio de m² alquilados sigue disminuyendo hasta algo menos de los 800 m².
Los inversores privados continúan demandando oportunidades de inversión de carácter defensivo, centradas en activos prime con inquilinos solventes. Debido a su capacidad para llevar a cabo operaciones con niveles muy bajos de deuda, son de los pocos activos en el mercado, lo que limita en gran medida alcanzar volúmenes de inversión elevados.
El otro grupo de inversores con capacidad financiera, son los internacionales dispuestos a entrar en el mercado español. Son inversores oportunistas, que debido a los altos retornos que les exigen a las inversiones, no han encontrado todavía operaciones acorde con sus perfiles de inversión.
Los precios de los activos siguen sin estar ajustados por lo que el diferencial entre oferta y demanda es aún muy amplio, con la consecuencia de que los activos en el mercado se encuentran en la mayoría de los casos a niveles de precios en los que no hay demanda.
Los bancos cuentan con importante stock de producto terciario, parte de él empieza a ser ofrecido en el mercado a precios muy por encima de mercado. En este sentido, destacan desde Jones Lang LaSalle, será fundamental estudiar la regulación aplicable a la Sociedad de Gestión de Activos (SGA) –el llamado banco malo– para determinar el valor de transmisión de estos activos y optar, en su caso, por su venta en el mercado o su transmisión a la SGA.
No ha habido transacciones relevantes en el mercado de oficinas de Madrid en período. Existen transacciones en curso, aunque no parece que vayan a formalizarse a corto plazo ya que el proceso de cierre es cada vez más largo, sin descartar que alguna de las mismas pueda materializarse antes de fin de año. La expectativa sobre la evolución de rentabilidades prime es estable si bien no se descarta un repunte de las mismas a finales de año.
