Madrid. Según el último Informe del Mercado Industrial-Logístico elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, en los últimos 12 meses se ha producido un aumento en la contratación de espacios industriales y logísticos en Madrid y Barcelona debido a la necesidad de los operadores de adecuarse a espacios más reducidos y de ajustar sus costes, no por el hecho de que sean necesarios más espacios. En todo caso, la consultora estima que la mejora en la contratación de espacios industriales y logísticos dependerá de la reactivación del consumo y de la solución a la situación de incertidumbre económica e inseguridad laboral.
El volumen de oferta disponible en el mercado industrial y logístico de Madrid y Barcelona sigue siendo muy alto, lo que presiona a la baja los precios medios del alquiler y venta. El dato más destacable en este sentido es el descenso del precio medio del alquiler logístico en Madrid y Barcelona en un 10,7% y un 7,9% respectivamente. El descenso más acusado se ha registrado en la renta de alquiler de naves industriales en Barcelona, con un 14,2% de ajuste.
El mercado de inversión en inmuebles logísticos ha tenido un comportamiento limitado en 2010 situándose el volumen transaccionado en los 111 millones de euros; si bien, esta cifra supone una clara mejora respecto a 2009, cuando no se consiguió superar en todo el año los 100 millones de euros.
Comunidad de Madrid
El informe destaca la tendencia al traslado de la actividad industrial y logística fuera del Casco Urbano. En este sentido, las zonas logísticas más importantes son el Corredor del Henares y el Eje A-4, donde se concentra aproximadamente el 90% del stock total de superficie logística. Las otras zonas que muestran un desarrollo incipiente son el Eje A-3 (Tarancón) y el área de influencia de la A-42 (Zona Sur). El progresivo alejamiento de las áreas logísticas hacia zonas cada vez más alejadas de Madrid capital, se mantendrá en el medio-largo plazo, siendo clave el aumento y mejora de las infraestructuras de comunicación en la Comunidad de Madrid y de Castila la Mancha.
Aguirre Newman ha comprobado que la disponibilidad de producto logístico ha aumentado ligeramente en los últimos 12 meses, hasta alcanzar una cifra ligeramente superior a los 960.000 m2, lo que sitúa la tasa de disponibilidad de producto logístico en el mercado de Madrid en el 16,7% (sobre un stock total de producto logístico de 5.750.000 m2). Debido al importante volumen de inmuebles logísticos disponibles y al moderado comportamiento de la demanda no se espera el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo en 2011.
El incremento interanual de la contratación ha sido del 37%, lo que supone una clara mejora respecto a los datos de absorción de 2009. La superficie logística contratada entre enero y octubre de 2010 asciende a 176.020 m2, frente a los 128.000 m2 del período anterior. La práctica totalidad de la contratación de superficie se ha realizado bajo la modalidad de alquiler, siendo residual la compraventa de inmuebles industriales y logísticos durante los últimos 12 meses.
Como viene siendo habitual, los precios han continuado descendiendo durante el período analizado, aunque de forma más moderada que en el periodo octubre 2008- octubre 2009. El mayor descenso se ha producido en los precios de venta con un ajuste del 11,2% y, en menor medida, en el alquiler de naves logísticas, con un descenso medio del 10,7%. La tipología de inmueble que sufre menores variaciones es el alquiler del producto industrial, que ha descendido en un 9,2% respecto a 2009.
Cataluña
El tejido industrial se concentra en un primer cinturón alrededor de la ciudad de Barcelona, formado por las zonas del Barcelonés, Baix Llobregat, Vallés Occidental y Vallés Oriental. Al igual que en Madrid, las áreas más cercanas a Barcelona capital, sufren un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales. Existe un desplazamiento de las áreas industriales, especialmente del sector logístico, a zonas más alejadas de los núcleos urbanos, incluso llegando a provincias colindantes como Tarragona y, en menor medida, Girona y Lleida.
El informe ha detectado que la disponibilidad de inmuebles logísticos en el mercado de Barcelona y su área de influencia se ha situado por encima de los 560.000 m2, lo que sitúa la tasa de disponibilidad logística en dicho mercado en el 18,8% (sobre un stock total de producto logístico de 3.000.000 m2). En el caso de la tipología de nave industrial y especialmente en el segmento de mininaves, existe una importante disponibilidad en todas las zonas analizadas en el estudio. No cabe esperar un aumento en la disponibilidad logística como consecuencia de desarrollos especulativos que se vayan a realizar en los próximos 12 meses.
La absorción de espacios logísticos ha aumentado en 99.000 m2 respecto a la registrada en el mismo periodo del año 2009 y se sitúa en 242.248 m2. El dato más reseñable es que la absorción de 179.650 m², el 74,15% del total, se ha concentrado en el primer cinturón metropolitano (Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental).
Resulta imprescindible la ampliación y mejora de las infraestructuras industriales y logísticas de Barcelona, con el fin de asegurar la competitividad y el futuro desarrollo de las mismas. La inauguración del 4º cinturón (B-40) será clave en la mejora de las comunicaciones.
El descenso de los precios se ha visto reflejado de manera general en todo el mercado de Barcelona y su área de influencia. En el caso de las naves industriales en alquiler el ajuste ha sido del 14,2%, mientras que en venta ha sido del 11%. Finalmente, el descenso en los precios de alquiler de las naves logísticas en términos medios ha sido de 7,9%.
Mercado de inversión
Incremento del volumen de inversión respecto a los datos de 2009. Frente a un volumen total de inversión logística de 99 millones de euros en el año 2009, en el periodo enero-noviembre de 2010 ya se habían superado los 110 millones de euros. No obstante, la cifra global de inversión estimada para 2010 quedará muy lejos de las cifras alcanzadas en los año 2007 y 2008 en los que se superaron ampliamente los 400 millones de euros.
Ligero incremento de la tasa de rentabilidad inicial exigida para el producto prime, con inquilino de reconocida solvencia y ubicado en la primera corona hasta situarse entre el 7,75% y el 8,00%.
El inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro, terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas rentabilidades.
