jueves, 20 junio 2024
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Los cinco ‘engaños’ bancarios que encarecen tu hipoteca

Seguro de vida y de hogar, domiciliación de nómina y servicios, uso de la tarjeta de crédito o contratar un plan de pensión… ¿De verdad merece la pena contratar alguno de estos productos para conseguir un tipo de interés más bajo en la hipoteca?

Lo cierto es que, a la hora de pedir una hipoteca, es natural confiar en que el banco velará por los intereses financieros de sus clientes. Sin embargo, esta confianza puede ser un grave error. Y es que, en muchas ocasiones, los banqueros recomiendan hipotecas y productos adicionales que maximizan sus ganancias, pero que pueden suponer la pérdida de miles de euros para sus clientes.

La clave para evitar estas prácticas (engañosas) es estar completamente informado. Por ello, desde el comparador financiero HelpMyCash.com, advierten sobre las tácticas más comunes que algunos bancos utilizan para maximizar sus ganancias durante el proceso de contratación de una hipoteca, pero que no son nada convenientes para quienes solicitan el préstamo.

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Las recomendaciones genéricas

Muchos bancos tienden a ofrecer a sus clientes el tipo de hipotecas (fija, variable o mixta) cuya contratación quiere incentivar su departamento comercial. Por eso, para los expertos de HelpMyCash “el primer paso para evitar problemas consiste en elegir una hipoteca basada en las necesidades propias de cada persona y no en las recomendaciones del banquero, que generalmente busca cumplir con sus objetivos de venta”.

Por ejemplo, una hipoteca fija puede ser ideal para alguien que busca estabilidad en los pagos mensuales, pero no para otra persona que pretende cancelar su hipoteca antes de tiempo en, por ejemplo, 10 años. En este último caso, una hipoteca mixta podría ser mucho más conveniente, ya que ofrece un interés fijo inicial más bajo durante el primer tramo, que puede ser de entre tres y 15 años.

“Supongamos que se contrata hoy una hipoteca fija a 25 años, de 250.000 euros, al 2,75% y sin vinculación. Dentro de 10 años, se habrán pagado unos 58.337 euros en intereses. En cambio, con una hipoteca mixta, el interés para este plazo que se podría conseguir también sin vinculación sería del 2,50%, por lo cual se habrían pagado 52.785 euros en intereses. Quien planea cancelar su hipoteca en una década, se hubiera ahorrado casi 6.000 euros si no seguía el consejo de su banquero y contrataba una hipoteca mixta en lugar de fija. Este ahorro puede ser mucho mayor si además se negocia un interés más bajo”, ilustran desde HelpMyCash.

Los productos vinculados y la “obligación” de contratar los seguros

Pero no todo es el tipo de interés de la hipoteca. La mayoría de los bancos ofrecen rebajas en sus intereses, que pueden parecer muy atractivas a primera vista. Sin embargo, para aplicarlas, exigen la contratación de muchos productos adicionales.

Antes, la mayoría exigía la domiciliación de nómina y la contratación de seguros de vida y hogar. Hoy, cada vez más bancos bonifican el interés de la hipoteca si se contratan alarmas, se domicilian recibos de luz y gas, se hace uso de sus tarjetas o se hacen aportaciones a planes de pensiones.

“Los seguros no representan un problema siempre y cuando el cliente esté debidamente informado y los elija a conciencia porque le sale a cuenta la bonificación en el interés”, explican los expertos. Pero añaden que, muchas veces, los bancos afirman que la contratación de estos productos bonificadores es obligatoria.

“Ningún seguro que reduzca el interés de la hipoteca es obligatorio. El cliente puede decidir si contratarlo o no, e incluso puede escoger si contratarlo con el banco que le dará la hipoteca o con otra entidad. Aunque, eso sí, de no contratarlo se perderá la bonificación”, aseveran desde HelpMyCash.

En cuanto al resto de productos bonificadores, los expertos aconsejan reducirlos al mínimo, no solo porque representan un gasto mensual adicional, sino también porque su coste puede aumentar año tras año. En ese caso, el cliente se verá obligado a mantener la contratación durante toda la vida de la hipoteca. De lo contrario, se perderá la bonificación y el interés será más alto.

Los seguros de prima única financiada

Otra práctica muy común es la “oportunidad” de pagar varios años de seguro por adelantado a través de la prima única financiada, que implica incluir el coste del seguro en el capital de la hipoteca. Esto significa que, además de pagar por los seguros, los clientes pagarán intereses sobre ese coste, lo cual puede incrementar considerablemente el precio final.

“En la medida de lo posible, recomendamos pagar los seguros de forma anual o mensual. Además de que así no se pagarán intereses, el cliente podrá decidir cada año si renueva o no la póliza según sus necesidades del momento”, advierten desde HelpMyCash.

Las comisiones bancarias en la hipoteca

Las comisiones son otro aspecto crítico a considerar. Aunque la comisión de apertura de la hipoteca es cada vez menos común, las comisiones por subrogación (cambiar la hipoteca de banco) y amortización anticipada (cancelar una parte o toda la hipoteca antes de tiempo) pueden llegar hasta el 2%.

“Estos cargos pueden representar una suma considerable si en el futuro se decide cambiar las condiciones de la hipoteca o cancelarla antes de tiempo. Y aunque al principio no lo parezca, es probable que durante los 25 o 30 años que dura el préstamo, se hagan amortizaciones o cambios. Por ello, es crucial negociar estas comisiones desde el principio para eliminarlas o reducirlas al mínimo posible. De hecho, nuestro consejo es negociar, siempre que sea posible, una comisión por amortización parcial a cero”, sugieren desde HelpMyCash.

Las diferencias entre la oferta inicial y final del banco

Por último, los expertos advierten que, cuando se reciba la oferta hipotecaria inicial por parte del banco, es importante preguntar sobre la posibilidad de que las condiciones cambien a lo largo del proceso.

Y es que esa oferta inicial debe ser revisada por el departamento de riesgos del banco, y en muchas ocasiones, las condiciones propuestas pueden variar. Por esto, desde HelpMyCash aconsejan leer con detenimiento la FEIN (Ficha de Europea de Información Normalizada), que representa la oferta final del banco. Y advierten que este documento es vinculante para el banco, pero no para el cliente. Por lo cual, aconsejan solicitar ofertas a varios bancos y, si es necesario, firmar dos FEIN. De este modo, si un banco ha tenido que cambiar sus condiciones durante el proceso, queda otra oferta vigente en otra entidad que puede tener mejores condiciones.

El último consejo de HelpMyCash es que se aproveche la cita con el notario. “Antes de firmar la hipoteca, los clientes tendrán una cita con el notario. Este momento es crucial para resolver todas sus dudas y comprender plenamente las cláusulas del contrato. El notario está allí para asegurarse de que se entienda completamente lo que se está a punto de firmar”, concluyen los expertos.

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