Barcelona. Vamos a analizar hoy como ha cambiado el panorama a día de hoy en las permutas inmobiliarias solar-inmuebles y como los propietarios de los solares en venta han ido perdiendo fuerza respecto de los constructores/promotores debido a la fuerte bajada en el precio de los inmuebles.
Resumiendo una operación de permuta, el propietario del solar aporta su suelo, el constructor/promotor aporta la construcción y ambos se reparten tanto el producto terminado (pisos, locales, oficinas, trasteros…) como el margen de la promoción en el porcentaje que supone lo aportado respecto al coste final de la promoción.
Pero, ¿qué ocurre cuando el precio del producto final cae un 30% como ha ocurrido de 2007 a 2012 con los pisos de primera residencia?. Vamos a verlo con un ejemplo de un piso en una ciudad cualquiera que ha bajado su precio de 3.000€/m2 a 2.100€/m2 durante la crisis.
– Independientemente de la bajada del mercado, todo promotor que acomete una obra busca seguir teniendo el mismo margen del 20%. Restando del precio de mercado final el margen promotor llegamos al coste total de promoción máximo en el que se puede incurrir.
– Pese a que los costes de construcción (construcción + proyectos + seguros + …) han bajado respecto 2007, dicha bajada no ha sido superior al 10-15% con lo que restando del coste total asumible por la promoción los costes de construcción, llegamos al coste máximo al que se puede valorar el solar para que los números salgan.
– ¿Qué ocurre entonces a la hora del reparto del producto final? Pues que antes el propietario del solar casi se quedaba con la mitad del producto final (46%) y ahora únicamente se pueda adjudicar el 30% de los inmuebles terminados, su “patrimonio” ha bajado de valor más de un 50%.
Este efecto se acrecienta cuanto más bajo es el precio/m2 de venta hasta llegar el caso, principalmente en promociones residenciales secundarias de costa, en el que el valor del solar representa un 0%, es decir, hoy en día ese solar no vale nada.
Los propietarios de solares afrontan dos alternativas, no hacer nada y esperar tiempos mejores (seguro que llegarán, pero no a medio plazo), venderlos o ponerlos en valor vía promoción o permuta asumiendo mermas en su valor del 40-80% en función de la ubicación. Es duro ver que tu patrimonio ha bajado de valor, un 40-80%, pero es lo que hay, y cuanto más pronto lo asumamos, mejor.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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