Madrid. La semana pasada, la Secretaria de Vivienda Beatriz Corredor, aludió a los promotores inmobiliarios como los causantes de la crisis y como los únicos responsables de solucionar los problemas originados en el sector inmobiliario. Por su parte, el Presidente de la APCE Jose Manuel Galindo, ha echado balones fuera acusando a los Bancos y Cajas de Ahorro de exceso de ligereza y poca previsión en la concesión de créditos. Parece que nadie quiere asumir su parte de responsabilidad, (si es que la tiene), y que se busca un cabeza de turco al que poder culpar de todo lo sucedido. ¿Existe entonces un único responsable en nuestra crisis inmobiliaria?
En el sector inmobiliario sólo se producen situaciones de crecimiento si se dan las circunstancias reales capaces de generar el mismo; las especulaciones, las burbujas y otras distorsiones del mercado no son causas suficientes para alimentar el crecimiento del sector inmobiliario del país que sea, aunque puedan jugar un papel importante en su desarrollo. Si no se produce una situación de demanda real en el mercado no hay crecimiento del sector; y es evidente que en los últimos años nuestra demanda de vivienda y otros productos inmobiliarios ha sido sólida y real. Esto debe quedar bien claro, pues el mercado inmobiliario no está basado en especulaciones financieras sino en bienes tangibles como edificios de viviendas, oficinas, etc., que tienen un valor intrínseco y que rara vez se sitúa por debajo del índice general de precios. En su gran mayoría, y salvo circunstancias específicas en base a malas localizaciones, estado, etc., los bienes inmuebles son activos seguros.
Pero desgraciadamente, en las situaciones de crecimiento del sector se pueden producir distorsiones que terminan por desembocar en sobreprecios de los activos inmobiliarios, burbujas y finalmente, crisis económicas. Si nos detenemos en las causas que han generado el crecimiento real de nuestro sector inmobiliario en los últimos diez años tenemos:
– Una emancipación sincrónica de la generación del «Baby boom» en el período de transición del S.XX al S.XXI, de modo que una demanda real de primera vivienda pasa a primer plano.
– Una obsolescencia de nuestro parque de viviendas, en el que todavía se encuentran mucha infra-vivienda y autoconstrucción de baja calidad. De modo, que se hace necesaria una reposición urgente de las mismas.
– Una inmigración retroalimentada por el propio ciclo alcista de la economía y sustentada, aparte de en la oferta de bajos salarios, en el envejecimiento de la población española y la consiguiente falta de mano de obra.
– Una demanda de ciudadanos europeos que optan por fijar su residencia de retiro o jubilación en ciertas partes de nuestra geografía.
– Una demanda de ciudadanos europeos que optan por fijar su destino de vacaciones en ciertas partes de nuestra geografía, lo que conlleva la necesidad de construir hoteles, resorts, aparta-hoteles, residencias de verano, etc. Nuestra oferta y actividad inmobiliaria siempre será mayor a la media europea en virtud de la doble demanda que la genera: el mercado interno español y el mercado externo europeo.
– Unos precios de construcción relativamente bajos.
– Escasez de vivienda libre debido a una fase previa de desarrollo constante de vivienda protegida.
Estos factores fueron los causantes del pasado ciclo expansivo de nuestro sector inmobiliario; son factores reales, no especulativos, y su agotamiento no tendría por qué producir una crisis como la que tenemos actualmente aunque, evidentemente, supusiera una desaceleración del sector. ¿Qué factores han producido entonces el crecimiento insostenible de los precios de los bienes inmobiliarios desencadenando así una crisis de gran envergadura? ¿Y quiénes son sus responsables?
Por nuestra parte destacamos dos grandes responsables, Banca y Administraciones Públicas, lo que de ninguna manera significa que no existieran especuladores inmobiliarios e inversores ávidos de beneficios rápidos que aprovecharon el momento. Pero en nuestra economía existen factores de intervención para los cuales tienen competencia exclusiva los Bancos Centrales y la Administración Pública. En cuanto a los primeros, han mantenido el precio del dinero muy por debajo de la inflación durante un período excesivo de tiempo y en una situación de fuerte crecimiento económico real. El resultado de esta política monetaria es que no se incentiva el ahorro, (pues es evidente que en base a tales premisas ahorrar dinero no genera beneficios), y que se favorece la laxitud a la hora de conceder préstamos para inversiones de riesgo extremo y poco estudiadas; en efecto, el dinero se presta con mayor ligereza en proporción inversa al tipo de interés. Esto produjo un crecimiento estratosférico de los préstamos bancarios para realizar inversiones en mercados en auge; uno de ellos fue el mercado inmobiliario, pero no el único. El crecimiento de la ingeniería financiera, (que no sólo se basa en productos inmobiliarios), las titulaciones de hipotecas y la creación de productos financieros implementados sobre activos inmobiliarios dilataron e internacionalizaron las inversiones de alto riesgo y poco estudiadas. A este factor, el principal, habría que sumar las cantidades ingentes de dinero «B» que se refugiaron en la compra de suelo cuando entró el Euro.
En cuanto a la responsabilidad de la Administración Pública, ya nos hemos referido en multitud de ocasiones al problema de la clasificación y gestión de suelo por parte de los poderes públicos como única solución para evitar la especulación de los dueños del suelo y la repercusión excesiva del precio de éste en la vivienda. El resultado de una reducida oferta de suelo en mercado es lo que genera un crecimiento insostenible en el precio de los bienes inmuebles.
Es evidente que han existido los especuladores inmobiliarios, los promotores ávidos de beneficios, y multitud de beneficiados en el crecimiento del precio de la vivienda; casi se podría decir que el deseo de lucrarse en base al crecimiento del precio de la vivienda ha sido generalizado. Pero, por un lado, si hubiésemos tenido una política monetaria más conservadora y una mayor regulación de los productos de ingeniería financiera, y por otro, hubiésemos aplicado correctamente los principios de nuestra anterior Ley del Suelo y realizado gestión activa del suelo, es evidente que no se habría producido semejante burbuja en el sector inmobiliario y en general, una crisis de tal envergadura. Pero siempre es más fácil echarle la culpa a los empresarios.
