En términos de volumen se está viendo que las operaciones de naves medianas y big box son las que mayor demanda atraen, aunque se observa el incremento de la contratación de naves de menor tamaño
El sector logístico se mantiene como uno de los favoritos de los inversores, principalmente por la creciente demanda y los altos niveles de ocupación. Factores como la tipología de la nave, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad están marcando la demanda de este tipo de activos en España, según se ha puesto de relieve en el marco del evento sectorial “Tendencias Industrial & Logístico 2023” organizado por CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, y que ha reunido a los principales actores del sector para debatir en torno a las tendencias del mercado.
Según los datos de CBRE, el mercado logístico español registró el pasado año cifras récord de contratación (2.820.000 m2) y de inversión, con más de 2.300 millones de euros, la cifra más elevada de los últimos 10 años. Destaca el incremento de operaciones de middle market, que suponen cerca de 350 millones de euros, un 14% más que en 2021. El dinamismo del mercado ha situado la disponibilidad en mínimos históricos, con tasas del 6,76% en Madrid, frente al 7,5% de 2021.
De acuerdo con la última Investor Intentions Survey 2023 de CBRE, el sector logístico se convierte en el tercer producto más demandado, con un 23% del total de inversores europeos interesados en el sector, después de oficinas con 29% y living 25%. En cuanto al tipo de demanda, de la última European Logistics Occupier Survey lanzada en Europa se desprende también que la tipología de la nave, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad son factores clave que están influyendo considerablemente en la demanda de activos logísticos.
Para Alberto Larrazábal, Director Nacional Industrial y Logística CBRE/ Executive Director: “Vemos el sector logístico como uno de los preferidos por los inversores. Antes estaba ligado a los ciclos económicos, pero ahora por su carácter anticíclico seguirá siendo valor refugio, creciendo así su interés. En este contexto, el sector se está adaptando para dar respuesta a nuevas demandas, entrando en la ecuación variables tan destacadas como la digitalización de las naves y la adopción de criterios ESG”.
Tendencias del sector logístico: certificaciones sostenibles y operaciones más pequeñas
Los principales factores de demanda son la calidad de las naves y la flexibilidad o capacidad de ampliación, además del número de muelles, la altura, la facilidad de acceso… cobrando cada vez más relevancia otros aspectos como la automatización de las naves, su robotización o el desarrollo de software y big data para la mejora en los procesos de distribución. Todo ello sin olvidar la localización. Fruto de los problemas de disponibilidad, cada vez más los operadores están buscando en nuevas zonas y están poniendo el foco en el mercado laboral.
Como cuarto atributo clave se encuentra la sostenibilidad: cada día será más difícil cerrar contratos que no cumplan estos criterios. Según la Occupier Survey, el 78% de las empresas consultadas tienen ya entre sus objetivos un plan hacia la descarbonización, apoyándose en alternativas de energía sostenible, puntos de carga eléctrica o iluminación led en las naves. La adopción de criterios ESG tiene también su reflejo en la previsión de crecimiento de rentas a medio/largo plazo. Un 63% de los encuestados estaría dispuesto a pagar un incremento de rentas por esa prima verde. “Ya se hablaba de sostenibilidad hace unos años, pero estamos viendo, de la mano de nuestros clientes como no se cierran contratos de naves sin certificación”, apunta Arancha González, Directora asociada Research de Logístico & Retail en CBRE España.
Sobre esto ha hablado Luis Domínguez, Real Estate Manager DHL Supply Chain Iberia: “Estamos de acuerdo en pagar una renta superior por una nave de nueva construcción sostenible y con espacios de alta calidad para nuestros trabajadores. Nuestros grandes clientes nos piden que su cadena de suministro cumpla criterios de ESG y nosotros tenemos una estrategia con una hoja de ruta clara para llegar a una huella net zero para 2050. El 90% de nuestro espacio ya tienen luminaria LED y estamos desarrollando proyectos de generación fotovoltaica para autoconsumo”.
En cuanto al tipo de operaciones, en términos de volumen se está viendo que las operaciones de naves medianas y big box son las que mayor demanda atraen, aunque en los últimos años se observa el incremento de la contratación de naves de menor tamaño, en cuanto a número de operaciones, lo que se está proyectando en la promoción de naves y dónde parece que se está apostando en el último año. En este sentido, de naves grandes se están construyendo más módulos, lo que muestra la tendencia hacia la flexibilidad de espacios para poder abarcar mayor número de clientes.
Otro de los aspectos que ha marcado la hoja de ruta de los inversores es el aumento de los costes de construcción, que han crecido vertiginosamente desde agosto de 2020 hasta mayo de 2022. Desde CBRE, la previsión es que caigan levemente y en el próximo año se prevé que se recupere un tercio de toda la subida. En cuanto al tipo de proyectos que se está viendo en el mercado, en la actualidad más del 70% de los desarrollos son especulativos frente al 51% de antes de la pandemia.
Por segmento, los supermercados duplican su exposición ostentando el 22% del total de la superficie contratada y el sector textil pasa a quinto lugar habiendo multiplicado por 5 el total de espacio contratado en el último año.
Récord de contratación logística e inversión
Durante la presentación, también se ha analizado la evolución del sector en 2022, registrando cifras récord de contratación logística e inversión. Para 2023, “será difícil igualar los volúmenes de inversión de los últimos años, aunque las expectativas son buenas gracias a la elevada demanda de espacio logístico y a la consolidación de sectores como la alimentación y textil, que continúan atrayendo el interés de los inversores”, ha explicado Larrazábal. En el último año se observaron varias operaciones de producto Mid caps por parte de inversores internacionales y la tendencia será al alza en 2023.
La renta prime tiende al alza impulsado por la fortaleza de la demanda y la escasez de producto. En el último trimestre de 2022, en la Zona Centro la renta en zona prime ha sido de 6,25€/m²/mes (+8,7% respecto a 2021), y en Cataluña se ha situado en 7,75€/m²/mes, (+3,3%). Esta tendencia se ha mantenido también en otros mercados como Sevilla y Valencia. En cuanto a las rentabilidades prime, se ha vivido una descompresión de yields hasta alcanzar el 4.75%. Para 2023 las previsiones apuntan a cierta estabilización entre el 5,00% y 5,20% a cierre de año.