ST Sociedad de Tasación ha presentado el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva correspondiente al ejercicio 2014, que recoge los datos de vivienda libre en todas las capitales de provincia y poblaciones mayores de 25.000 habitantes. La compañía, que elabora este estudio desde 1985, ha realizado un sondeo directo en más de 48.000 viviendas de distintos tipos correspondientes a 3.200 promociones inmobiliarias diferentes.
Según el informe, el precio medio de la vivienda nueva en España se ha contraído un 2,2% en 2014 y un 0,4% en los seis últimos meses del año, lo que supone, desde máximos, una caída del 40,2% en términos reales.
Así, el precio de la vivienda libre de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 1.994 €/m2 construido, lo que supone 179.400 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2. La caída de precios en el segundo semestre de 2014 (-0,4%) ha sido menos acusada que en el primero (-1,8%) y que en el último semestre de 2013 (-3%).
En cuanto a las Comunidades Autónomas, todas han registrado una disminución en el precio de la vivienda nueva en 2014, con caídas más acusadas en La Rioja (-3,7%), Aragón (-3,5%), Asturias (-3,1%) y Extremadura (-3%). Por el contrario, en Navarra (-1,2%), Castilla y León (-1,7%), Canarias (-1,7%), Galicia (-1,8%), País Vasco (-2%) y Andalucía (-2%) la disminución del precio ha sido menor.
En el último año el precio medio de la vivienda nueva ha caído en todas las capitales de provincia, siendo Logroño y Guadalajara (-3,7%) las ciudades en las que esa disminución ha sido más acusada. A continuación se sitúan Zaragoza (-3,6%) y Granada (-3,5%), seguidas de Badajoz, Ciudad Real y Alicante, todas ellas con un retroceso del 3,3%.Por el contrario, Pontevedra, Valladolid, Soria, Jaén y Cuenca son las capitales donde menos han caído los precios, con variaciones muy leves, por debajo del 1%.
Además, San Sebastián (3.336€/m2) ha superado una vez más a Barcelona (3.129 €/m2) y Madrid (2.663€/m2) como capital con el metro cuadrado más caro de España, muy por encima del precio medio nacional (1.994€/m2). Por su parte, Badajoz, Cáceres, Ciudad Real y Murcia son las capitales de provincia más baratas para comprar una vivienda nueva, con precios unitarios que no han sobrepasado los 1.200 €/m2.
El mercado inmobiliario de la vivienda ha aumentado ligeramente su actividad desde periodos anteriores, como consecuencia de la relativa relajación en las dificultades para obtener financiación. La tendencia decreciente de los precios parece haberse reducido a niveles muy poco significativos en el último semestre.
Asimismo, se constata un aumento del interés en la adquisición de paquetes importantes de viviendas por parte de grupos de inversión extranjeros. Aparentemente se ha estabilizado la proporción de ofertas procedentes de particulares dentro del conjunto global de viviendas ofertadas con menos de cinco años de antigüedad.
Este escenario tiene lugar en un contexto en el que la economía española ha salido de la zona negativa en que se mantenía desde 2012, pasando de una caída del 1,1% en el tercer trimestre de 2013 a un avance del 1,3% en el tercer trimestre de 2014. Las expectativas tanto para el cierre del ejercicio como para el próximo año apuntan al mantenimiento de la mejora según los expertos.
Respecto a los indicadores económicos que han tenido influencia sobre el comportamiento del mercado inmobiliario, cabe destacar el comportamiento del Euribor, referencia de los préstamos hipotecarios, que ha mantenido tendencia decreciente durante 2014, situándose a final del mes de noviembre en torno al 0,3%.
Por su parte, el IPC se ha mantenido con tendencia sensiblemente plana durante el segundo semestre del año. La inflación acumulada en los once primeros meses de 2014 ha alcanzado el 1% (1,2% en 2013) y la interanual en noviembre se sitúa en el -0,4% (-0,1 en 2013).
También cabe destacar la evolución enla tasa de desempleo, que ha mantenido en la segunda mitad del año un ritmo ligeramente decreciente que posiblemente continuará en los próximos meses.
Previsiones
Es de esperar que en 2015 continúe el ajuste en el nivel de la oferta iniciado a finales de 2008 para adecuarse a un volumen de la demanda, sensiblemente inferior al de periodos anteriores, aunque los débiles síntomas de recuperación del sector apuntados hace un año, se muestran ahora más firmes.
Las previsiones macroeconómicas para el año 2015 estiman que la economía española seguirá la evolución ascendente iniciada en 2014. La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno al 0%. Sin embargo, la estabilización de la inflación interanual todavía resulta insuficiente para compensar la reducción de ingresos netos sufrida por una parte importante de las familias, lo que hace previsible que la renta real disponible tenga pocas variaciones respecto a periodos anteriores.
Este efecto, asociado a la incertidumbre laboral que continúa en cotas elevadas, hace prever que el esfuerzo en las economías familiares se mantendrá sensiblemente en los mismos niveles anteriores, y que continuará la dificultad para acometer la adquisición de una nueva vivienda.
En el año 2015 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, pese al bajo ritmo de producción actual. En este marco, la demanda empezará a crecer al mismo ritmo en que vaya aumentando el nivel de empleo de calidad y el flujo de financiación. Las mejores ubicaciones serán las que seguirán beneficiándose en mayor medida de este efecto. Es probable que siga en aumento la tendencia de transformación de las operaciones de venta en operaciones de alquiler, ya sea con o sin opción a compra.
