El mercado inmobiliario español está afrontando una transformación profunda impulsada por presiones estructurales, climáticas y sociales. En estos últimos días, cinco temas han dominado el debate: el déficit creciente de vivienda nueva, la necesidad urgente de reconvertir oficinas obsoletas, la integración de la naturaleza en los espacios de trabajo, la modernización del sector mediante alianzas público-privadas y el impacto ambiental que todavía genera la fase de obra en construcción.
Estas cinco temas permiten trazar un mapa de los desafíos que enfrenta el sector. No se trata de fenómenos aislados, sino de síntomas de una transformación sistémica que obliga a repensar el modelo productivo, los marcos normativos y las estrategias de inversión. A continuación, abordamos cada una de estas claves con una mirada analítica.
Reducir el impacto ambiental exige transformar la forma de construir
La contaminación en obra representa uno de los puntos más críticos de todo el ciclo inmobiliario. Según datos del Programa de Naciones Unidas para el Medio Ambiente, más del 30 % del consumo energético global y el 34 % de las emisiones de CO₂ provienen del sector de la construcción, gran parte durante la fase de ejecución. En este contexto, empresas como Sto Ibérica apuestan por la industrialización, la planificación digital y el uso eficiente de recursos como ejes de cambio.
El uso intensivo de agua, la quema de combustibles fósiles en maquinaria pesada y la mala gestión de residuos son prácticas comunes que siguen lastrando la sostenibilidad del sector. Sin embargo, ya existen herramientas viables para mitigar este impacto: desde maquinaria eléctrica hasta sistemas de planificación con metodología BIM, pasando por la reutilización de materiales y la formación ambiental del personal en obra.
La clave está en reestructurar la obra desde su fase inicial. Industrializar y digitalizar permite acortar tiempos, reducir errores y disminuir el desperdicio de materiales. Si el sector no incorpora estas medidas de forma sistemática, seguirá siendo uno de los principales emisores. La presión climática, las exigencias normativas y los costes crecientes hacen de esta transformación una necesidad urgente, impulsada por estrategias como la reducción de emisiones en la fase de ejecución.
España no produce la vivienda que necesita su población
El mercado residencial español vive un desequilibrio estructural: en 2024 se construyeron 134.649 viviendas menos de las necesarias para atender la demanda real, según la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria. Las provincias más afectadas son Madrid, Barcelona, Alicante y los principales destinos turísticos, donde la presión demográfica choca con la escasa producción de vivienda nueva.
Este desfase tiene consecuencias directas: subida de precios, escasa oferta de vivienda asequible y dependencia del mercado de segunda mano, que ya representa el 90 % de las transacciones. Apenas un 3 % de las compraventas corresponden a vivienda protegida, lo que pone de relieve la débil respuesta de las administraciones públicas en este ámbito clave para la cohesión social.
Desde la ACI se propone un Pacto de Estado por la Vivienda que garantice seguridad jurídica, estabilidad normativa y cooperación institucional. Sin una visión estratégica a largo plazo, el problema del acceso seguirá agravándose, con especial impacto en los jóvenes, las familias monoparentales y los colectivos más vulnerables. Puedes ampliar esta información sobre el déficit actual de vivienda en España.
El diseño biofílico gana terreno en oficinas de nueva generación
El entorno laboral se redefine con criterios más humanos, saludables y sostenibles. La integración de la naturaleza en oficinas —también conocida como diseño biofílico— mejora la calidad del aire, reduce el estrés laboral y aumenta la productividad hasta un 15 %, según estudios citados por la consultora Arup. Este enfoque arquitectónico está alineado con las certificaciones WELL o LEED y responde a las exigencias de un nuevo perfil de empleado y empresa.
No se trata solo de estética o de colocar macetas en los pasillos. La biofilia implica rediseñar el espacio con vegetación estructural, luz natural, materiales orgánicos, jardines verticales y vistas al exterior. Su aplicación no se limita a la obra nueva: también es viable en proyectos de rehabilitación, lo que la convierte en una estrategia flexible para transformar oficinas existentes sin perder rentabilidad.
Además de sus beneficios en bienestar, estas oficinas verdes tienen efectos positivos sobre el rendimiento energético y la resiliencia urbana. Al mitigar el efecto isla de calor y reducir la necesidad de climatización, contribuyen a los objetivos de descarbonización del sector inmobiliario, como se refleja en el avance del diseño biofílico aplicado a oficinas en España.
La crisis habitacional requiere tecnología y cooperación institucional
La vivienda se ha convertido en el gran tema estructural del inmobiliario español. Durante el I Congreso Nacional Hábitat de Vanguardia celebrado en Valladolid, más de 350 empresas y 80 ponentes analizaron cómo avanzar hacia un sector más eficiente, digital y colaborativo. Las soluciones planteadas pasan por tres ejes: industrialización de procesos, uso estratégico de la inteligencia artificial y renovación del parque de vivienda con criterios energéticos y de asequibilidad.
Castilla y León, una de las regiones con el parque más envejecido, fue el escenario perfecto para debatir el futuro del sector. Expertos como Idealista o Ferrovial pusieron sobre la mesa la urgencia de impulsar la rehabilitación integral, dado que la mayoría de las viviendas en esta comunidad tienen baja calificación energética y un valor de mercado estancado.
Las administraciones tienen un papel decisivo, pero sin colaboración efectiva con el sector privado, los avances serán lentos e insuficientes. La acción coordinada entre ayuntamientos, comunidades y Gobierno central es clave para liberar suelo, agilizar trámites y canalizar inversión hacia un modelo más inteligente y socialmente justo, como se discutió durante el Congreso Nacional Hábitat de Vanguardia.
Oficinas obsoletas: el reto de renovar 11 millones de metros cuadrados
Madrid y Barcelona acumulan más de 10 millones de metros cuadrados de oficinas en riesgo de obsolescencia. Un 44 % del parque ya no cumple con los estándares actuales de eficiencia, diseño o regulación. Esta situación, según la consultora JLL, requerirá una inversión de más de 14.000 millones de euros si se quiere mantener la competitividad de estos activos.
Las zonas más afectadas son las áreas descentralizadas, donde la demanda es menor y la rentabilidad más incierta. Aquí, la reconversión a uso residencial o híbrido se perfila como una solución viable. En los distritos financieros, en cambio, se apuesta por reposicionar los inmuebles con reformas profundas, integración de servicios y obtención de certificaciones ESG.
El cambio climático se añade como un factor acelerador: edificios que no se adapten a condiciones extremas (calor, lluvias intensas, sequías) perderán valor y atractivo. En este contexto, la resiliencia climática y la integración de espacios verdes se convierten en claves para evitar que estos activos queden fuera del mercado, como se analiza en detalle en el informe sobre la obsolescencia del parque de oficinas en Madrid y Barcelona.
