miércoles, 24 abril 2024
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El sector inmobiliario necesita volver a construir vivienda libre en régimen de venta

Madrid. El Gobierno ha modificado el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, en el que traza las líneas maestras que a juicio del Ejecutivo deben seguirse en el sector inmobiliario residencial, que consisten en promover vivienda protegida para venta y/o alquiler y fomentar la rehabilitación de edificios y conjuntos urbanos. Para llevar a cabo la primera empresa, el Gobierno continúa insistiendo en la necesidad de recalificar vivienda libre en stock como vivienda protegida, aumentar las ayudas para la promoción y la compra de VPO, e introducir nuevas y variadas modalidades de protección, (entre las que se incluyen las viviendas de transmisión de derecho de superficie, que no son ni más ni menos que viviendas en alquiler de larga duración, como existían hace 50 años). Y en cuanto al fomento de la rehabilitación, se incide nuevamente en la facilidad de acceso al crédito para promotores y compradores.

La verdad es que resulta lacerante ver como se continúa con esta errática y demagógica política en materia de vivienda, sobretodo teniendo en cuenta que los resultados de la misma hace tiempo que se han demostrado ineficaces para resolver, por un lado, el estancamiento del sector residencial, y por otro, la facilidad de acceso a una vivienda digna.

En primer lugar, hemos podido ver como es inviable reducir el stock de vivienda libre mediante su recalificación a vivienda protegida, (salvo contadas excepciones), debido principalmente a tres causas: la primera es la inviabilidad económica de la operación dado que el valor de repercusión del suelo sobre el que se asientan las viviendas a recalificar es notablemente superior a lo que debería ser para una VPO, ya que dicho suelo habría sido comprado a precio de mercado, (y no con la limitación del 20% del valor del módulo del m2 útil, como establece la Ley), de modo que el margen de beneficio del promotor se perdería en la mayoría de las operaciones, cuando no se llegase incluso a perder dinero en caso de realizar la recalificación. Además, las entidades financieras que habrían financiado la compra inicial del suelo, tampoco estarían dispuestas a aprobar una recalificación que, por las mismas causas, pondría en riesgo una gran cantidad de créditos hipotecarios concedidos, máxime si tenemos en cuenta que a su vez, y pese a las reiteradas ayudas estatales para la promoción y la compra de VPO, esta modalidad de vivienda, en una situación de restricción del crédito como la actual tiene mayores dificultades para venderse, ya que el comprador de VPO suele ofrecer menos garantías que un comprador de vivienda libre, y por tanto, la concesión de créditos es menor para la compra de dicha modalidad de vivienda. Asimismo, la VPO tiene una serie de requisitos de carácter técnico que muchas promociones de vivienda libre no pueden cumplir, ya que no se ha previsto su inclusión en los proyectos, y en todo caso, su adecuación a la nueva modalidad de vivienda requeriría modificaciones de los edificios construidos o los proyectos en ejecución prácticamente inviables.

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Además, hay que tener en cuenta que si los promotores necesitan bajar el precio de sus viviendas para vender, no tendrían la necesidad de realizar una recalificación a VPO, (con todas las limitaciones administrativas que conlleva para el comprador, aparte de las mencionadas anteriormente), sino que sería suficiente, en efecto, con bajar los precios hasta los límites de tolerancia permitidos en cada caso particular, sobretodo si tenemos en cuenta que el Gobierno ha subido en los últimos años el precio de venta del módulo de VPO para hacer rentable su promoción, con el resultado de que en muchos casos el precio de la VPO se asemeja al de la vivienda libre. ¿Para qué realizar entonces un cambio de vivienda libre a protegida? La estrategia era clara si el Estado subvencionaba la compra de vivienda protegida, que es lo que ha estado haciendo hasta la fecha, pese a que las entidades financieras son más reticentes a financiar la compra de VPO que la vivienda libre con descuento. Pero la ortodoxia oficial sigue negando el fracaso de esta política que resulta a la vez tan nefasta como demagógicamente populista.

