Un fantasma recorre España: el fantasma de la exclusiva. Casi todos los inmobiliarios de la vieja manera de dirigir sus empresas -la de antes de la Crisis- se mantienen en sus posiciones: la exclusiva es el dios menor que se venera en ellas. Algo de cuya bondad y utilidad, pocos discuten. Y sin embargo …
En su máximo esplendor -no hay bolsa inmobiliaria de inmuebles que no exija para su incorporación a la misma, el carácter del encargo en exclusiva, ni curso de Captación de Inmuebles que no predique el valor supremo de las Exclusivas, ha aparecido un iceberg en su travesía.
En pleno éxito -en su mayor consideración de encargo definitivo para el éxito de la transacción y de la agencia- , y entre casi una satanización del resto de encargos como algo de categoría muy inferior, la lozanía de la Exclusiva se ve amenazada por la hoz de Consumo.
Y es que la Dirección General de Consumo de la Consejería de Salud de la Junta de Andalucía, ha planteado una consulta a la Agencia española de Consumo, Seguridad alimentaria y Nutrición (AECOSAN), en este doble sentido:
1 «Por un lado, si la cláusula de exclusiva en el contrato de mediación puede establecer la obligación del propietario ofertante de no realizar ninguna gestión por sí mismo encaminada a la venta o arrendamiento del inmueble, excluyendo su actuación personal y directa para la formalización de la venta.»
2 «La segunda, si supuestamente aceptado este pacto de exclusiva, el mediador puede exigir, en caso de incumplimiento del mandante del indicado pacto, el importe íntegro de la comisión pactada, aunque no hubiera participado en el buen fin de la operación o negocio.»
Y AECOSAN, lo está estudiando.
¿Le suena esta cláusula?: El presente contrato se acuerda bajo el régimen de exclusiva. Los honorarios de la Agencia inmobiliaria se devengarán íntegramente incluso si la transmisión se produce directamente por la propiedad o a través de otro intermediario o persona particular, durante la vigencia del mismo.
En ella se resumen las dos ideas anteriores, que en este caso se materializan en que si el propietario vende a través de un tercero, la agencia recibirá como compensación el 100% de la comisión pactada.
No le sorprenderá que con esa, o parecidas redacciones, las demandas de abono de honorarios frente a propietarios «infieles» estén perdiéndose con mucha frecuencia.
Le hago notar esto porque la decisión de la AECOSAN, pendiente de sustanciarse, bien pudiera hacerse eco de la las sentencias sobre la exclusiva habidas en los últimos años y dar un disgusto de muerte a los adoradores de la Exclusiva, al decantarse, posiblemente, por el carácter abusivo de aquellas dos cuestiones consultadas.
Nuestro consejo es que cambie de derrota y navegue por la ruta de la Agencia Única. Y si permanece en la de la Exclusiva, repase sus contratos a la luz de las últimas sentencias (2014 y 2015) que sobre la misma han aparecido.
Y como muestra de una de esas, le dejo con una adivinanza:
¿Qué hay de oscuro y abusivo en esta cláusula de un contrato de exclusiva?, que dice: «El presente encargo tiene carácter de EXCLUSIVA y tendrá una duración de tres meses, prorrogable por igual periodo y por una sola vez, de no mediar renuncia expresa por cualquiera de las partes.»
Ya le anuncio que esa redacción fue letal para una inmobiliaria que incorporó esa cláusula en sus contratos. Le doy una pista, piense en lo que dice la misma tanto como en lo que no dice.
