Pocas son las personas que al día de hoy pueden comprar un inmueble sin constituir una hipoteca sobre él. Por ello, es imprescindible saber sus fundamentos básicos.
Adquirir una vivienda es un proceso complicado que consiste en varios aspectos como la selección de la misma, la constitución de hipoteca, la reforma y demás. Quizás una de las partes más complejas sea el constituir una hipoteca para garantizar el capital que la entidad bancaria concede al comprador para la adquisición de la misma.
La solicitud
Para solicitar una hipoteca hay que tener en cuenta varios conceptos, como la capacidad económica de los solicitantes o si el valor de venta se corresponde con el valor de mercado real de la vivienda, para que la tasación de la misma por parte de la entidad sea satisfactoria, y por último, saber los gastos que conlleva constituir la misma.
El interés que pagará el solicitante por el préstamo hipotecario varía en función de la entidad y del índice de referencia tomado para el cálculo del mismo, que puede ser variable con respecto al Euribor, el IRPH, u otros diferenciales estipulados por ley, aunque en ocasiones puede ser a interés fijo pactado.
El ratio bancario
El ratio bancario se obtiene de aplicar un porcentaje normalmente no superior al 40 por ciento de los ingresos netos mensuales, la cantidad resultante se comprara con la cuota de hipoteca previsible y si esta es inferior o igual a la cantidad de ratio resultante, la operación sería económicamente viable para la entidad.
Además, la entidad se garantizará que el cliente posee una estabilidad laboral que permita hacer frente durante la vida de la hipoteca o durante su revalorización previsible, a efectos de una posible subasta en caso de impagos.
Por último, verificará que el cliente no ha contraído deudas que afecten al ratio como préstamos personales u otras hipotecas. También verificará que el futuro cliente no posee impagos con otras entidades o empresas de consumo, de esta manera se garantiza la entidad que la operación será segura en un porcentaje elevado.
El interés variable
El interés es el beneficio que la entidad obtiene por el préstamo, y lo liquida normalmente de manera mensual, este puede ser fijo, y no sufrir modificaciones desde el inicio hasta el final de la vida del préstamo, o ser variable y sufrir modificaciones en su cuota, en función de índices de referencia aprobados en nuestro sistema económico. Los índices más utilizados son el Euribor, y el IRPH.
El interés será la suma del índice de referencia más el coeficiente que aplique la entidad en la escritura de hipoteca, dicho interés será revisado de manera periódica en función de los índices de referencia antes mencionados, de manera anual o semestral normalmente.
Las escrituras de hipotecas suelen llevar una cláusula que garantiza a la entidad que el interés nunca baje de un porcentaje mínimo de rentabilidad para la misma, sufra las variaciones que sufra los índices de referencia, es lo que se conoce como suelo de la hipoteca.
Los gastos de constitución
Para constituir una hipoteca hay que contar con un capital para cubrir los gastos, si bien se venía incorporando esos gastos a la cantidad a solicitar en el préstamo, ya que el valor de tasación de las viviendas lo permitían, en la actualidad no es tan fácil debido a dos factores importantes que son el descenso del valor del inmueble y la dificultad de obtener los préstamos hipotecarios al cien por cien del valor de tasación del inmueble.
Los gastos principales son los impuestos que se devengan de la compra y de la hipoteca en si misma, dos principalmente, el IVA o Impuesto de transmisiones patrimoniales, dependiendo de si es vivienda de nueva construcción o de segunda mano respectivamente, y el impuesto de acciones jurídicas documentadas que es un porcentaje de la cantidad de hipoteca solicitada.
Otros gastos que se derivan de la hipoteca son la tasación, la gestoría de la entidad, la notaria de la compra-venta y de la constitución de hipoteca y los seguros.
Las cargas y gravámenes
Uno de los aspectos más importantes antes de adquirir una vivienda y constituir una hipoteca es el levantamiento de cargas inscritas en el registro de la propiedad. La entidad se asegurará de que anteriores hipotecas estén canceladas y levantadas del registro de la propiedad mediante la presentación de un documento llamado certificado de deuda pendiente.
Pueden existir deudas comunitarias y de impuestos de contribución que habrán de ser cancelados con anterioridad a la firma de la hipoteca.
En conclusión los gastos derivados de la compra de una vivienda y su hipoteca, vienen a fijarse en torno al 6 y el 12 por ciento del valor del inmueble, atendiendo fundamentalmente esa oscilación a la presencia de agencias o financieras.
