El mercado hipotecario español cerró el último trimestre de 2025 con una clara consolidación de la hipoteca fija, en un contexto de mayor estabilidad financiera tras años marcados por la volatilidad de los tipos de interés. La moderación del euríbor y la previsibilidad en las condiciones de financiación han reforzado la preferencia de los compradores por productos que aportan seguridad a largo plazo, pese al persistente encarecimiento de la vivienda.
Según el Índice iAhorro, la hipoteca fija ha superado a la mixta y ha relegado a la variable a un papel casi residual, un cambio que se apoya en la posibilidad de comparar y negociar mejores condiciones. Este escenario coincide con los principales ejes del análisis del mercado hipotecario elaborado por iAhorro, que repasa la evolución del sector entre octubre y diciembre de 2025 y adelanta previsiones para 2026.
En conjunto, el mercado muestra signos de madurez, con un mayor peso de la planificación financiera y una demanda más selectiva. Sin embargo, los altos precios de la vivienda y la limitada oferta siguen condicionando el acceso a la compra, especialmente para jóvenes y primeros compradores.
Datos relevantes
La hipoteca fija estuvo presente en más de la mitad de las firmas en 2025
El 57,98% de los usuarios optó por un interés fijo frente al 24,98% de 2024
La diferencia de tipos puede suponer un ahorro cercano a 50.000 euros a 30 años
Entre enero y noviembre se firmaron 463.232 hipotecas para vivienda
El precio medio de las viviendas hipotecadas alcanzó los 237.995 euros
¿Por qué la hipoteca fija ha ganado tanto peso en el mercado?
La hipoteca fija ofrece previsibilidad y protección frente a posibles subidas del euríbor, un factor clave tras varios años de fuertes incrementos en las cuotas. Con tipos cercanos al 2% TIN en algunos casos, muchos compradores priorizan la estabilidad a largo plazo frente a pequeñas ventajas iniciales, lo que explica su consolidación como opción mayoritaria.
¿Qué obstáculos siguen frenando el acceso a la vivienda?
A pesar de la mayor estabilidad financiera, el acceso a la vivienda continúa condicionado por el encarecimiento sostenido de los precios y la falta de oferta. Esto obliga a aportar más ahorro inicial y retrasa la edad media de compra, dejando fuera a parte de la demanda joven y desplazando decisiones hacia la compra en pareja o en zonas periféricas.
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El año 2025 ha supuesto un cambio de tendencia evidente en el mercado hipotecario español. Tras años marcados por la volatilidad, las subidas abruptas de los tipos de interés y la incertidumbre del euríbor, el sector ha entrado en una fase de mayor estabilidad. Esta situación se refleja en la clara preferencia de los compradores por la seguridad que ofrece la hipoteca fija, que ha superado a la hipoteca mixta y ha relegado a la hipoteca variable a un papel casi residual.
No obstante, esta normalización financiera no ha supuesto un acceso más fácil a la vivienda. La falta de oferta y el encarecimiento sostenido de los precios siguen siendo los principales frenos para quienes desean comprar casa en España. Así lo reflejan los datos del último Índice iAhorro, elaborado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro, que analiza la evolución del mercado hipotecario entre octubre y diciembre de 2025 y revisa la trayectoria del sector a lo largo de todo el ejercicio.
Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro, explica que “el mercado se ha vuelto mucho más selectivo. Los bancos ajustan cada vez más las condiciones en función del perfil del cliente, y comparar y negociar se ha convertido en imprescindible para acceder a buenas condiciones. Al mismo tiempo, el encarecimiento de la vivienda obliga a aportar más ahorro inicial o a replantearse el tipo de vivienda y la zona donde comprar. Todo ello está cambiando el perfil del hipotecado y, en muchos casos, retrasando la decisión de compra”.
En este sentido, el informe de iAhorro también analiza el perfil del hipotecado digital. La edad media en 2025 fue de 38 años, superior a la de años anteriores, reflejando un retraso en la compra de vivienda. La mayoría de las hipotecas se firman entre los 36 y 45 años, un rango asociado a mayor estabilidad laboral y capacidad de ahorro. Y el ahorro medio aportado por los compradores alcanzó 97.749 euros, una cifra que continúa creciendo año tras año. Con todo esto, la portavoz de iAhorro señala que “la subida de precios obliga a llegar a la operación con más recursos propios, lo que deja fuera a muchos jóvenes y explica la tendencia de comprar en pareja (el 55,34% de los usuarios del comparador hipotecario lo hacen) o a posponer la decisión”.
Récord de firmas hipotecarias, aunque con signos de moderación
En lo que respecta al volumen de hipotecas firmadas en España, este ha sido uno de los grandes indicadores del buen comportamiento del mercado durante 2025. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y noviembre se firmaron un total de 463.232 hipotecas para la compra de vivienda, lo que supone un incremento del 17,87% respecto al mismo periodo del año anterior. Además, se trata de la cifra más elevada registrada en esos diez meses desde 2010.
A pesar de este fuerte crecimiento interanual, los datos más recientes apuntan a una moderación en el ritmo de actividad. Si comparamos noviembre de 2025 con el mismo mes del año anterior, el incremento alcanza el 12,43%, lo que refuerza la idea de un mercado que se estabiliza tras años de intensa actividad. Laura Martínez comenta que “venimos de ejercicios muy dinámicos, en los que muchos compradores adelantaron decisiones por miedo a nuevas subidas del euríbor. Ahora el mercado se mueve con más calma y previsión, una señal de madurez”.
