domingo, 23 junio 2024

¿Qué motiva a los inversores a elegir el sector inmobiliario?

Craig Wright, responsable de Investigación de Inversiones Inmobiliarias Europeas

¿Por qué atrae el sector inmobiliario a los inversores? Hablamos de la diversidad de esta clase de activos.

Nuestros inversores buscan alcanzar una serie de resultados, con múltiples factores que influyen en sus decisiones. Pueden centrarse en generar rendimientos, preservar la riqueza a largo plazo, hacer frente a los pasivos o captar el cambio estructural a largo plazo en la sociedad. Las consideraciones son infinitas y además estas motivaciones también pueden cambiar con el tiempo.

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En este sentido, los activos inmobiliarios ofrecen interesantes oportunidades para satisfacer estos objetivos. Mientras que los edificios alquilados físicamente ofrecen un rendimiento simple de capital e ingresos, hay muchas otras formas en que los inversores pueden acceder a los rendimientos derivados de las propiedades subyacentes. Los motivos de inversión también se están volviendo más multidimensionales, con una mayor atención al impacto medioambiental y social. Creemos que la capacidad de influir en el mundo físico es una motivación cada vez mayor para que los inversores consideren los bienes inmuebles.

Tres factores clave que influyen en las asignaciones inmobiliarias

Hablamos con nuestros gestores de inversiones para comprender qué soluciones ofrecen sus vehículos y qué motiva a sus inversores a asignar al sector inmobiliario. Nuestro documento destaca los tres factores comunes que influyen en las decisiones de nuestros clientes.

  1. Dinámica de riesgo, remuneración y rentabilidades
    Este es el factor más importante, ya que para que una asignación resulte rentable, deben cumplirse los requisitos de riesgo y rentabilidad del inversor. El sector inmobiliario tiene la ventaja de ofrecer rendimientos tanto de capital como de rentas. Esta cualidad clave significa que tiene una baja correlación con los bonos y las acciones y puede ofrecer los beneficios de diversificación que muchos inversores buscan. Sin embargo, cada punto de acceso a la clase de activos conlleva diferentes niveles de exposición al riesgo y no todos los fondos son una solución adecuada.
  2. Escala
    Sea cual sea su motivación, la escala y la capacidad son importantes. No todos los inversores disponen de los fondos necesarios para acumular su propia cartera equilibrada diversificada. Otros carecen de la experiencia interna necesaria para obtener activos, desarrollarlos y gestionar una estrategia a lo largo del tiempo. Necesitan recurrir a gestores y fondos especializados que lo hagan por ellos. Algunos vehículos funcionarán mejor para unos que para otros. Lo bueno del sector inmobiliario es que ofrece una gama de soluciones que se adaptan a cada inversor, independientemente de su escala.
  3. Motores del rendimiento del mercado y ESG
    El mercado importa. Todos los colaboradores de nuestro documento hablaron de los fundamentales que sustentan la toma de decisiones dentro de sus vehículos. Para sacar el máximo partido de lo que el sector inmobiliario puede ofrecer, los vehículos deben responder a las fuerzas del mercado. La demanda de los inquilinos, los canales de suministro, la liquidez, el riesgo climático, los factores medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG) y otras normativas influyen en el rendimiento y el interés de los inversores. Desde los fondos equilibrados a largo plazo hasta las estrategias tácticas de valor añadido, todos los enfoques deben seguir de cerca los factores que impulsan el rendimiento y los puntos de inflexión.

    ¿Cuáles son las principales características de los distintos vehículos inmobiliarios?

    No todos los puntos de acceso inmobiliario satisfarán los objetivos de los inversores ni responderán a sus motivaciones. Algunos están mejor equipados que otros para ofrecer resultados. Los resúmenes que figuran a continuación destacan algunos de esos factores clave.

    Fondos directos o cuentas segregadas

    Estos fondos ofrecen a los inversores institucionales opciones a largo plazo en distintas geografías, sectores o perfiles de riesgo, pero con niveles de liquidez generalmente inferiores. Existen opciones para un solo país o diversificadas internacionalmente, así como para sectores específicos. También hay opciones de riesgo, como los fondos de renta fija de menor volatilidad en un lado del espectro y los fondos de valor añadido en el otro. Los inversores en estos fondos suelen ser inversores institucionales nacionales o internacionales, aseguradoras y fondos de pensiones. Buscan una exposición inmobiliaria directa a través de un fondo gestionado profesionalmente.

