sábado, 13 julio 2024
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Mercados emergentes: El mercado inmobiliario argentino

Madrid. El mercado inmobiliario argentino está hoy en plena ebullición después de la paralización que sufrió en el año 2007. Los precios de venta de la vivienda nueva y usada han crecido considerablemente en el pasado año y se espera que en el 2011 aumenten las tasas porcentuales de dichos crecimientos tanto en el mercado de viviendas como en el de oficinas. El debilitamiento del dólar junto a la inflación de la moneda argentina y la mejora económica del país, (en parte basada en el crecimiento desmesurado de la economía agraria y las explotaciones de recursos naturales y energéticos), han generado las condiciones para que se produzca una importante demanda real de compradores de vivienda en las principales ciudades del país, (muchos de ellos provenientes del campo, gracias al «boom de los sojadólares»), de inversores ávidos de beneficios y de familias que aumentan su poder adquisitivo en virtud de la mencionada mejoría económica.

Pero existen factores que nos recuerdan a nuestro mercado inmobiliario español; básicamente aquellos relacionados con el proceso de desarrollo de la inversión inmobiliaria, especialmente en lo que respecta al suelo. En Argentina la normativa urbanística está bastante más atrasada que en España, y los conceptos de Ordenación Territorial, planeamiento a grandes escalas y gestión activa del suelo son inexistentes en su legislación urbanística; efectivamente, por la inexistencia de legislación efectiva a estos efectos, se está produciendo una burbuja de precios en el suelo en virtud de la especulación de los dueños del mismo que está llevando a un sobrecalentamiento de los precios de la vivienda en las principales ciudades del país. Como en España, (en tiempos de la «ley del tercio»: Total coste vivienda: 1/3 Suelo, 1/3 Construcción, 1/3 Margen beneficio), el suelo ha pasado de representar alrededor de un 25/20% del coste de cada vivienda a un 50% del mismo, lo que hace que las inversiones reduzcan su rentabilidad hasta hacerse prácticamente inviables. La razón de ello, repetimos, es el crecimiento desproporcionado del precio del suelo en relación a los costes de la vivienda terminada originado por la escasez de suelo puesto en mercado y una legislación urbanística ineficaz para la gestión del mismo. Un problema que conocemos muy bien en España, aunque lo pretendamos camuflar acusando a los promotores inmobiliarios de ser los causantes del desproporcionado precio de la vivienda.

Sin embargo, al mismo tiempo que se va produciendo este crecimiento desproporcionado del precio del suelo en las principales ciudades del país que provoca el aumento del precio de la vivienda hasta niveles inconcebibles, la demanda de vivienda sigue en aumento, por lo que se hacen necesarias nuevas vías para satisfacerla. Recordemos que hasta la fecha, la promoción más extendida se ha centrado en las viviendas de tamaño pequeño y medio, (de hasta dos habitaciones), que eran las más demandadas por los inversores que fueron tomando posiciones en el mercado. Se ejecutaron multitud de promociones de estas características en las mejores situaciones de las principales ciudades del país, y en el caso de Buenos Aires, la oferta de viviendas de más de tres dormitorios resulta ahora escasa para la demanda creciente de familias que necesitan de hogares más amplios. Y esta demanda sólo podrá ser satisfecha a precios asequibles desarrollando suelos situados en la periferia de la ciudad.

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Por ello, si bien es cierto que todavía existen oportunidades de inversión en las zonas prime de las principales ciudades del país, éstas tendrán que aumentar las exigencias de calidad del producto ofrecido para poder competir con el exceso de oferta en dichas zonas, y el desarrollo de extensas áreas de la periferia, (Vr. Almagro o Villa Crespo, en Buenos Aires), que se centre en unidades de mayor tamaño y calidad se presentan como opciones de inversión muy prometedoras de cara a los próximos años. En posteriores comentarios analizaremos en detalle dichas zonas y las opciones de inversión más interesantes.

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