Madrid. Las patrimonialistas españolas han analizado las principales características de los REITS con la finalidad de destacar sus diferencias con el régimen SOCIMI, tanto en su configuración actual como en la que resultaría de la reforma anunciada por el Consejo de Ministros el pasado 11 de mayo y se han propuesto fórmulas para introducir en España un vehículo que permita a las inmobiliarias patrimonialistas competir con las de otros mercados a la hora de atraer la inversión extranjera a nuestro país, destacando igualmente su idoneidad para fomentar el mercado del alquiler de vivienda.
En un entorno de restricción financiera, necesidad de valores fundamentales y sólidos a largo plazo, así como la existencia de capitales en búsqueda de plataformas eficientes fiscalmente, con rentabilidades recurrentes y con gestión transparente y rigurosa que exige el mercado de capitales existe la necesidad de desapalancamiento de nuestro sector privado con la creación de vehículos REITS en España. Esto provocaría el mismo efecto que se ha producido en Francia como la búsqueda de rentabilidades más a largo plazo y menos cortoplacistas (estabilidad), entrada de capitales en España y por tanto competencia internacional, concentración de los patrimonios inmobiliarios en alquiler, dimensionamiento de los jugadores del mercado creando más competitividad y con posibilidad de crear grupos panaeuropeos, proceso de externalización para el sector industrial que ayuda a la reducción de su nivel de apalancamiento, aumento de recaudación fiscal vía inversor final o aumento de las inversiones o profesionalización del sector con visión de sostenibilidad y no especulativa.
El mercado cotizado inmobiliario en España podría tener un desarrollo importante si se introduce un verdadero REIT. La obligación de que el REIT cotice añade mucho valor al inversor en términos de transparencia, accesibilidad, liquidez y calidad del equipo directivo. Los REITs crean valor a largo plazo para la industria y para la sociedad pues permiten, entre otras cosas, que las compañías industriales se desapalanquen vendiendo sus activos inmobiliarios a REITs y que éstos los gestionen de forma especializada.
España, por su tamaño y desarrollo, es y seguirá siendo un mercado en el que los inversores seguirán teniendo interés, siempre que se den una serie de condiciones (precios razonables, restructuración del sistema financiero, etc.) entre las que incluye el tener un REIT como vehículo de inversión.
Con este objetivo, las patrimonialistas españolas agrupadas en torno a la ASIPA (Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler) piden al gobierno que introduzca las reformas necesarias en el Anteproyecto del Ley anunciado en el Consejo de Ministros el pasado 11 de mayo para que la legislación sea un verdadero apoyo para el impulso de las SOCIMIs y un vehículo adecuado para atraer la inversión extranjera a nuestro país.
Entre las potenciales modificaciones pedidas por el sector se encuentran aquéllas que permitan transformar las SOCIMIs en un vehículo transparente fiscalmente, que pueda competir por la inversión extranjera con el resto de países.
Esta petición es una de las principales conclusiones a la que destacados actores del sector llegaron la semana pasada en la Jornada “Los REITS como instrumento dinamizador de la Economía Española”, en el marco del Foro de Finanzas 2012 del Center for International Finance y con la participación de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA), que aúna las principales inmobiliarias patrimonialistas de España, junto con IPD, empresa líder en análisis de mercados y carteras inmobiliarias, IESE Business School y la EuropeanPublic Real Estate Association (EPRA).
La administración reconoció, de la mano de Begoña García Rozado, Subdirectora General de Impuestos para Personas Jurídicas del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, el escaso éxito que han tenido hasta ahora lasSOCIMIs, pues apenas se han creado SOCIMIs nuevas y las pocas que existen son, en general, filiales de sociedades extranjeras. Sin embargo, transmitió la receptividad de la Administración a que la industria plantee áreas de mejora en la tramitación de la nueva legislación para hacer que el vehículo sea más interesante para los inversores y tenga un desarrollo significativo. Además, Begoña García indicó que ya están estudiando modificar algunas particularidades de la normativa, como la posibilidad de cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil, para hacer la legislación más atractiva.