    Fondos de inversión inmobiliaria cotizados (REIT)

    Ofrecen a los inversores más liquidez, pero a costa de una mayor volatilidad a corto plazo. Aunque esto puede considerarse un riesgo a corto plazo, también permite a los inversores ser más estratégicos con el momento de sus aportaciones. Las estrategias sectoriales y geográficas específicas son bastante comunes en el ámbito de los REIT, lo que permite a los inversores centrarse en estrategias específicas. Aunque las correlaciones con los mercados de renta variable en general son elevadas a corto plazo (mes a mes), los valores inmobiliarios cotizados tienen una mayor correlación con el rendimiento inmobiliario directo a largo plazo (un periodo de cinco a diez años). Esto significa que estos instrumentos son comunes entre una amplia gama de inversores, como los que buscan un rendimiento a corto plazo o una exposición más rentable al rendimiento a largo plazo de los bienes inmuebles.

    Hay fondos REIT que ofrecen a los inversores acceso a gestores especializados, que pueden tomar decisiones estratégicas de asignación en todo el universo de fondos cotizados. También se están lanzando ETFs activos en este espacio, que persiguen un ligero rendimiento superior en comparación con el Índice global de fondos REIT.

    Instrumentos indirectos multigestor

    Proporcionan a los inversores acceso a rendimientos inmobiliarios básicos, pero con la posibilidad de entrar y salir de los fondos a un precio unitario que se mueve independientemente de las valoraciones internas. Estos instrumentos son más adecuados para inversores institucionales con estrategias a medio y largo plazo. Permiten a los inversores centrarse en estrategias sectoriales, geográficas y de riesgo mucho más amplias con una inversión relativamente pequeña. Los gestores experimentados pueden agrupar una serie de inversiones para alcanzar un amplio objetivo de riesgo y rentabilidad, al tiempo que tienen la oportunidad de negociar participaciones y ajustar la exposición en el mercado secundario.

Préstamos inmobiliarios comerciales

Aunque puede considerarse parte del universo de la inversión crediticia privada, la importancia de los fundamentales inmobiliarios básicos significa que forma parte del ecosistema de la clase de activos. La deuda inmobiliaria es ofrecida cada vez más por organismos no bancarios, como los fondos de deuda inmobiliaria comercial. Estos fondos ofrecen a los inversores un flujo de caja constante con un conjunto diferenciado de riesgos. A diferencia del sector inmobiliario directo -donde el riesgo está más estrechamente vinculado al crecimiento económico, los proyectos de construcción y otros factores de mercado-, el riesgo en el espacio de la deuda se centra mucho más en la solvencia de los prestatarios y los inquilinos en sus activos. Mientras que el endurecimiento de las condiciones crediticias suele ser un factor negativo para el rendimiento de la renta variable inmobiliaria, lo contrario puede ocurrir con las estrategias de deuda. Esto significa que estos vehículos pueden ser un elemento natural dentro de las inversiones inmobiliarias.

Mercados privados

También hemos recogido opiniones de nuestros compañeros de los mercados privados, que gestionan fondos con exposición al sector inmobiliario público y privado. Para sus inversores, hay tres atractivos clave de tener una inversión inmobiliaria. En primer lugar, el sector inmobiliario tiene una baja correlación con sus otras clases de activos objetivo y aporta diversificación. En segundo lugar, el sector permite a las estrategias multi-activo captar grandes tendencias muy tangibles y temas ESG en los edificios que sustentan la economía y la sociedad. Por último, los flujos de efectivo constantes que produce la clase de activo ayudan a cubrir otras posiciones de la cartera en las que se necesita liquidez.

Las soluciones inmobiliarias tiene atractivo para la mayoría de los inversores

Los vehículos inmobiliarios pueden ofrecer soluciones que se adapten a los objetivos de la mayoría de los inversores. Cada punto de acceso a la clase de activos conlleva diferentes consideraciones, riesgos y potencial de rentabilidad. No todos los vehículos son adecuados para todos los inversores. Lo que se desprende claramente de nuestras conversaciones es que nuestros inversores están muy atentos a los diferentes factores que impulsan el rendimiento y a los riesgos a los que se enfrenta la clase de activo. Creemos que el sector inmobiliario seguirá atrayendo en el futuro a una amplia gama de inversores con diferentes motivaciones.
El entorno construido tiene un enorme papel que desempeñar en un futuro sostenible, no sólo en términos de descarbonización, sino también en el apoyo a una sociedad más sana y funcional. Esto creará nuevas e interesantes oportunidades para invertir en la variedad de tipos de fondos disponibles para nuestros clientes.

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