Madrid. Durante el tercer trimestre de 2011 se han superado ligeramente los buenos resultados de los dos primeros trimestres del año, sumando un total de 6.020 millones de euros en volumen de inversión. Son datos de la consultora BNP Paribas Real Estate que constatan que Alemania continúa beneficiándose de mejor clima económico y mayor estabilidad que otros países. Hasta el momento, las turbulencias de los mercados financieros no han tenido un impacto considerable, entre otras razones por que la actividad inversora de este mercado se mantiene firmemente dirigida a activos ‘core’ ―los de mayor calidad y mejor ubicación―, que atraen a inversores con importantes recursos de capital. Alemania mantiene un mercado de excepcional importancia no sólo para los inversores extranjeros, que han incrementado su cuota de participación hasta el 38%, sino también para inversores locales, a los que ha correspondido el 62% restante.
Las operaciones sobre un único activo han sido mayoritarias (80% del total), sumando 13.820 millones de euros. Las operaciones sobre porfolios han contabilizado 3.480 millones de euros (20% de cuota restante). Como en anteriores trimestres, activos del segmento retail han seguido atrayendo el interés mayoritario de los inversores, y han concentrado el 49% de la inversión del trimestre. Algo menos de un cuarto del volumen de inversión ha correspondido a edificios de oficinas, con un claro predominio de los activos ‘core’. Por detrás, los activos logísticos (5%) y los hoteles (4,5%).
La inversión en las seis principales ciudades alemanas ―Berlín, Colonia, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo y Munich― ha totalizado algo menos de 8.270 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 21%. Frankfurt ha registrado un incremento especialmente sustancial, del 88%, con 2.140 millones de euros. En segundo y tercer lugar las ciudades de Hamburgo, con 1.640 millones de euros (+45%) y Munich, con 1.570 millones de euros (+41%). Düsseldorf también ha registrado un crecimiento apreciable, con 738 millones de euros (+27%). Sólo dos ciudades han registrado descensos: Colonia, con 615 millones de euros (-14%) y Berlín, con 1.550 millones de euros (-27%). El marcado descenso de Berlín se ha debido principalmente al excepcional resultado de 2010, que hubiera sido muy difícil volver a alcanzar este año.
Aunque las rentabilidades han descendido ligeramente en algunos mercados, se puede hablar en general de una clara fase de estabilización. Las rentabilidades más bajas se alcanzan en Munich (4,75%), Hamburgo (4,80%) y Frankfurt (4,90%). Ligeramente por debajo de la marca del 5% se encuentra Berlín, con 4,95%, por delante de Düsseldorf (5 %) y Colonia (5,3%).
Dado que se espera que un número considerable de grandes operaciones se cierre en breve, parece probable suponer que el volumen de inversión superará los 22.000 millones de euros al cierre del ejercicio 2011. BNP Paribas Real Estate en Alemania considera que el mercado de inversión se mantendrá activo también durante el próximo año. De momento, no obstante, nadie puede determinar con fiabilidad si la crisis financiera irá a peor, lo que dificultaría de nuevo la obtención de financiación y repercutiría definitivamente en el mercado inmobiliario.
Incluso aunque esto ocurriera, el mercado alemán de activos ‘core’ seguiría teniendo una fuerte demanda también en 2012, según la consultora. Los factores que avalan esta previsión son que el tipo de activos alternativos cada vez se muestra menos atractivo y que los inversores con orientación ‘core’ generalmente cuentan con un suficiente nivel de capital que facilita la obtención de financiación. Además, la situación general de Alemania es estable en comparación con el resto de Europa, lo que acrecienta las ventajas relativas que ofrece este país en un escenario de crisis.
