En apenas seis meses desde su entrada en vigor, la Ley 3/2024 ha permitido poner en el mercado 1.525 nuevas viviendas en alquiler asequible en la Comunidad de Madrid, según datos de ASPRIMA. Esta norma permite transformar oficinas en viviendas sin modificar el planeamiento urbanístico, lo que ha abierto una vía rápida y eficaz para reducir la brecha entre oferta y demanda. A lo largo de su primer año, se espera alcanzar las 2.900 licencias y hasta 7.000 nuevas unidades en el medio plazo. Esta iniciativa se enmarca dentro de la estrategia regional para reforzar el acceso a la vivienda mediante medidas ágiles y sostenibles.
Pese a su impacto positivo, el despliegue completo de la ley se ha visto limitado por obstáculos económicos y normativos. Ayuntamientos como Las Rozas, Rivas o Alcorcón no se han acogido a la norma, lo que ha frenado proyectos para más de 850 viviendas. Además, el encarecimiento del suelo terciario y la falta de seguridad jurídica han dificultado la viabilidad de muchas promociones. ASPRIMA defiende que con una mejor coordinación institucional, criterios municipales homogéneos y ajustes económicos, esta ley puede consolidarse como una herramienta clave para combatir la escasez de vivienda protegida en alquiler. El texto completo de la norma está disponible en el Boletín Oficial del Estado.
La experiencia acumulada tras seis meses de aplicación demuestra que este tipo de herramientas legislativas, bien enfocadas y acompañadas de colaboración entre administraciones, pueden tener un efecto transformador sobre el mercado. La Ley 3/2024 no solo aporta vivienda, sino que activa suelo infrautilizado, genera inversión privada y pone en valor el papel del promotor como aliado de la política pública de vivienda.
¿Qué permite la Ley 3/2024 que antes no era posible?
Transformar oficinas en viviendas sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico.
¿Cuántas viviendas se han activado en su primer año?
Más de 2.900 licencias previstas, con hasta 7.000 unidades proyectadas a medio plazo.
Una norma eficaz puede desbloquear grandes oportunidades si va acompañada de claridad jurídica y voluntad institucional.
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La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) hace balance de los primeros seis meses desde la entrada en vigor de la Ley 3/2024 (noviembre de 2024)sobre cambios de uso, destacando su capacidad para incorporar vivienda asequible al mercado de alquiler mediante la transformación de suelo terciario (oficinas) a uso residencial, sin necesidad de modificación del planeamiento urbanístico. La Asociación considera que este marco normativo supone una herramienta eficaz y disruptiva para reducir la brecha entre oferta y demanda de vivienda asequible.
Según los datos recabados entre sus asociados, se han solicitado ya ocho licencias –siete en Madrid y una en Arroyomolinos– que suponen la puesta en el mercado de 1.525 viviendas asequibles en alquiler. Además, la cifra de proyectos listos para iniciar trámites alcanza otras 1.350 viviendas repartidas en ocho futuras licencias, lo que elevaría el total a casi 2.900 viviendas licenciadas en el primer año de aplicación de la norma.
Las previsiones a medio y largo plazo elevan esa cifra a otras 4.000 viviendas adicionales, lo que podría suponer cerca de 7.000 nuevas unidades incorporadas al mercado de alquiler asequible mediante la conversión de oficinas.
Obstáculos normativos y económicos
ASPRIMA advierte de que el alcance real de la Ley 3/2024 podría haber sido muy superior de no mediar diversas barreras normativas y económicas. Al menos 2.500 viviendas no han prosperado debido a la negativa de algunos ayuntamientos a aplicar la norma o a las limitaciones impuestas en su aplicación. Casos como los de Las Rozas, Colmenar Viejo, Rivas o Alcorcón, que no se han acogido a la ley, han supuesto la pérdida de unas 850 viviendas. En Madrid, Alcobendas o Boadilla del Monte, las restricciones han excluido zonas clave como las reguladas por las normas zonales 9.3 y 9.5, el ámbito de Talayuela o la carretera de Irún en Alcobendas. A esto se suman desarrollos en Tres Cantos, Móstoles y Leganés, donde existen dudas sobre la demanda efectiva debido a la ubicación en áreas industriales.
Además, ASPRIMA ha detectado que la entrada en vigor de la ley ha derivado en un encarecimiento acelerado del suelo terciario, dificultando la viabilidad económica de muchos desarrollos. Esta inflación en los precios, unida a la falta de seguridad jurídica y criterios homogéneos por parte de algunos ayuntamientos, está limitando el despliegue de una norma que, en esencia, representa una herramienta eficaz para afrontar la creciente demanda de vivienda en alquiler asequible.
Propuestas de mejora
Para ASPRIMA, con las reformas adecuadas y una mayor colaboración institucional, la Ley 3/2024 puede consolidarse como una herramienta clave en la estrategia regional de vivienda asequible. La asociación insiste en la necesidad de alinear los criterios municipales, racionalizar los costes del suelo terciario y extender las medidas de incentivo, como la dotación mínima de aparcamiento, a todo el parque de vivienda protegida en alquiler.
En 2024, gracias a la actualización del módulo –congelado desde 2008– y al impulso de nuevos desarrollos como Ahijones o Los Berrocales, Madrid alcanzó un récord de 12.648 viviendas protegidas, lo que representó el 53 % del total nacional. A esta tendencia se suma ahora la aportación de la Ley 3/2024, con más de 2.900 viviendas asequibles previstas en alquiler en su primer año de vigencia, reforzando el compromiso con una oferta más equilibrada y accesible.