Respecto a la insistencia en la vivienda de alquiler, resulta evidente que mientras los precios del alquiler no bajen significativamente, (la cuota media hipotecaria mensual en España es actualmente de unos 600 Euros/mes, y el alquiler medio mensual es de 740 Euros/mes), parece razonable que los demandantes de vivienda opten por la compra antes que por el alquiler, teniendo en cuenta que mediante la compra, que es tradicionalmente la opción más demandada por los españoles, se realiza una inversión a futuro y un aumento del patrimonio de las familias españolas. Lo que no quiere decir que en una situación coyuntural de restricción del crédito como en la que nos encontramos, pueda crecer la demanda de viviendas en alquiler hasta que se normalice la concesión del crédito inmobiliario. En cualquier caso, y una vez más, el precio del suelo sobre el que se asientan las viviendas susceptibles de modificar su régimen de venta a alquiler, tampoco permite, en la mayoría de los casos un ajuste a unos precios de alquiler competitivos en un plazo razonable de amortización de la inversión. En cualquier caso, resulta positivo que el Estado opte por promover el alquiler de viviendas del parque público, siempre y cuando dicha empresa se lleve a cabo y no se quede en humo como ocurrió con las 150.000 viviendas protegidas por año que prometió Zapatero.

En cuanto a la rehabilitación de viviendas y de núcleos urbanos hay que tener en cuenta que la mayor parte de nuestro parque de viviendas en mal estado requiere de su sutitución integral por viviendas de nueva construcción, y es en los núcleos urbanos históricos de especial relevancia donde se puede justificar la rehabilitación, teniendo en cuenta de que en caso de tratarse de edificios incluidos en sectores de planeamiento, las dificultades en la gestión del mismo imposibilitan en muchos casos la viabilidad de las operaciones de rehabilitación.
 
Lo cierto es que el actual Gobierno se ha dado cuenta de la necesidad de mantener con vida el sector inmobiliario, pero como es evidente que en virtud del negativo estado de opinión generado sobre el sector, entre otros, por este mismo Gobierno, cualquier acción encaminada a fomentar el crecimiento de la promoción y la construcción se ven como algo muy negativo, nada mejor entonces que tratar de mezclar dicho crecimiento con fines sociales con la promoción de vivienda protegida, el alquiler barato y la rehabilitación de edificios. Y no es que estos nichos de mercado sean improductivos e innecesarios, pero no son, ni han sido los más representativos en el cómputo global del sector inmobiliario residencial, el cual está liderado por la construcción de vivienda libre en régimen de venta, que es la modalidad de vivienda más demandada por españoles y extranjeros. Si lo que queremos es equipararnos con el resto de Europa, bien podríamos empezar a crear Sociedades estatales de gestión y promoción de vivienda protegida, para que sea la propia Administración Pública la que promueva esta modalidad de vivienda, ayudando así a contener los precios de la vivienda al poner en mercado unidades a precio tasado, porque desde luego, suelo para ello no debería faltar, toda vez que en diez años de crecimiento del sector se han acumulado multitud de cesiones en la actividad urbanizadora. ¿Cómo es posible entonces que la clasificación de viviendas protegidas se haya mantenido en estos últimos diez años a niveles de mediados de los 90?
 
Lo cierto es que una cosa es la necesidad de complementar la construcción de vivienda libre con la de vivienda protegida, la vivienda en alquiler y la rehabilitación de centros históricos, y otra muy distinta es pretender hacer de lo último la base de crecimiento del sector por absurdos ideológicos y estados de opinión que criminalizan al sector. Lo cual no quiere decir que la recuperación del mercado de la vivienda libre tenga que retrotraernos a las pasadas situaciones de descontrol en el precio de la vivienda, los actos de corrupción y los atentados medioambientales.

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