Por provincias, el crecimiento en la firma de hipotecas ha sido generalizado. Lugo lidera el aumento con un 51,30% más de operaciones que en 2024, seguida de Cantabria, León, Ciudad Real, La Rioja y Ávila, todas ellas con subidas superiores al 35%. En el lado opuesto, Soria es la única provincia en la que cae la actividad hipotecaria, con hasta un 10,61% menos de préstamos sobre vivienda firmados.
Los precios de la vivienda siguen al alza y tensionan el mercado
Aunque la estabilidad financiera ha aumentado la previsibilidad de las operaciones, el precio de la vivienda continúa siendo un factor de presión significativo. En 2025, el precio medio de las viviendas hipotecadas por los usuarios de iAhorro se situó en 237.995 euros, un 5,31% más que en 2024. Esta subida refleja la persistente tensión entre oferta limitada y demanda elevada.
Además, las diferencias territoriales son cada vez más marcadas. Regiones como la Comunidad de Madrid, Baleares y Cataluña presentan precios muy superiores a la media nacional, impulsados por una alta demanda y una escasez de oferta. En contraste, La Rioja, Murcia, Castilla y León o Aragón son las que registran precios más contenidos, aunque también con tendencia al alza.
“Estamos ante un mercado muy heterogéneo, con desequilibrios territoriales cada vez más evidentes”, explica la directora de Comunicación de iAhorro, que agrega: “En las zonas con mayor actividad económica, el acceso a la vivienda se complica incluso para compradores con perfiles solventes, porque la oferta no crece al mismo ritmo que la demanda”. Este encarecimiento repercute en el importe financiado: más del 38% de los usuarios de iAhorro que firmaron hipoteca en el último trimestre de 2025 necesitaron préstamos superiores a 200.000 euros, y también ha crecido, aunque de forma moderada, el número de préstamos por encima de 500.000 euros.
Hipoteca fija: más seguridad y ahorro en un momento clave
En este escenario, marcado por el mantenimiento de tipos del Banco Central Europeo (BCE) en el 2% a partir de junio, un cierre de euríbor en torno al 2,3%, y condiciones de financiación estables durante la mayor parte del ejercicio, la hipoteca fija se ha consolidado como la opción preferida por los compradores, superando ya claramente a la hipoteca mixta y relegando a la variable a un papel casi residual. Según el Índice iAhorro, durante todo el año, el 57,98% de los usuarios que firmaron su hipoteca con la ayuda de iAhorro optaron por un interés fijo, frente al 24,98% registrado en 2024, lo que supone un incremento de 32,91 puntos.
El atractivo principal de las hipotecas fijas radica en la seguridad y la previsibilidad. Los tipos de interés medios de estas hipotecas se han mantenido en niveles históricamente bajos: en noviembre, el tipo medio firmado a través de comparadores como iAhorro se situó en el 2,05% TIN, frente al 2,94% del mercado general, según el INE. Esto supone una diferencia de hasta 0,89 puntos porcentuales, que puede traducirse en ahorros de casi 50.000 euros en intereses a lo largo de la vida del préstamo para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años, según los cálculos realizados por el comparador y asesor hipotecario.
Así, la hipoteca mixta, que había dominado el mercado entre febrero de 2023 y marzo de 2025, se queda con el 40,88% de la cuota de mercado pese a que mantiene sus tipos iniciales algo más competitivos que los de la fija (1,70% TIN de media para sus primeros años entre octubre y diciembre). No obstante, la diferencia con la hipoteca fija se ha reducido, situándose actualmente en torno a 0,6 puntos porcentuales, algo que parece insuficiente para compensar la seguridad que ofrece una hipoteca totalmente fija. “Para que una hipoteca mixta compense más que una fija, su parte inicial debería estar más de medio punto por debajo. Sin embargo, quienes pueden acceder a una hipoteca fija cercana al 2% TIN no lo dudan, porque aporta tranquilidad y previsibilidad durante toda la vida del préstamo”, afirma Laura Martínez.
En el extremo opuesto, la hipoteca variable ha estado presente en solo el 1,23% de las firmas en 2025 y mantiene un atractivo limitado, especialmente para el comprador medio, que sigue percibiendo un riesgo elevado contratarla, sobre todo tras las subidas de cuotas de años anteriores a causa de un euríbor disparado. Solo perfiles muy concretos, como inversores con alta capacidad económica o quienes planean amortizar rápido, recurren a este tipo de préstamo.
Cambiar de hipoteca vuelve a ser clave para el ahorro
Finalmente, aunque el número de subrogaciones y modificaciones sigue más bajo que en los años más críticos del euríbor, en 2025 el 8,33% de las operaciones en iAhorro se correspondieron con cambios de hipoteca, un porcentaje que solo en diciembre rozó el 16% del total de operaciones registradas por iAhorro. Estos datos suponen un alza, sobre todo desde verano, y podría ser solo el inicio de su recuperación.
Y es que, ajustar el tipo de interés a la baja, el plazo de amortización o pasar de un tipo variable a uno fijo sigue siendo una vía relevante para ahorrar a medio y largo plazo en la hipoteca. “La subrogación o modificación de hipotecas sigue siendo una herramienta útil y rentable para quienes saben buscar las condiciones más ventajosas, sobre todo si el euríbor está al alza. Esto convierte a la gestión activa de la hipoteca en un factor clave para ahorrar cada mes”, afirma Laura Martínez.
