Pese al contexto de debilidad económica, el mercado de naves logísticas de más de 5.000 m2 de Europa Occidental recuperó algo de fuerza durante la primera mitad de 2013 tanto en su vertiente de alquiler como de inversión, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. La recuperación se muestra aún frágil y con diferencias según los países.
El mercado de alquiler, frenado por la escasez de oferta ‘prime’
El PIB de la zona euro de los 15 se espera que descienda un 0.3% en 2013, si bien el clima para los negocios ha mejorado a la par que los principales indicadores. Para 2014 se pronostica un incremento del 1% del PIB.
El buen comportamiento del mercado de Alemania se hizo extensible a todo el país y a todos los tamaños de naves. La contratación creció un 17% durante el primer semestre en términos anuales, hasta alcanzar 2,24 millones de m2, el segundo mejor registro histórico. La creciente confianza en la economía alemana, estimulada por un clima favorable para el consumo y excelentes cifras de exportación, contribuirá a un buen comportamiento del mercado también durante la segunda mitad del año.
En Reino Unido, la contratación creció un 12% hasta alcanzar 1,59 millones de m2, en un mercado estimulado por importantes operaciones ‘llave en mano’, como Marks & Spencer en Londres (84.000 m2) y Travis Perkins en Warrington (65.000 m2). Algunos desarrollos especulativos de pequeña entidad se encuentran en marcha, pero son insuficientes para provocar un incremento de la oferta.
A diferencia de Alemania y Reino Unido, el comportamiento del mercado en Francia refleja falta de confianza en la mayoría de los sectores de la economía. La contratación de naves de más de 5.000 m2 descendió un 18% durante el primer semestre, con 675.000 m2 intermediados. La actividad fue particularmente baja en la region de París, que tuvo el registro más bajo en 10 años. Los primeros signos de mejora económica es previsible que ayuden a que el mercado vuelva a crecer en 2014, después de un periodo de ‘wait-and-see’ por parte de los operadores logísticos.
En Holanda, el volumen de transacciones (695.000 m2) creció un 40% durante el primer semestre. El mercado se mostró particularmente activo en las regiones de Noord-Brabant y Limburgo, estimulado por nuevos desarrollos y precios competitivos respecto a Amsterdam y Rotterdam.
La escasez de productos ‘prime’ en toda Europa continuó constriñendo la mayoría de mercados, lo que ha derivado en operaciones ‘llave en mano’ de entidad. En Polonia, la operación más relevante fue el ‘llave en mano’ para Castorama, que ha establecido un centro de distribución de 50.000 m2 para suministrar a sus tiendas en todo el país.
En general, las rentas se han estabilizado si bien ya se aprecia una reducción de incentivos que podría conducir a incrementos de precios de alquiler en algunas zonas ‘prime’ en los próximos trimestres.
Los inversores siguen concentrando su interés en los mercados principales
La participación que el sector industrial y logístico representa en el total de la inversión inmobiliaria se mantuvo estable en el 9% durante el primer semestre del año en Europa Occidental. Este sector parece haber incrementado su atractivo para los inversores en Francia, Alemania y Holanda, donde los volumenes de inversión alcanzaron niveles previos a la crisis. En Reino Unido, la inversión logística mantuvo un ritmo regular dentro del volumen general de inversión. El interés que las naves como producto de inversión despertó durante los pasados dos trimestres se evidencia por los pequeños desarrollos especulativos en marcha y la escasez de espacio disponible. El volumen de inversión es improbable que descienda pero tampoco es previsible que se incremente de forma notable.
En España, Italia y Portugal, la inversion industrial se ha mantenido particularmente baja durante los pasados 18 meses, representado solo un porcentaje marginal de la inversión inmobiliaria total. La aversión al riesgo prevalece en estos países. Sin embargo, algunos inversores están empezando a adoptar estrategias oportunísticas y a estudiar opciones fuera del sector de oficinas. La limitada oferta de activos ‘prime’ ─edificios de elevada calidad en las mejores localizaciones con contratos de alquiler a largo plazo─ sigue siendo el principal obstáculo a la actividad de inversion.
Las rentabilidades ‘prime’ se han estabilizado en la mayoría de países: entre 6,5% y 6,85% en las principales ciudades alemanas y entre 7% y 7,25% en las capitales de región del Reino Unido, en Holanda, Bélgica y Francia.
