Barcelona. Los mercados hipotecario e inmobiliario han dado un giro de 360 grados desde que estalló la burbuja inmobiliaria hace poco más de 4 años. Cada vez nos sorprende menos que hablemos de hipotecas con un interés del euribor+1,50%, cuando hace unos años, era impensable asumir una hipoteca con un diferencial tan elevado. Mientras que la tendencia de las viviendas ha sido justamente la contraria y sus precios no paran de bajar.
El mercado hipotecario está sufriendo un encarecimiento del diferencial de las hipotecas. Uno de los principales motivos es la bajada del euribor, ya que este índice en la actualidad no refleja el coste real de los recursos captados por las entidades financieras españolas, por lo que las entidades elevan los diferenciales para que sus hipotecas reflejen el coste que tienen que pagar por su pasivo. Otras entidades, han preferido cambiar de tipo de referencia pasando al IRPH, a la espera de que esta primavera aparezca el nuevo índice IRS.
El mercado inmobiliario, en cambio, está prolongando su tendencia bajista. Desde aproximadamente el verano de 2007, momento en que estalló la burbuja, la caída del precio de la vivienda ha sido progresiva pero constante y casi 5 años después esta dinámica continúa.
Si juntamos estos dos fenómenos, vemos que el resultado es que la cuota hipotecaria para un mismo inmueble no ha variado tanto entre los que compraron hace 5 años y los que deciden comprar ahora. El porqué es sencillo, antes se pagaba más por un piso y se conseguía una hipoteca barata, ahora se paga menos por un piso e hipotecarse es más caro.
Podemos ilustrar este fenómeno con un ejemplo práctico.
Utilizamos los datos disponibles de mercado sobre el precio del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano en Madrid. En agosto de 2007 el precio era de 3.854 euros y en enero de 2012 de 2.795 euros.
Supongamos que compramos una vivienda de segunda mano de 70m2 en agosto de 2007 en Madrid. Según los precios anteriores, el valor del piso sería de 269.780 euros. Supongamos que la hipoteca solicitada es de euribor+0,40% a 40 años, ya que en esos momentos los diferenciales eran muy bajos y los plazos elevados.
Teniendo en cuenta que el valor del euribor en junio de 2007 era del 4,505%, en el primer año de la hipoteca asumiríamos un interés del 4,905%, por lo que la cuota mensual a pagar era de 1.283,94 euros. Esta hipoteca en la actualidad pagaría una cuota de 904,81 euros, ya que el interés aplicado sería el 2,544%, gracias a la reducción que ha sufrido el euribor.
Ahora supongamos que compramos la misma vivienda en enero de 2012 a un precio de 195.650 euros, reflejando la caída del precio de los inmuebles. Pero la hipoteca que nos ofrece el mercado es de euribor+1,50% a 35 años, ya que en este período los diferenciales han subido y los plazos han bajado. El interés que nos aplicará el banco será del 3,544%, ya que el valor del euribor en noviembre de 2011 era del 2,044%. Como podemos ver aunque el diferencial sea más elevado el interés que pagamos ahora es menor que el de 2007.
La cuota hipotecaria que pagaríamos el primer año es de 813,60 euros. Como podemos ver el que se hipoteca ahora por la misma vivienda paga una cuota inferior a la que está pagando actualmente el que se hipotecó en 2007 por la misma vivienda, cuya cuota es de 904,81 euros.
Además al finalizar el primer año de hipoteca quedaría un capital pendiente de 192.774,23 euros, mientras que al que se hipotecó en 2007 al finalizar el quinto año de la hipoteca le quedaría 251.536,14 euros de capital pendiente.
Aunque la hipoteca tenga un diferencial más elevado, si el día de mañana los préstamos hipotecarios bajan, se podrá subrogar la hipoteca y conseguir mejores condiciones. Por ello, es importante contratar un préstamo hipotecario cuya comisión por desistimiento sea del 0%. Además, una de las ventajas de comprar la vivienda con los precios de ahora es que hay un menor riesgo de que dentro de unos años el precio de mercado de nuestro inmueble esté por debajo del precio de compra.
