El volumen de inversión inmobiliaria en Europa alcanzó 95.000 millones de euros en el primer semestre de 2017 en el sector terciario, en línea con la cifra registrada el año pasado, según la consultora inmobiliaria internacional Savills. Reino Unido se mantiene como el principal destino de inversión en el mercado europeo, aunque, según indica la firma, Alemania podría sobrepasarlo en volumen a final de año.
El último informe sobre inversión en Europa de Savills señala Alemania, con 13.800 millones de euros, como el principal destino en el segundo trimestre de 2017. En total, en el primer semestre la cifra alcanzó 26.000 millones, un 41% de incremento interanual, lo que demuestra que el Brexit ha acentuado su estatus de «refugio seguro», favorecido por inversores reacios al riesgo que prefieren un panorama político menos volátil y dispuestos a pagar los 50-75 puntos básicos de diferencia por la seguridad de ingresos. Savills estima que Alemania logrará un volumen récord superior 60.000 millones de euros transaccionados.
Alice Marwick, analista para Europa en Savills, señala que «el volumen de inversión en Alemania es un 29% más alto en la segunda mitad del año en comparación con el incremento del 11% en el Reino Unido, por lo que es probable que Alemania sobrepase a Reino Unido en 2017.»
Además de Alemania, Holanda, España y Austria también alcanzarán previsiblemente volúmenes récord este año, ya que todos ellos han superado su promedio de los últimos cinco años para este período en un 93%, 81% y 71%, respectivamente. Savills atribuye este aumento en gran medida al incremento de mega-operaciones y, en España, a la mayor atracción de compradores internacionales. Con un nivel de inversión cross-border que ha llegado al doble en los últimos cinco años y una participación del 62% en el primer semestre, la inversión inmobiliaria en España mantiene el ritmo impulsada por el segmento retail, que con 2.400 millones ha acaparado un 48% del volumen total en el primer semestre, en contraposición al mayoritario segmento de oficinas en la mayoría de países europeos, y apoyada en el interés por el logístico.
En conjunto, el volumen de inversión transfronteriza en Europa aumentó desde 42.000 millones de euros en el primer semestre de 2016 a 50.100 millones de euros en el primer semestre de 2017, un 53% por encima del promedio a largo plazo, gracias principalmente al aumento de los flujos de capital cross-border hacia Austria, Noruega y España.
Marcus Lemli, director de Savills Alemania e Inversión Europea, explica que «Estados Unidos sigue siendo el inversor transfronterizo más activo en el primer semestre. Sin embargo, estamos viendo a los inversores europeos más activos y a los asiáticos disminuyendo ligeramente en comparación con los años anteriores. El aumento de presión sobre el control del capital a inversores chinos está siendo aprovechado por fondos europeos para hacerse con activos trofeo en Europa continental».
Contrariamente a la mayoría de los países europeos, que superan la media del primer semestre de los últimos cinco años, Irlanda, Francia y el Reino Unido se sitúan por debajo. «La falta de oferta es la principal causa de la caída, sin embargo, veremos un repunte en la segunda mitad del año gracias a varias operaciones de carteras», según indica Lemli. «La moderada actividad en Francia es probable que se haya debido a la incertidumbre pre-electoral, sin embargo, la victoria de Macron ha restaurado la confianza y el volumen total de inversión este año se estima que acabe en línea con 2016.»
Según Savills, la escasez de espacio comercial de calidad está creando un mercado altamente competitivo, con algunos inversores que buscan poner todos los huevos en la misma cesta e invertir en activos trofeo en lugar de diversificar a través de varios activos más pequeños. En el 80% de los mercados que Savills analiza, esta tendencia ha empujado los volúmenes de inversión semestrales por encima de sus promedios a largo plazo.
En cuanto a los tipos de activo, durante los primeros seis meses de 2017, las oficinas siguen ocupando la mayor parte del volumen de inversión, pero Savills señala que el logístico ha registrado el mayor aumento de actividad (+ 40%). Alice Marwick, afirma que «las rentabilidades en prime CBD están en récord mínimo y es poco probable un mayor ajuste en los mercados core. Por tanto, los países con una oferta limitada de producto prime en el CBD y precios altos están viendo cómo los inversores dirigen su atención fuera del CBD y hacia otros tipos de activo. Como resultado, la inversión en logístico seguirá aumentando a medida que los inversores busquen oportunidades value add en ubicaciones core y el apetito de activos fuera del CBD, donde las yields se contraen a un ritmo más lento, irá en aumento».