Pablo Serrano, socio del área fiscal de Clifford Chance, indicó que los objetivos prioritarios en el nuevo desarrollo normativo deben ser flexibilizar ciertos criterios y, sobre todo, hacer que la tributación no se produzca en sede del vehículo, para hacerlo similar al resto de REITs internacionales. En este sentido, indicó que existen diversas fórmulas (no aplicación Directiva Matriz-Filial para los REITs, limitación de participación de inversores con determinadas características, recargo para los inversores que tengan regímenes fiscales privilegiados) para impedir que los inversores finales no tributen en España por sus rendimientos de un REIT.
Por otra parte, Carmina Ganyet, Directora General Corporativa de Inmobiliaria Colonial, analizó la evolución del REIT francés (SIIC) desde su introducción al principio de la década anterior y argumentó que había sido un éxito importante, tanto para la Hacienda Pública francesa como para los inversores y gestores de patrimonio. Indicó que los REITs franceses también han pasado una importante crisis inmobiliaria y que son un vehículo que también funciona en la parte baja del ciclo pues tienen una visión de muy largo plazo que hace que, en general, evite la gran mayoría de los problemas asociados al ciclo inmobiliario (apalancamiento exagerado, demasiada promoción, etc). Por último, instó a la Administración a “ser valiente” y modificar la actual normativa para crear un vehículo que sea realmente un REIT y que pueda competir por la inversión extranjera como el resto de países de nuestro entorno.
Al igual que Carmina Ganyet, Francisco Javier Rodríguez-Clavé, Director General de IVG InstitutionalFunds España y Portugal, comentó que los regímenes REIT han tenido más desarrollo en los países de raíz anglosajona y también en Francia. Argumentó también que hay que conocer que los REITs, al ser un vehículo cotizado, presentan una mayor volatilidad y que esto debe ser tenido en cuenta por los reguladores y por los inversores. Defendió, al igual que el resto de los ponentes de la industria, que la normativa debe ser “homologable” al resto de países con regímenes REIT por lo que el vehículo debería tener una tributación nula. Por último, defendió que la normativa debería ser estable en el tiempo.
Soledad Rodríguez Fernández, Subdirectora General Adjunta de la Subdirección de Legislación y Política Financiera del Ministerio de Economía y Competitividad, indicó que el o
bjetivo de la Administración es crear un vehículo eficiente y estable para la industria pero que proteja a la vez al inversor final. Transmitió igualmente que la Administración está abierta a escuchar las propuestas del sector e instó al mismo a que hiciese llegar a los legisladores los puntos concretos de potenciales modificaciones. Adicionalmente, se preguntó si el escaso éxito de las SOCIMI se debía más a “defectos” en el vehículo o a que la demanda de este tipo de inversiones no existe en este momento.
Por último, Daniel Loureda, Secretario de ASIPA y Consejero Delegado de TESTA, hizo un resumen de la Jornada e indicó que, dada la situación tanto del sector como de la Economía española, era el momento de tomar decisiones que favorezcan el desarrollo del sector patrimonial cotizado en España, atrayendo nuevos capitales que permitirán un desapalancamiento del sistema, redundarán en una mayor eficiencia y productividad de la Economía a través de la profesionalización y especialización de las carteras inmobiliarias y permitirán un crecimiento sostenible en el futuro. En su opinión, España necesita tener un REIT similar al resto de países de nuestro entorno y para ello, en consonancia con la opinión del resto de los ponentes de la Jornada, la característica fundamental que debe tener la nueva legislación REIT/SOCIMI es que el vehículo sea transparente fiscalmente. Para ello, animó a los integrantes del sector, a los inversores y a la Administración a que trabajen con ánimo e ilusión para lograr que el régimen REIT español se desarrolle de forma significativa a través de la introducción de una nueva legislación comparable al resto de REITs ya existentes en el mundo.
