domingo, 14 julio 2024
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La Mediacion Inmobiliaria avanza con lentitud

Transcurridos más de 5 años desde la primera moratoria hipotecaria en  primavera de 2009 , la problemática del mercado de la vivienda en España sigue siendo una gran asignatura pendiente para gobernantes y afectados por el sobreendeudamiento.

España ha sido tradicionalmente un país de ladrillo y vivienda en propiedad tal y como dijo José Luis Arrese, el primer ministro de vivienda de la Historia  "Queremos un país de propietarios y no de proletarios". Esta frase ha marcado los designios de miles de familias españolas a lo largo de las últimas décadas. Ahora es cuando muchos se arrepienten de tal afirmación, de asignarle tan alta estima al valor financiero de la vivienda que como ya comenté en otro post, el profesor García Montalvo acabó denominando las falacias de primera y segunda generación que ahora recordamos brevemente:

  • "El precio de la vivienda no podía bajar".
  • "Los precios de la vivienda en España tienen que converger a los precios europeos"
  • El tercer mito "Para pagar un alquiler mejor pagar una hipoteca y al final la casa es tuya"
  • La Falacia de la insistencia en que "Los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo".
  • "El sector inmobiliario se puede recuperar sin que los precios bajen más"

Por tanto de aquella primera fase expansiva que ha durado más de 50 años, sobreviene la fase del shock financiero bursátil   entre 2008 (Llegada de las hipotecas subprime) y 2012 donde por primera vez se promulga un Código de Buenas practicas Bancarias, inexistente hasta la fecha que puso la primera piedra de lo que comenzaría a institucionalizar la Mediación Hipotecaria como nueva herramienta al servicio del ciudadano.

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Tras la segunda etapa, comienza la etapa de reacción social hacia las viviendas desocupadas, el desalojo (desahucios) producidos por la falta de pago y sobreendeudamiento familiar y la necesidad de que el Estado tome cartas en el asunto habitacional.

Las respuestas a esta crisis de vivienda tienen diferentes actores:

1) Por un lado el Tercer Sector, de mano de Caritas, Provivienda,  Plataforma DESC, las Plataformas de hipotecados y Stop Desahucios; La negociación y la confrontación hacia normas constitucionales que perjudican a los afectados por hipotecas concentran gran parte de su atención, además de atención social y psicológica a las familias, con orientación jurídica y social acompañada en ocasiones por convenios con servicios sociales municipales aunque no siempre fructíferos.

2) Por otro lado El Consejo General de la Abogacía, a través de sus Oficinas de Intermediación Hipotecaria en ciudades importantes, con convenios de Diputaciones de cada comunidad autónoma, supone un avance jurídico ya que muchos afectados no tenían acceso a justicia gratuita hasta bien avanzado el embargo hipotecario con la consiguiente indefensión. Solamente quedaba que se materializaran acuerdo conjuntos con las CCAA y Servicios sociales municipales para coordinar ayudas sociales  y búsqueda activa de vivienda alternativa a los afectados, por lo que solo la información jurídica del problema no consuela a quienes arrastran problemas familiares y psicológicos por la perdida del hogar. Dentro del territorio español el más avanzado ha sido el CMICAV de Valencia por los acuerdos alcanzados en multitud de localidades con coordinación con otros entes institucionales y una gran profesionalización de los voluntarios que imparten  la intermediaciónmediación hipotecaria.

3) La respuesta del sector bancario quizás es la que más sombras y críticas ha recibido por parte de todos los sectores implicados. La simple firma del Código de Buenas Prácticas por las entidades bancarias no ha facilitado que concluyeran en un gran aumento de alternativas hipotecarias o dación en pago de viviendas. La problemática bancaria de su cartera de activos, la refinanciación de éstos y el pago de sus deudas con los acreedores  se proponía como  primer paso fundamental además de las pingues ayudas gubernamentales recibidas en sus haberes. La ciudadanía no encontraba la misma respuesta en modo de acciones directas para evitar, paralizar desahucios y ofrecer alternativas más allá del SAREB (copia del modelo irlandés) y su ofrecimiento a renegociar deudas contraídas con ellos en base a los decretos que desde 2012 el Gobierno propone y a los que pocos ciudadanos hipotecados pueden acogerse por sus medidas restrictivas y tasadas.

4) Las Comunidades Autónomas no se quedan atrás y en algunas se proclama como en el caso andaluz novedades legislativas como la expropiación temporal  de viviendas desocupadas de la Banca y en proceso de embargo hipotecario que actualmente sigue paralizada en el Tribunal Constitucional  por invadir competencias exclusivas del Gobierno y el Programa Andaluz en Defensa de la vivienda que no todos los municipios andaluces han firmado.  Otra sombra más que añadir en el laberinto sin salida que es el mercado de la vivienda en España.

Otro ejemplo lo tenemos en  Castilla y León con el Servicio Integral de apoyo a las familias en riesgo de desahucio, el programa más completo hasta la fecha que coordina a instituciones y orienta desde los servicios sociales de base directamente a las familias afectadas.

5) No menos importantes son las respuestas judiciales tanto nacionales como internacionales. Los jueces a veces en aplicación de sus normas se han visto obligados a cumplir sus cometidos y algunos más valientes han puesto en duda la constitucionalidad de algunas normas mercantiles y civiles como fue el ejemplo de la sentencia del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) que pone en jaque a la Ley Hipotecaria. De momento no se ha movido ficha al respecto pero de cara a futuro puede que la sociedad obligue a los responsables legislativos a converger con las normas europeas en esta materia y deje de tener la Banca el privilegio sobre los contratos hipotecarios sin un previo asesoramiento legal que garantice los mismos a los ciudadanos.

Lo único que si unen a todos los participantes de esta situación es el hecho de necesitar una solución plausible, práctica, menos traumática  y costosa para quienes la padecen y más rápida de cómo los hechos se resuelven en la actualidad, todas estas características las posee la Mediación Hipotecaria que ya se venía ejerciendo anteriormente en algunas ONG,s para solventar problemas de alquiler y que ahora se ha extendido y profesionalizado derivado de una gran necesidad habitacional nacional. Solo nos queda puntualizar que no solo de Mediación vive el hombre, ha de ser complementada con convenios judiciales, con convenios con instituciones más cercanas al ciudadano como servicios sociales y profesionales de otros gremios (economistas, administradores de fincas, notarios,…) y con medidas de indole politico/legislativo complementario para que sepan colocar a esta nueva Mediación en el lugar que l
e corresponde y que finalmente el ciudadano de a pié pueda beneficiarse de ellas.

Autora: Silvia Velasco Navarro.

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