Aguirre Newman, consultora inmobiliaria global líder en España y Portugal, ha realizado el estudio Logistics Market Survey 2015, un informe basado en una encuesta a más de 100 importantes compañías propietarias de naves logísticas de nuestro país.
Según el estudio, en relación a los precios de suelo logístico la opinión entre las empresas participantes está dividida. A pesar de que una mayoría de los encuestados considera que los precios han tocado fondo, el 37% de los mismos contempla que pueden seguir bajando y de éstos la amplia mayoría considera que pueden pasar dos o más años para que alcancen mínimos.
Los propietarios de naves logísticas consideran que el usuario prefiere la situación y operatividad/practicidad del activo antes que la imagen exterior. La imagen externa es un valor extra, que solo los players que quieren una especial representatividad valoran como utilidad extraordinaria. Por el contrario, aun siendo el precio un factor determinante a la hora de contratar superficie logística, la mayoría piensa que los operadores estarían dispuestos a pagar rentas entre un 5% y un 15% más altas para un activo de mejor calidad.
La mayoría de los encuestados justifican una subida de precio en el caso de contratar una superficie de crossâ€docking respecto de una nave logística. Más de las tres cuartas partes de justifica una diferencia de precio de alquiler entre un activo logístico y otro tipo crossâ€docking y aseguran que sería justificado un precio de alquiler un 10% más elevado.
De forma genérica, la gran mayoría de las empresas participantes en el estudio estima que en 2017 las zonas prime de Madrid y Barcelona habrán experimentado un crecimiento acumulado de rentas de máximo un 20%.
Según los propietarios logísticos, una de las causas principales de contratación por parte de los operadores para los próximos años será el aumento de superficie, lo que supone un cambio de tendencia con respecto a años anteriores, donde la contratación se debía, principalmente, a reducción o concentración de espacios.
En el mercado de inversión, los resultados del informe de Aguirre Newman sitúan la tasa de rentabilidad inicial en activos logísticos prime en torno al 7,50%â€7,75%, la cual seguirá una tendencia bajista hasta alcanzar niveles por debajo del 7,25% en 2017.
Análisis específico Madrid
El informe Logistics Market Survey 2015, también realiza un análisis específico de los mercados de Madrid y Barcelona. Respecto al primero, el 93 % de los propietarios considera que habremos visto una recuperación real de las rentas en zonas prime como máximo en 2016. En el caso de las zonas descentralizadas, un 74% estima que esta recuperación se producirá un año más tarde.
Una amplia mayoría de las empresas participantes, considera que las rentas crecerán de forma acumulada como máximo un 20% en zonas prime y un 10% en zonas descentralizadas durante los próximos tres años.
En cuanto a los precios, el 60% de las empresas consultadas estima que los precios óptimos para adquirir una parcela en la primera y segunda corona deberían estar en los siguientes rangos: en la primera, entre 125 – 150€/m2 y en la segunda, entre 80 †100 €/m2. En la tercera corona, un 90% de los encuestados sitúan el rango de precios entre 50 – 75 €/m2.
Barcelona
En cuanto al mercado de Barcelona, el 70% de propietarios logísticos pronostica que en 2015 se producirán incrementos de las rentas en zonas prime y el 65% de los encuestados espera incrementos acumulados de las rentas en estas zonas de entre el 10% y el 20% para los próximos tres años. En cuanto a las zonas descentralizadas, la mayoría de los encuestados señalan que el incremento se situará por debajo del 10%.
Respecto a los precios del suelo, para la zona prime, el 57% de los propietarios logísticos cree que el rango que se dará se sitúa entre los 175 – 200 €/m2.
