Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008 y la fuerte crisis económica de estos años, el mercado inmobiliario se vio fuertemente resentido en nuestro país. El tradicional arraigo de la sociedad española a la cultura de la propiedad tuvo que adaptarse hasta el punto de que la vivienda de alquiler pasó del 6% al 20% del parque residencial de hoy por hoy. Todo ello ha abierto nuevas oportunidades para inversores particulares y gestores inmobiliarios que han visto un filón. Esta figura se ha profesionalizado y se conoce como ‘property manager’, siendo la persona que se encarga de alquilar y administrar un inmueble.
«Una gran parte de los property managers se han especializado en los pisos grandes para alquilar por habitaciones debido a que éstos generan un 30% más de ingresos frente al alquiler completo a un solo inquilino. Es por ello que el número property managers que ya apuestan por esta fórmula ha aumentado un 25% durante el último año, especialmente en grandes ciudades y en aquellas típicamente universitarias» señala Alejandro Artacho, CEO y cofundador de Spotahome.
Pero ¿quiénes son estos propietarios profesionales? La ganadora del South Summit Spotahome revela todos los detalles de esta figura al alza en el sector inmobiliario. «En Spotahome trabajamos de primera mano con estos profesionales porque, gracias a nuestra plataforma de alquiler 100% online, agilizan enormemente el proceso de arrendamiento de sus propiedades pudiendo dedicar el tiempo que antes destinaban a enseñar pisos, buscar inquilinos y demás labores logísticas, a aumentar su cartera de inmuebles y, por tanto, incrementar sus ingresos en más de un 50%», matiza Artacho.
Perfil de los property managers españoles, según Spotahome
1. Quiénes son: fundamentalmente hombres de entre 33-37 años, con estudios universitarios y un alto conocimiento del mercado y la legislación vigente que regula los arrendamientos (LAU, Código Civil y demás legislación a nivel de las Comunidades Autónomas). Tienen un alto interés en el mundo del real estate que les suele llegar por medio de la familia, la cual solía tener negocios similares. En Barcelona y Valencia suele ser gente más joven y en ciudades del interior la media de edad es un poco más alta.
2. Cuántos hay: actualmente más de 2.800 personas se dedican profesionalmente en todo el territorio nacional, teniendo esta cifra una tendencia positiva en los últimos años al tratarse de un negocio muy rentable y con un bajo riesgo. Esta cifra ha vivido un crecimiento en los últimos años.
3. Dónde están: el mercado se encuentra focalizado en las grandes ciudades españolas y áreas metropolitanas, generalmente en los barrios de moda en los que la rentabilidad de los pisos es alta.
4. Ingresos mensuales: es un negocio que permite dedicarse en exclusiva con unos altos ingresos. Los márgenes que obtienen por cada una de sus habitaciones es de entre el 20 y el 30% de la renta mensual. Habitualmente es el propio property manager quien fija el precio del inmueble y pacta su comisión con el propietario. En otras ocasiones el propietario será el que fije el precio y el gestor cobrará unos honorarios.
5. Funciones: la gestión financiera y logística de alquileres, servicios y reparaciones que requiera el inmueble en cada momento. Realizan estas funciones en nombre del propietario, si la vivienda es de un tercero y sólo la gestiona. Es un trabajo muy offline que exige una alta dedicación para el mantenimiento de los pisos y todo lo que tenga que ver con la gestión de los inquilinos. Por ejemplo, la responsabilidad de hacer el seguimiento de los contratos, gestionar las quejas, encargarse de las reparaciones, buscar nuevos inquilinos, la publicación de las propiedades en plataformas de alquiler y los check in y check out de las mismas.
6. Qué pisos buscan: el producto estrella son los pisos por habitaciones, yendo desde las 4 o 5 habitaciones por piso hasta las 11 o 12 en los pisos más grandes. También suelen combinar en cartera con algunos pisos de 1 dormitorio o estudios.
7. Hay mucha competencia: la competencia es grande, la captación de pisos que generan márgenes de beneficio altos es ardua y los property managers entran en conflicto con diferentes ofertas para captarlos.
8. Diversifican su portfolio: son personas que analizan mucho las oportunidades de inversión y suelen especializarse en una zona de las ciudades pero, una vez llegan a controlar una cartera de inmuebles con comodidad, suelen probar y diversificar aún más su portfolio.
9. Trabajan solos o con un equipo dependiendo del volumen de propiedades que gestionan: dependiendo de cuál sea la cartera de pisos de la que disponen trabajan solos o con un equipo. A partir de los 10 pisos o de unas 50 habitaciones, empiezan a necesitar de otra persona.
10. No colaboran entre ellos: se conocen todos entre ellos pero no existe colaboración entre distintos property managers.
