Los interesados en tener un lugar donde vivir pueden plantearse dos opciones: alquilarla o pedir una hipoteca. ¿En qué casos es mejor una opción y en qué casos otra? La buena decisión dependerá de cada caso, pero hay que tener una información clara. Hay información fundamental que se tiene que consultar: hay que mirar la variación del euríbor, de la tasa de paro y cuestiones a tener en cuenta para dentro de 20 o 30 años, cómo funciona el proceso para obtener una hipoteca o qué tienen en cuenta los bancos antes de conceder crédito.
El banco, la mayor inmobiliaria del país
Muchos promotores han tenido que cerrar su negocio y dar casas a los bancos. Mucha gente no ha podido pagar su hipoteca. Las entidades financieras se han quedado con la vivienda de quienes no podían pagar, particulares y empresas. Por tanto, ahora mismo, son estas entidades las que tienen un mayor número de viviendas.
El stock inmobiliario tiene valor económico (el valor de los pisos), pero no es dinero que se pueda prestar: las entidades tienen mucho dinero en patrimonio, en pisos, pero no quieren dar créditos si no tienen la seguridad de que van a recuperar ese crédito. Las pymes y, entonces, con ellas, una parte vital de la economía española, son las más perjudicadas.
Una mirada a las estadísticas
Todos los meses del año las consultoras inmobiliarias y los grandes bancos aportan sus estadísticas analizando el sector inmobiliario. Hay muchas, pero en nuestro caso nos vamos a fijar en las gráficas del informe de BBVA Research para ver los datos:
Ambas son alcistas, a la derecha en venta de viviendas y la izquierda en hipotecas firmadas constatando que la Banca está reabriendo el «grifo del dinero».
*Ambas imagines pertenecientes a Research del Área Real Estate de BBVA.
Ahora le toca a la Obra Nueva, aunque por comunidades existe una variación, en conjunto el incremento que viene observándose en la iniciación de viviendas desde 2014 comienza a trasladarse a la vivienda terminada con timidez (Increíble ver el 2008).
Volvemos a ver una gráfica alcista con el alquiler a nivel nacional en España.
En este contexto, el precio de la vivienda evoluciona al alza y el del alquiler en la misma onda. Los nuevos datos conocidos entre marzo y julio de 2017, apuntan a una nueva revalorización de la vivienda.
¿Por qué hay hipotecas al mismo precio que un alquiler?
Dejando de lado, casos puntuales de zonas centrícas de grandes ciudades, que son casos especiales. Vamos a poner un ejemplo: vamos a decir que se concedieron hipotecas por valor 100 (nos inventamos este número), que prestaron 100 para la compra de un piso a una familia. Con este dinero una familia creía que había podido comprar. De estos 100 la familia ha devuelto 10 y se les ha embargado la vivienda al no poder pagar. La entidad que prestó el dinero tiene una vivienda más los 10 que le han devuelto.
Pero la casa o el piso ahora ya no cuesta 100, vale 60, porque el precio de la vivienda en España ha bajado. La entidad que prestó el dinero ha perdido 30. Y así ha sucedido con miles de propiedades.
Los bancos y las pocas cajas de ahorro que quedan son quienes prestan dinero y ahora son también quienes tienen viviendas. Ofrecen, entonces, una hipoteca con buenas condiciones si se compra una de sus propiedades. Los bancos ofrecen mejores condiciones para sus pisos, y lo ha renombrado la OCU como mil veces y otros tantos profesionales del sector.
Siguiendo el ejemplo, los bancos están tratando de dar hipotecas por valor de 80. Si dentro de un tiempo la vivienda costara 90 los bancos y cajas de ahorros habrían hecho un mal negocio: habrían dado hipotecas con buenas condiciones para comprar viviendas que tendrían más valor.
En el caso contrario, si dentro de un tiempo la vivienda costara 40 se habría hecho un buen negocio: se habría vendido stock inmobiliario a un precio mayor, las entidades tendrían menos propiedades, más dinero para invertir y prestar y un beneficio de 30.
Por eso es importantísimo tener en cuenta las estimaciones de la evolución del precio de la vivienda antes de decidir si es mejor alquilar o comprar.
¿Qué pasaría si el precio de los pisos bajara significativamente en poco tiempo?
Ponemos otro ejemplo: una familia compra ahora una vivienda, para que sea su residencia, que cuesta 60, ofrecida por un banco. Si los pisos fueran más baratos en el futuro esta hipoteca podría ser un mal negocio. ¿En qué casos?
Sería un mal negocio en caso que la familia tuviera que vender la propia casa. Si los precios hubieran bajado significativamente en un futuro próximo su vivienda valdría, por ejemplo, 40. Estarían pagando en buenas condiciones una casa o piso, pero si los pisos fueran mucho más baratos en un futuro próximo y quisieran venderla les ofrecerían 40. En caso de no poder pagar la hipoteca o de querer cambiar de piso habrían perdido 20.
Es cierto que la nueva vivienda que la familia compraría valdría también menos. Pero hay que tener en cuenta que la vivienda la compró por 60. Los 20 que han perdido son dinero que todavía le deben al banco. Entonces, habrán vendido su casa por 40, habrán adquirido otra en peores condiciones y todavía deberán 20 al banco.
La ley permite a entidades financieras seguir cobrando aunque se hayan quedado con las propiedades. Es lo que se llama la dación en pago.
¿Qué debemos tener en cuenta?
En realidad estas cuestiones se deben de analizar de forma particular según la situación del futuro comprador, pero si hablamos con expertos con una larga trayectoria en el sector inmobiliario podemos centrarnos en varios puntos en particular, según la inmobiliaria BlueRain representativa de la Costa Blanca… «No debemos mezclar dos tipos de compradores diferentes; el comprado para invertir (Sea español o extranjero) que debe de saber al detalle como se encuentra el mercado inmobiliario, y el usuario que adquiere la propiedad para vivir en ella. Si encuentras la casa que te gusta, puedes pagarla y vas a vivir años en ella, directamente cómprala!. No se puede pensar todavía en pedir el 100% del valor de la vivienda al banco, ni pretender venderla en dos años, ni hipotecarse por más del 30% de los ingresos, esto es un buen consejo».
