Madrid. Según el último informe de Savills Consultores Inmobiliarios sobre el mercado de oficinas de Madrid correspondiente al cuarto trimestre de 2010, el mercado de usuarios superó en un 40% el volumen de absorcción bruta registrado en 2009. Tal incremento fue posible gracias a varias operaciones voluminosas, por lo que de momento no podemos hablar de reactivación de la demanda y cambio de tendencia.
La tasa de desocupación continúa su escalada y nuevamente ha registrado la cota máxima de la serie histórica, rozando el 12%. Los buenos resultados de la contratación y la moderación en la incorporación de nuevos proyectos no han sido suficientes para frenar el crecimiento, ya que la demanda que opta por un cambio de oficina lo hace a un espacio más reducido que el liberado.
En un entorno con exceso de oferta y demanda debilitada, el termómetro de las rentas mantiene los ajustes a la baja.
Pero determinados submercados escapan de las generalidades. Así, el CBD registra una tasa de disponibilidad en torno al 5% y las rentas prime continuaron desacelerando su decrecimiento por quinto tirmestre consecutivo. El valor en CBD a finales de año se situó entre los 27 €/m²/mes y los 28 €/m²/mes, un 5% por debajo del nivel alcanzado el año anterior.
A lo largo de 2011 el Paseo de la Castellana acogerá cerca de 40.000 m² nuevos o renovados, lo que con toda probabilidad ejercerá presión sobre las rentas. A pesar de esto, y debido al elevado grado de obsolescencia de muchos de los edificios del centro de negocios de la capital, debemos valorar esta situación en positivo.
Ana Zavala, directora del departamento de Agencia Oficinas de Savills, comenta: «A corto plazo, la oferta de calidad en el Paseo de la Castellana incrementará gracias a la entrega de varios edificios de “última generación” –nuevos o rehabilitados–, con excelente localización, competitivos en prestaciones y a precios óptimos. El CBD podrá atraer de nuevo el interés de grandes corporaciones».
En el mercado de inversión, los cerca de 700 millones de euros transaccionados representaron un crecimiento del 14% respecto al volumen de 2009. Los nacionales continúan dominando el mercado pero los fondos internacionales también han dejado su impronta. Si el año pasado el capital extranjero tan sólo alcanzó el 2% del total, en 2010 ha supuesto poco más del 30%. Las operaciones de éstos han estado enfocadas en sale & leaseback con un marcado carácter financiero, mientras que los nacionales actúan sobre operaciones con un perfil más inmobiliario.
El interés continúa centrado en la principal arteria de la ciudad y Savills ha asesorado en las dos únicas operaciones registradas, Paseo de Recoletos, 3 y Paseo de Recoletos, 33, lo que ha permitito tomar el pulso real del mercado. La escasez de oferta y el creciente dinamismo de la demanda está ajustando poco a poco las yields. En CBD el nivel a finales de año se situó entre el 5,00% y el 5,25%.
