Madrid. La consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle ha hecho públicos hoy los datos del mercado de alquiler de oficinas e inversión correspondientes a Madrid para el primer trimestre del año 2012. Dicho informe destaca una considerable caída de la contratación y ausencia de promoción para nueva oferta a partir de 2013.
Mercado de oficinas
En el primer trimestre de 2012, las rentas de oficinas han seguido experimentando un moderado descenso en la mayoría de las zonas de Madrid, situándose el precio máximo en CBD en 25,25 €/m², lo que supone una reducción algo inferior al 2% respecto al trimestre anterior. Mientras siga aumentado la desocupación, es previsible que las rentas sigan bajando (aunque ahora lo hagan de forma más moderada).. Por su parte la Periferia es la que está registrando un comportamiento más estable. En el resto de zonas, carecen casi de demanda por lo que se están alcanzado rentas ya próximas a las propias de productos de otra tipología como el industrial.
El informe indica además que la oferta durante el primer trimestre del año ha sobrepasado los 2.100.000m² entre Oficinas y High Tech, aumentando un 2,6% respecto al trimestre anterior, situando la tasa de disponibilidad en el 11,19%.
La previsión de oferta de edificios de oficinas en alquiler en Madrid para los próximos meses del 2012 y 2013 no ha variado frente al último trimestre de 2011. La oferta en construcción para este año hará que aún crezca la disponibilidad de manera moderada durante los próximos dos trimestres hasta alcanzar cifras superiores al 13-14%, a partir de ahí tenderá a estabilizarse.
En el 2013 prácticamente toda la oferta que se espera está pre alquilada o es de ocupación propia por lo que puede ser la primera vez en años que casi no se promueva oferta nueva para arrendamiento, exceptuando posibles retrasos en la entrega de proyectos previstos para final de año.
En cuanto a la demanda , esta continúa en cifras muy bajas como en los últimos trimestres, lo que puede ocasionar que al menos hasta después del verano la contratación se mantenga en niveles similares a los de este trimestre. La tónica dominante sigue siendo la ausencia de grandes corporaciones demandando espacio.No obstante se empiezan a observar aproximaciones tímidas al mercado por parte de corporaciones de un cierto volumen, que comienzan a estudiar las oportunidades que este les brinda, si bien en muchos casos con una anticipación temporal al vencimiento de sus arrendamientos actuales..
El informe destaca también como la contratación durante este trimestre ha caído por debajo de los 60.000 m², lo que significa un descenso muy significativo de casi el 33% respecto al trimestre anterior. Estas cifras son similares a las alcanzadas durante los tres primeros trimestres de 2009 donde la contratación fue incluso inferior a la que se ha registrado en este primer trimestre.
Según José Miguel Setién, director de agencia oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid: “el mayor problema del mercado es que una parte muy significativa de la demanda, más del 90% en el caso de los grandes demandantes, acaba renovando sus actuales arrendamientos en detrimento de un posible cambio. Esto lleva en la mayoría de las ocasiones a una reducción del espacio que está en uso por parte de la compañía, y ha generado en gran parte el constante crecimiento de la oferta disponible. A ello se ha unido la finalización de proyectos que arrancaron en fechas previas a la crisis”.
Mercado de inversión
Al mismo tiempo, el informe elaborado por Jones Lang LaSalle refleja como los inversores extranjeros continúan pendientes de la evolución de la economía española, por lo que, en gran medida, se encuentran a la espera de oportunidades que puedan surgir en el CBD, ya que sería la zona de más rápida evolución una vez la recuperación tomara forma. Estos inversores estarán por tanto dispuestos a asumir más riesgo en productos de calidad en este submercado. No obstante, aunque con una mayor precaución también analizan el resto de zonas.
En cuanto a la demanda, el informe destaca como uno de los principales actores del mercado actual a los fondos oportunistas, quienes se encuentran en busca de oportunidades de inversión para posicionarse en en un momento históricamente bajo del ciclo inmobiliario De hecho, algunos de estos fondos oportunistas ya han adquirido carteras de préstamos hipotecarios con importantes descuentos. Aunque los inversores nacionales siguen activos en el análisis de transacciones, no se han materializado operaciones en este último trimestre.
La falta de financiación es uno de los principales motivos del estancamiento del mercado inmobiliario de inversión. La financiación disponible en el mercado existe aunque a precios elevados dificultando que se crucen operaciones en función de los retornos que demandan los inversores.
La oferta de oficinas como producto para invertir continúa siendo escasa y las oportunidades que surgen no se han ajustado a las condiciones actuales de la demanda. La diferencia entre oferta y demanda sigue siendo aún muy amplia razón que también explica la ausencia de transacciones. Existen otras opciones de mercado, aunque no son las ideales para los compradores por la calidad del producto, ubicación, contratos o inquilinos.
El informe elaborado por Jones Lang LaSalle refleja también como empieza a entrar cada vez más producto proveniente de bancos y cajas de procesos de refinanciación y adjudicaciones. Este producto tendrá interés por parte de inversores que buscan activos a precios competitivos o activos que necesiten gestión para reposicionarlos de nuevo en el mercado.
En cuanto a las rentabilidades en el mercado de oficinas, Juan Manuel Ortega, director de inversión de oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid aseguró: “las rentabilidades en las zonas prime no han sufrido variación alguna, manteniéndose en el 6%. Sin embargo, la falta de financiación junto con la situación del mercado de ocupantes y el riesgo de cada producto en cada zona, están presionando al alza, en zonas secundarias. En el caso de transacciones puntuales, de menor volumen, de activos de mucha calidad, ubicados en buena zona, con contratos a largo plazo e inquilinos de renombre, hablaremos de rentabilidades más agresivas pudiendo romper la barrera de las rentabilidades prime”.
Respecto a las transacciones, el volumen de inversión alcanza los 400 millones, lo que supone un 28% más que todo 2011, y representa la venta de la Torre Picasso. No obstante la transacción podría considerarse realizada en el año 2011 ya que fue comprometida en ese año.
