Madrid. “Nuestra orientación desde los inicios ha sido siempre hacia el cliente, él es quien nos mantiene y, por tanto, nosotros tratamos en la medida de lo posible de escucharle para responder a lo que nos demanda y solicita”, afirma Miguel Ángel Ramos, director de planificación de Grupo Prometeo.
A partir de mañana, Grupo Prometo recibirá a los visitantes de SIMA Invierno, en el stand 32 del Palco de Honor del Estadio Santiago Bernabéu, para los que guarda una sorpresa que no quiere revelar.
¿Actualmente, en primera vivienda, ¿qué características (ubicación, tipología, equipamiento…) debe tener el producto inmobiliario para tener una buena acogida entre el potencial comprador? ¿Y en segunda residencia?
A la hora de comenzar a pensar en un nuevo desarrollo inmobiliario, nuestro método de trabajo se basa en la realización de un análisis exhaustivo de la nueva ubicación. Si antes una foto bastaba para descubrir las posibilidades reales del proyecto ahora esa simple foto sólo nos ofrece algunas de las referencias necesarias para nuestro análisis.
Necesitamos conocer la realidad de la zona o, en términos de mercado, conseguir y tener la seguridad de si realmente en la zona de estudio existe un nicho de demanda.
Para ello, necesitamos estudiar diferentes variables de producto tipo, oferta actual de la zona, obra terminada, en construcción, en proyecto. Además, los ritmos de absorción de la oferta, precios, calidades, condiciones de pago, financiación ofrecida, características de los proyectos,… Esto nos ofrece datos cualitativos y cuantitativos del producto a evaluar, pero para completar nuestro estudio necesitamos conocer características de la población en el área de influencia. Para eso trabajamos con herramientas de microsegmentación geográfica (GIS) que nos vuelcan nuevas variables como el sexo, la edad, el índice de capacidad económica, la penetración de inmigrantes e incluso la tasa de penetración de personas actualmente sin trabajo, una triste realidad de los días que vivimos, pero una variable importante a tener en cuenta.
El GIS también nos permite ubicar y posicionar la dotación de servicios municipales que tiene la zona, la ubicación de las entidades financieras, los cajeros disponibles, las farmacias, los centros comerciales, e incluso, conocer los ritmos y flujos de tráfico peatonal y en coche en cada una de las isócronas planteadas (Por ejemplo, cuántas personas pasan al día a pie o en coche por el área de influencia).
Una vez analizada de forma exhaustiva la ubicación, y si el proyecto se evalúa como viable, es el momento de comenzar a pensar en las tipologías de vivienda que más se demandan en la zona (1, 2, 3 ó 4 dormitorios) y ajustar precio a la zona, todo ello, sin recortar las calidades y equipamientos de las viviendas.
Respecto a equipamientos, en efecto todo va relacionado con cada una de las respuestas que demos a las preguntas definidas anteriormente, aunque en Grupo Prometeo nuestra máxima es conseguir la mejor calidad y oferta, dentro de las posibilidades de cada proyecto.
¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda? ¿En qué zonas cree que sí y en qué zonas cree que no?
Esta es la pregunta del millón. Lo fácil para una promotora sería decir que sí y para un cliente que todavía puede bajar.
En nuestra opinión, los costes de construcción y gestión sí que están actualizados con la situación real de mercado y, por tanto, la posibilidad de balanceo de precios a la baja es muy escaso, siempre y cuando no se baje la calidad, que para nosotros en Grupo Prometeo eso es un tema prohibido.
Respecto a los costes de suelo, con la última reforma financiera establecida por el nuevo gobierno, quizás se abra una posibilidad de abaratar ligeramente algunos precios en algunas zonas, pero no hay que perder tampoco de vista que en los últimos años eso ya ha ido ocurriendo.
Es cierto, que hemos vivido años de bonanza en el sector y que durante todo este tiempo se han hecho algunas cosas mal, pero todos no somos iguales y hay que saber diferenciar quién se ha mantenido en la línea y quién la ha sobrepasado. En Grupo Prometeo nos avalan 22 años de experiencia y más de 15.000 viviendas entregadas, contamos con el apoyo de las principales entidades financieras del país y eso es muy importante para nosotros.
