Madrid. Actualmente hay multitud de suelos urbanizables con su desarrollo paralizado sine die o sin desarrollar en absoluto y multitud de ayuntamientos con su planeamiento urbanístico estancado.
Ya no existe la liquidez necesaria por parte de los agentes urbanizadores para afrontar los desarrollos ni tampoco la necesaria financiación bancaria que requieren este tipo de actuaciones y paradójicamente un gran número de esos terrenos “congelados” está en poder de la banca como consecuencia de daciones en pago o procedimientos ejecutivos de promotoras.
Suponiendo que los bancos, propietarios de esos suelos urbanizables “no deseados”, decidieran hacer el esfuerzo financiero de ponerlos en proceso de urbanización, incluso en solitario, se encontrarían, la mayor parte de las veces, “atrapados” en sectores, bien con mayorías insuficientes o bien con otros propietarios no profesionales y sin los recursos necesarios para “tirar” del sector.
Por otro lado los ayuntamientos necesitan poner en marcha nuevos suelos urbanizables, no solo por dar cumplimento a los crecimientos y las infraestructuras programadas, como por recuperar algo de la liquidez que han perdido del urbanismo y que necesitan cada día más.
Después de los cambios de poder municipales derivados de las recientes elecciones sin duda se revelarán situaciones dramáticas en muchos municipios.
Por otro lado en el paisaje actual de urbanizaciones “zombie” las comunidades autónomas no están por la labor de aprobar más Planes Generales ni más suelo en marcha no solo porque políticamente necesitarían dar muchas explicaciones sino porque poner suelo en desarrollo significa dotarlo de infraestructuras supramunicipales que requieren una inversión de fondos públicos de la que carecen.
Pero también es cierto que el plazo de aprobación de un Plan General de un municipio por término medio, es de 8 años debido a la lenta, complicada y farragosa tramitación administrativa que ha de pasar por multitud de informes y aprobaciones de los distintos organismos implicados. Si no se redacta y aprueba planeamiento urbanístico podría darse el caso que dentro de unos pocos años volviera a haber escasez de suelo urbanizable que incrementara de nuevo los precios como en años pasados de una manera no deseada.
En resumen, en muchas comunidades autónomas se necesitará suelo dentro de 5 años pero hay una gran cantidad de suelo estancado y sin visos de reactivación por falta de liquidez y de operadores. A la vez los ayuntamientos necesitan o financiarse con el urbanismo o aumentar los impuestos reduciendo los servicios, pero no pueden programar mas suelo por el coste político y de infraestructuras..… ¿Qué se puede hacer entonces?
Creemos que lo prioritario es desbloquear aquellos suelos que puedan tener visos de viabilidad. ¿Cómo? Arbitrando modificaciones puntuales de planeamiento siempre que haya un agente urbanizador sólido detrás: Este agente urbanizador puede ser desde una empresa o un particular hasta un banco o caja y desde luego una cooperativa o comunidad de propietarios que se forme a la vez que se pone el suelo en marcha.
Otra medida necesaria en nuestra opinión sería fragmentar en distintas unidades de ejecución o de actuación los sectores existentes mediante la firma del convenio urbanístico con operadores capaces de desarrollar.
Para programar suelos de futuro creemos en la figura de la Modificación Puntual del planeamiento general como preferible a la redacción de nuevos Planes Generales siempre que éstas estén codirigidas desde un principio tanto por la administración como por operadores capaces de hacerlas viables.
En este sentido Comunidades, como la de Madrid, han modificado recientemente su legislación del suelo (artículo 12 de la Ley 9/2010, de 23 de septiembre) variando totalmente los criterios de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, con la finalidad de permitir las reclasificaciones de suelo mediante modificaciones puntuales. Esta lógica solución, si no se estructura por parte de las Comunidades Autónomas con el desarrollo de los correspondientes Planes Regionales, que abarquen tanto las previsiones de infraestructuras futuras como los suelos no urbanizables a preservar y sus corredores medioambientales, hará que estos desarrollos atomizados vuelvan a condicionar estructura de nuestro territorio. Este tipo de urbanismo, que se ya se desarrolló del año 1985 al 2005, supuso una perdida irreversible en la calidad ambiental del territorio y un desarrollo periférico sin densidad, sin jerarquizar y sin integrar en la estructura supramunicipal. No perdamos esta nueva oportunidad.
Por José Parra Moreno. Arquitecto
Director General de GRUPO MAIN
