martes, 28 mayo 2024

Las hipotecas con un interés más bajo no siempre son las más baratas: la ‘trampa’ de la bonificación

Las apariencias engañan; también en el mercado hipotecario. En los escaparates de las oficinas bancarias, así como en las páginas web de las entidades, es posible encontrar hipotecas con intereses realmente bajos, especialmente a tipo mixto. Por ejemplo, no son pocos los bancos que ofrecen estos productos con un fijo inicial de menos del 2,50% para los primeros cinco años; un precio muy goloso ahora que el euríbor (el índice para calcular las hipotecas variables) supera el 4%.

Desde el comparador financiero HelpMyCash.com, sin embargo, advierten de que muchas de estas hipotecas supuestamente baratas tienen truco. En la mayoría de los casos, sus bajos tipos se ofrecen a cambio de que el cliente contrate un buen número de productos del banco: seguros, planes de pensiones, tarjetas, fondos de inversión… El precio de estos extras puede encarecer notablemente el coste del préstamo hipotecario, por muy reducido que sea su interés.

¿Qué es un interés bonificado?

Afortunadamente, es fácil detectar si el interés de una hipoteca está rebajado o no por contratar otros productos. Según HelpMyCash, los bancos están obligados, legalmente, a indicar si el precio de sus préstamos hipotecarios está bonificado (rebajado) a cambio de cumplir ciertas condiciones. Y si lo está, tienen que mostrar el tipo que aplican tanto si se reúnen esos requisitos como si no.

El caso de Cajamar es un buen ejemplo. En su página web pueden encontrarse las condiciones de su HipotecON Tipo Mixto, cuyo interés es del 3,40% los primeros cinco años y de euríbor más 1,60% para los siguientes en caso de no contratar ningún producto adicional del banco. En cambio, su tipo bonificado es del 2,40% durante el primer lustro y de euríbor más 0,60% para el resto del plazo si el cliente domicilia su nómina en la entidad, contrata sus seguros de hogar y vida, usa una de sus tarjetas e invierte en cualquiera de sus fondos.

Los productos asociados no siempre compensan

Por norma general, el precio total de la hipoteca es más bajo si se contratan esos productos adicionales, pues la rebaja del interés suele compensar el coste de las vinculaciones. Ahora bien, si el número de bonificaciones es elevado (más de tres), es muy probable que esa oferta sea más cara que otros préstamos hipotecarios que tienen un tipo más elevado pero que, en cambio, puede obtenerse con un menor número de extras.

Por ejemplo, pongamos que una persona necesita 150.000 euros a devolver en 30 años y pide la hipoteca mixta de Cajamar. Con la máxima bonificación, se le aplicará un interés del 2,40% durante los primeros cinco años, así que sus primeras 60 cuotas serían de casi 585 euros mensuales. Sin embargo, tomando como referencia los precios publicados en la página web de Cajamar, el coste de los seguros, de la tarjeta y del fondo ascendería a unos 545 euros al año, por lo que el total a pagar por este préstamo sería de unos 37.825 euros durante el primer lustro.

Y ahora imaginemos que ese mismo cliente pide la Hipoteca Flexible de EVO Banco, cuyo interés es un poco más alto, del 2,45% los primeros cinco años y de euríbor más 0,60% los siguientes, pero está bonificado solo por domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad. En este caso, las primeras 60 mensualidades serían de casi 589 euros, pero como el coste anual de los productos asociados sería inferior (algo más de 380 euros al año para un perfil medio, según la página web de la entidad), el total a pagar por este préstamo durante el primer lustro sería de alrededor de 37.240 euros; menos que con Cajamar.

Pero el dinero no lo es todo. Hay que tener presente, también, que las bonificaciones “obligan” al cliente a tener contratados ciertos productos mientras la hipoteca sigue viva. Y esos servicios adicionales no tienen por qué ser convenientes para él. Por ejemplo, en el caso de Cajamar, la máxima bonificación se consigue por mantener un saldo mínimo de 3.000 euros anuales en un fondo de inversión, que es una cantidad elevada que el hipotecado podría usar para otros menesteres (con menos riesgo de pérdida y comisiones). Y también hay que suscribir un seguro de vida, que solo es aconsejable si el solicitante desea proteger a sus herederos (y cuyo precio irá subiendo a medida que el titular cumple años).

Hay que hacer números y comparar

Entonces, ¿cómo se puede saber si una hipoteca con el interés bonificado es más atractiva que otra? Según HelpMyCash, la solución es sencilla: hay que calcular el precio total del préstamo, es decir, lo que habrá que pagar en total por este teniendo en cuenta sus cuotas, sus comisiones y el coste de sus productos asociados. Así, el cliente podrá comparar varias ofertas y averiguar cuál saldría más barata realmente.

Desde el comparador recuerdan, eso sí, que las bonificaciones no están esculpidas en piedra en las ofertas hipotecarias: se puede negociar con el banco durante el proceso de solicitud para que rebaje su interés sin necesidad de contratar ciertos productos. Las probabilidades de llegar a un acuerdo con la entidad serán más altas si el cliente disfruta de una muy buena situación económica o si encarga la tramitación a un bróker hipotecario, que es un profesional especializado en conseguir las mejores condiciones posibles.

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