martes, 28 mayo 2024

El encarecimiento de la financiación, la inflación y la debilidad económica adelantan un año complejo para el inmobiliario

Desciende la confianza en la evolución de la coyuntura y en la rentabilidad del sector inmobiliario europeo en 2023 / La inflación, la subida de los tipos de interés, los costes de la energía y de los materiales de construcción y la debilidad de la economía, principales preocupaciones / Las infraestructuras de energía y las relacionadas con las ciencias de la salud se mantienen en auge / Londres#1 vuelve a encabezar el ranking de las grandes capitales europeas más atractivas para los inversores.  Madrid#4 y Barcelona#9 se mantienen entre las diez ciudades más destacadas.

El sector inmobiliario europeo encara 2023 con preocupación por los efectos del encarecimiento de la financiación, el incremento de los costes de la energía y los materiales, y la ralentización económica. Esta es una de las principales conclusiones del informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2023, elaborado por PwC y Urban Land Institute, a partir de 1.038 entrevistas con los principales agentes de la industria -compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras…-. El documento se ha presentado hoy en un acto que ha contado con la participación de Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, y Pere Viñolas, CEO de Inmobiliaria Colonial, y Guillermo Massó, miembro del Advisory Board de ULI.

El sentir de los encuestados está marcado por una pérdida de confianza tanto en la evolución de la coyuntura económica como en la rentabilidad de sus negocios (ver gráfico), que contrasta con el estado de ánimo del año pasado, cuando el final de la pandemia hacía vislumbrar un horizonte de recuperación. La inflación -para el 91% de los participantes-, junto con las subidas de los tipos de interés (89%) y el crecimiento económico en Europa (88%) son las tres grandes preocupaciones desde el punto de vista macro.

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También importan -y mucho-, otros factores, dentro del propio sector inmobiliario, como son el incremento de los costes de construcción (92%), la escasez de activos atractivos (84%) y el incremento de las exigencias de descarbonización y de sostenibilidad (55%). Mientras que, desde el punto de vista social y político, la invasión de Ucrania es el principal problema para el 88% de los encuestados, aunque esta cuestión no ha tenido un impacto directo en sus carteras, sino que se ha materializado a través de la inflación.

El informe revela la existencia de un estado de preocupación latente en el mercado europeo de que la tormenta generada por los precios de la energía, la subida de los costes de los materiales y de la financiación, y la desaceleración de la economía puedan llegar a provocar una caída de la ocupación y de las rentas, a pesar del buen comportamiento que experimentaron en 2022.

Los sectores preferidos

Con los precios de la energía en máximos, las perspectivas de escasez durante este invierno y la transición hacia una economía verde de fondo, no sorprende que las nuevas infraestructuras de energía encabecen, por segundo año consecutivo, la lista de sectores preferidos por los inversores. Las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud, y los centros de datos, se mantienen en el pódium europeo, por su alto potencial de ingresos, aunque en España los primeros no tienen aún la suficiente demanda de la industria y, los segundos, se encuentran en fase de construcción y en vías de alcanzar un tamaño de mercado razonable.

Varias formas de vivienda dominan el ranking de los diez sectores más destacados, como la vivienda social o las residencias de mayores. En España gana atractivo, además, el de las residencias de estudiantes, un segmento muy atomizado y todavía por modernizar y profesionalizar. El logístico, por su parte, pierde peso y desciende en la clasificación, hasta la octava posición.

Las previsiones para el segmento hotelero se caracterizan por dos realidades muy distintas. Por un lado, los viajes de negocios no parece que vayan a volver a los niveles previos a la pandemia, y, por otro, los de ocio, que han rebotado con fuerza desde la finalización de las restricciones, aunque queda por ver cómo puede afectarle el incremento del coste de la vida y la desaceleración económica.

Finalmente, en el mercado de oficinas se espera que el rumbo venga marcado por los altos estándares en materia de sostenibilidad y por la tecnología, mientras que el de retail se mantiene -igual que el año pasado-, entre los menos atractivos. Solo los parques comerciales parecen empezar a ver la luz al final del túnel.

Precisamente, las estrategias medioambientales y de sostenibilidad seguirán siendo claves para la industria inmobiliaria no sólo en 2023, el 93% de los encuestados consideran que estas cuestiones serán el factor más importante para el éxito en los próximos veinte años.

Ranking de capitales europeas

El informe incluye, un año más, su ranking con las perspectivas de inversión en treinta y una grandes capitales europeas. Esta edición, Londres#1 repite como la más deseada, especialmente por el atractivo de sus mercados de oficinas y logístico, y la buena evolución del segmento comercial y hotelero como consecuencia de la reactivación del turismo. París#2 asciende una posición -y adelanta a Berlín#3-. La capital francesa anticipa el tirón por los Juegos Olímpicos de 2024 y destaca por sus infraestructuras de transporte y su resiliencia en materia de energía por la capacidad nuclear del país. Madrid#4 se encarama desde el sexto hasta el cuarto lugar del ranking, seguida de Munich#5, Amsterdam#6, Frankfurt#7 y Hamburgo#8 y Barcelona#9. Las ciudades españolas se benefician del fuerte crecimiento de las energías eólica y solar en los próximos años, que impulsará al sector inmobiliario en su camino hacia las cero emisiones netas.

Para Antonio Sánchez Recio, socio responsable del sector de Inmobiliario Construcción y Servicios en PwC, “es evidente que 2023 será un año difícil y, como afirman algunos de los participantes en el estudio, la recuperación no se vislumbra hasta principios de 2024, si bien pensamos que el ajuste en el sector, que se da por hecho y ya se está produciendo, será selectivo en función del tipo de activos y de las localizaciones, pero no tan drástico como el sufrido en la última gran crisis”.

Para Alberto Valls, presidente de ULI,hay prudencia en el mercado, pero parece que la segunda mitad del año podría presentar oportunidades importantes. Según se desprende de las opiniones del estudio, no estamos viviendo una crisis sino un ajuste cíclico y, por lo tanto, es momento de una mayor transformación y gestión focalizada en la mejora de los activos”.

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