miércoles, 29 mayo 2024

El precio de la vivienda continúa lastrando la rentabilidad del alquiler

Análisis de Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI)

A pesar de la fortísima subida de los alquileres durante el último año, su rentabilidad sigue por debajo de los niveles previos a la pandemia en treinta provincias, de acuerdo con el informe La rentabilidad del alquiler en España 2023 de Euroval.

La rentabilidad de las viviendas en alquiler sigue deparando alegrías a sus propietarios. Solo en 2022, la rentabilidad media a nivel nacional sumó un punto más respecto a la obtenida un año antes, situándose en el 5,9% anual. Pero no todo son buenas noticias. A pesar de la fortísima subida de los alquileres en 2022, incluso por encima de la experimentada por el precio de la vivienda en ese mismo período, su rentabilidad todavía no ha alcanzado los niveles que tenía antes de la pandemia.

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Esta es una de las conclusiones recogidas en el informe La rentabilidad del alquiler residencial en España 2023 elaborado por Euroval, sociedad de tasación de referencia en nuestro país, tras comparar el precio medio agregado de la vivienda en nuestro país, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, con el precio medio del alquiler. El resultado no deja lugar a dudas. Comprar una vivienda para alquilarla sigue siendo una de las inversiones más rentables, incluso en un momento como el actual en que el precio del dinero está disparando la demanda de otras alternativas, como la deuda del Estado. Pero también que, si bien su rentabilidad mantiene una tendencia alcista, todavía no ha recuperado las cotas que tenía antes la pandemia. Al menos es lo que ocurre en treinta provincias de nuestro país.

Un hecho que llama poderosamente la atención si se tiene en cuenta la fortísima subida que en 2022 experimentó el alquiler residencial en buena parte de España, pero que con todo no ha bastado para drenar –en términos de su rentabilidad– el impacto del incremento del precio de la vivienda en los dos últimos años. En este sentido, el informe La rentabilidad del alquiler residencial en España 2023 no oculta lo paradójico de la situación, que argumenta así: “Al ser la rentabilidad resultado de un cociente entre el precio del alquiler y el precio de la vivienda, los alquileres podrán ser relativamente altos o bajos, pero su rentabilidad bruta dependerá en buena medida del valor del denominador; esto es, del precio al que se compró la vivienda”.

Este es el caso, por ejemplo, de Madrid, Baleares, Barcelona, Málaga o Guipúzcoa, que en conjunto concentran más del 50% de la oferta residencial de nuestro país y que también son las provincias donde más ha subido la vivienda y los alquileres en 2022. Y, sin embargo, la rentabilidad del alquiler residencial en todas ellas sigue estando por debajo del que lograban en 2019. La Comunidad de Madrid es la que más lejos se encuentra, con rentabilidades medias de -1,2%. Baleares, por su parte, se encuentra a un punto porcentual de distancia respecto a los niveles de 2019, mientras que Barcelona está a medio punto, Málaga a cuatro décimas y Guipúzcoa a tan solo dos.

En otras palabras, no siempre donde el alquiler es más caro se obtiene también la mayor rentabilidad. Además, y como destaca el informe La rentabilidad del alquiler residencial en España 2023 de Euroval, tampoco en ninguna de estas cinco provincias se consiguió batir en 2022 la media de rentabilidad a nivel nacional: Barcelona se quedó a tres décimas, Guipúzcoa a siete, Madrid a 1,3 puntos y Málaga y Baleares a casi dos puntos.

De acuerdo con los datos del informe La rentabilidad del alquiler residencial en España 2023 hasta treinta provincias (incluidas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla) presentan niveles de rentabilidad inferiores a los que ya tenían en 2022. Son las siguientes: Cádiz (-1,3%), Madrid (-1,2%), Islas Baleares (-1%), Sevilla (-0,9%), Tarragona (-0,8%), Melilla (-0,7%), Burgos (-0,6%), Huelva (-0,6%), Jaén (-0,6%), Valencia (-0,6%), Álava (-0,5%), Barcelona (-0,5%), Zaragoza (-0,5%), Cantabria (-0,4%), Gerona (-0,4%), Guadalajara (-0,4%), Las Palmas (-0,4%), Málaga (-0,4%), Salamanca (-0,4%), Asturias (-0,3%), Badajoz (-0,3%), Córdoba (-0.3%), Huesca (-0,3%), Lérida (-0,3%), Toledo (-0,3%), Valladolid (-0,3%), Guipúzcoa (-0,2%), Pontevedra (-0,2%), Navarra (-0,1) y Santa Cruz de Tenerife (-0,1%).

Por su parte, igualan o superan la rentabilidad de 2019 las siguientes: Ávila (0%), Murcia (0%), Orense (0%), Alicante (0,1%), Almería (0,1%), Soria (0,1%), Vizcaya (0,1%), Granada (0,3%), La Coruña (0,3%), La Rioja (0,3%), León (0,3%), Palencia (0,3%), Castellón (0,4%), Ciudad Real (0,6%), Cáceres (0,8%), Albacete (0,9%), Lugo (0,9%), Zamora (0,9%), Ceuta (1,1%), Segovia (1,1%), Teruel (1,4%) y Cuenca (2,1%).

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