Madrid. Hemos visto anteriormente que en el desglose de los costes de una vivienda existían tres factores principales a tener en cuenta: el primero de ellos, el coste del suelo, el cual ha representado de media en España hasta un 50% del coste total de la vivienda, situación que hemos denunciado como insostenible y enormemente perjudicial para el Sector, pues precisamente el desproporcionado crecimiento del precio del suelo ha sido el origen de la burbuja especulativa que ha repercutido en el precio de la vivienda. El segundo factor es el coste de construcción, que pese a haber registrado bajadas significativas en períodos concretos desde 2008, ha repuntado ligeramente en los últimos meses. Y el tercer factor es el margen de beneficio de los promotores inmobiliarios, que a su vez, se divide en el beneficio neto, los impuestos, los costes financieros y los costes de gestión, publicidad y ventas.
A causa de la crisis se han planteado algunas formas de promoción de vivienda distintas a la habitual y generalizada realizada por promotores privados, como la promoción por cooperativas, en régimen de comunidad, o finalmente, la autopromoción. La razón de que haya crecido el interés por estas formas menos convencionales de promover viviendas radica en la necesidad de abaratar el precio final de venta de la vivienda, en la mayoría de los casos, para sortear la crisis y poner en mercado viviendas a menor precio y poder así comercializarlas con mayor facilidad.
Lo cierto es que los sistemas de cooperativas y en régimen de comunidad han venido siendo utilizados puntualmente en la promoción de vivienda protegida en áreas extensas de planeamiento en las principales ciudades del país, sobretodo en la Comunidad de Madrid y en Andalucía, donde el funcionamiento de cooperativas de viviendas está más extendido, pero no obstante su penetración en el mercado es muy limitada en base a dos factores: por un lado, por la triste propensión de los gestores de las cooperativas a incurrir en impagos, deficiencias varias y mala gestión, lo que conlleva problemas que hacen inviable la extensión de este sistema de promoción, (salvo contadas excepciones, que además cuentan con el apoyo de los sindicatos), y por otro, porque si bien el margen de beneficio de los promotores inmobiliarios fue bastante grande al principio del boom de 1997-2007, a medida que fueron pasando los años, el suelo fue comiéndose dicho margen y ganando peso en el coste total de la vivienda, de modo que pese a eliminar al tradicional promotor profesional en el sistema de cooperativas, el alto precio del suelo seguía imponiendo precios elevados de las viviendas, a lo que había que sumar los costes de los gestores de la cooperativa, en muchos casos similares a los de un promotor convencional. Lo cierto es que este sistema únicamente se ha mostrado viable para casos aislados de promoción de vivienda pública.
En el caso de la autopromoción, bien sea para el desarrollo de una vivienda unifamiliar o para el de una urbanización completa, las ventajas son más atractivas, pues en primer lugar, no existe el coste del suelo (hablamos, por supuesto, cuando los promotores sean los propietarios originales del suelo) y por tanto se consigue un abaratamiento muy significativo del coste total de las viviendas a promover; y en segundo lugar, si las viviendas resultantes están destinadas a los propietarios del suelo, tampoco existe el margen de beneficio del promotor y los costes se reducen a la tramitación urbanística y de licencias, los costes de construcción y los relacionados con los honorarios profesionales de los técnicos que desarrollen la promoción. Y si por el contrario las viviendas van destinadas a ponerse en mercado, el propietario del suelo tiene margen de beneficio suficiente como para no perder competitividad en los precios, pues como hemos dicho, no tiene que soportar el coste del suelo. Únicamente habría que señalar que, al igual que en los sistemas de cooperativas, es fundamental que quien gestione la promoción sea alguien de fiar y con la máxima profesionalidad en su trabajo, pues de lo contrario aparecerán fácilmente variaciones de precios de coste, dilataciones de los tiempos de ejecución y lo que es peor, desviaciones del capital de inversión.
Pese a todo lo dicho, tampoco creemos que el sistema de autopromoción se generalice en detrimento de la promoción profesional tradicional, ni siquiera en los casos de autopromoción en los que hay compra del suelo, como sucede por ejemplo cuando se compra un solar para hacerse un unifamiliar. Pero esto no quiere decir que actualmente y de forma puntual, la autopromoción no pueda ser una opción muy interesante de promover vivienda; y así destacamos dos casos:
– Autopromoción de vivienda propia. Si se tiene el suelo en propiedad, sin duda resulta la opción más interesante de obtener una vivienda, siempre a gusto del particular y sin tener que asumir los costes del suelo y el promotor privado. A su vez, si se compra el suelo, actualmente supone igualmente una manera muy atractiva de obtener una vivienda, pues el precio del suelo ha bajado significativamente y existen multitud de oportunidades en parcelas ya urbanizadas y con todos los servicios. Lógicamente, estas oportunidades de compra se sitúan en áreas periféricas de los centros urbanos, pues en éstos la escasez de suelo hace inviable la bajada de precios, pero la mejora del transporte público interurbano y las vías de comunicación así como la deslocalización de los centros de trabajo a áreas periféricas hacen muy atractiva esta opción. Pero esta última modalidad no creemos que dure mucho más de doce o quince meses, pues como hemos dicho en anteriores comentarios, el precio del suelo urbano tenderá al alza a poco que el sector se recupere.
– Autopromoción de vivienda para vender. En este caso, no es autopromoción en el sentido estricto, ya que el propietario del suelo no promueve su propia vivienda, sino que lo hace para ponerla en mercado. Pero esta opción, en la que el propietario del suelo junto a un equipo profesional, (lo que en EEUU se conoce como Project Manager), permite poner en mercado viviendas con reducciones muy significativas de precios, es una opción interesante siempre que se cuente con la financiación para ello.
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