Le digo esto porque es muy fácil lanzar este tipo de mensajes, pero quizás el consumidor se merezca una información mucho más precisa y real del mercado. Ni todos los que están son buenos ni todos son malos. Hay tipos y tipos de oferta y eso hay que contarlo, primero para no confundir al consumidor y segundo para no penalizar a las empresas que lo han hecho bien y no han querido enriquecerse a corto plazo.
¿Qué ha significado para el promotor inmobiliario la entrada de los bancos como un competidor más?
En cualquier mercado la entrada de nuevos competidores, siempre y cuando su actuación sea lícita y dentro de las normas y reglas de mercado, es una noticia positiva para el consumidor porque tendrá una oferta más diversificada y más opciones para comparar y elegir.
En la Comunidad de Madrid, ¿qué porcentaje de la oferta de vivienda estima que es vivienda sobre plano o en construcción y qué porcentaje vivienda terminada?
Ese porcentaje varía mucho en función de las zonas de estudio, por ejemplo si hablamos de Valdebebas o el nuevo sector AR de Tres Cantos, la casi totalidad de la oferta es sobre plano y un mínimo porcentaje en construcción, hay otras zonas como El Bercial (Getafe) que el mayor porcentaje lo tiene la obra terminada, y zonas como el Ensanche de Vallecas donde la obra terminada es mayor que la de obra en construcción.
Parece que hay un cierto consenso sobre el hecho de que existen zonas de Madrid en donde falta oferta inmobiliaria ¿Cuáles serían?
Podríamos decir que la demanda en todas las zonas sigue existiendo a diferentes ritmos de absorción. Pero si usamos nuestros análisis, la necesidad actual de vivienda se centra, por un lado, en áreas urbanas cercanas a la ciudad de Madrid, no más de 17-20 Km, que responde a tipologías de viviendas más grandes, con precio inferior al de la capital y con dotaciones, piscina, zonas infantiles, áreas deportivas y con mayor extensión de zonas verdes; y por otro, la tipología urbanita, que responde al perfil de personas que no quieren salir de la ciudad y buscan viviendas que generalmente son más pequeñas y con un precio por m2 construido más elevado que el de la periferia.
¿Qué soluciones ha implementado su empresa en los últimos años para adaptarse a las nuevas circunstancias del sector? (sinergias con otros sectores, ampliación de servicios, etc..).
Como decía al principio, nuestra orientación desde los inicios ha sido siempre hacia el cliente, él es quien nos mantiene y nosotros tratamos en la medida de lo posible de escucharle para responder a lo que el nos demanda y nos solicita.
¿Tiene previsto su empresa i
niciar nuevos proyectos en 2012? ¿de qué características?
Por supuesto que sí. De eso vivimos y si no tendríamos que dedicarnos a otra cosa. Es cierto que las dificultades están ahí pero si nos paramos entonces ¿qué hacemos aquí?
Grupo Prometeo en el año 2012 va a comenzar durante este mes de febrero la construcción de 100 viviendas en Tres Cantos (88 VL, 2 VPPB y 10 VPPL) y de 92 viviendas en Torrejón de Ardoz.
A lo largo de este año tenemos previsto la entrega de 362 viviendas: 152 en Getafe Buenavista, 157 en Getafe Los Molinos y 53 en Vallecas junto al Metro de la Gavia.
Y también durante este año vamos a iniciar la comercialización de 60 viviendas plurifamiliares en Rivas y algún que otro proyecto que a estas alturas todavía no podemos desvelar.
¿Considera que la internacionalización es una opción para combatir la crisis?
La internalización, en función de la empresa, siempre es un factor interesante y a tener en cuenta para el desarrollo y la ampliación de la empresa, pero no para salir de la crisis. En España hay posibilidades, hay que buscarlas y trabajar en ellas.
¿Cuál va a ser la oferta estrella de su empresa en SIMA Invierno 2012?
Llevaremos ofertas como siempre lo hacemos y estamos trabajando para poder lanzar un nuevo proyecto de viviendas en el Salón. Quizás tengamos alguna sorpresa pero eso nos lo reservamos para no perder el factor sorpresa.
