En todos los segmentos analizados -con la excepción del Suelo- se observa una fuerte corrección desde el segundo semestre de 2022, cuando se produjo un cambio de tendencia
El segmento Residencial en Rentabilidad PRS cerrará el año con un ajuste interanual del -0,51%, mientras que el hotelero corregirá un -2,45%
El suelo residencial se mantiene estable en 2023 y se revaloriza desde el segundo semestre de 2022: Costa del Sol (+9%), Madrid, Levante y Arco Cantábrico (+2%) y Barcelona (+1,75%)
En el extremo opuesto se encuentran Oficinas (-10,46%), Logístico (-6,56%), High Street (-5,45%), Senior Living (-4,8%), Residencias de Estudiantes (-4,7%) y Centros Comerciales (-4,35%)
Las valoraciones de los activos inmobiliarios han seguido la tendencia iniciada en la segunda mitad de 2022 y han registrado importantes correcciones este año, coincidiendo con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto que ha provocado ajustes al alza de las rentabilidades de todos los productos.
Por segmentos, Residencial en Rentabilidad (PRS) y Hoteles son los que menos ajustarán su valor en 2023, registrando correcciones del -0,51% y -2,45% respectivamente. Concretamente, los sectores Living y Hotelero son los que mayor interés han despertado este año entre los inversores, representando hasta septiembre el 62% del total transaccionado. Por su parte, el suelo residencial se mantiene estable en 2023 y se revaloriza desde el segundo semestre de 2022. En el extremo opuesto, Oficinas (-10,46%) y Logístico (-6,56%) son los sectores que mayores correcciones registrarán.
Así se desprende del informe Tendencias CBRE en Valoraciones del área de Valuation & Advisory Services de CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, que recoge la valoración y previsión sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales, como de activos operacionales o alternativos.
Para Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España, “2023 ha continuado la tendencia iniciada en el segundo semestre de 2022 de fuerte ajuste interanual en las valoraciones de los activos inmobiliarios. El contexto macroeconómico y geopolítico incierto, que ha ralentizado la actividad transaccional, ha provocado ajustes al alza en las rentabilidades de todos los productos con la consecuente corrección en valor”.
Suelo residencial se mantiene y Living y Hoteles son los segmentos más resilientes
Por su carácter antiinflacionista, el producto residencial en alquiler consolida su protagonismo en 2023. Concretamente, el segmento PRS, que hasta septiembre ha registrado un volumen transaccionado de 185 millones de euros, ha corregido su valor en términos interanuales apenas un -0,51%. Atendiendo a la evolución desde la segunda mitad de 2022, el ajuste es del -5,01%.
Otro de los segmentos en el foco de los inversores es el hotelero, que en el tercer trimestre fue el primer asset class por volumen de inversión con 790 millones de euros. La evolución del sector es positiva para los próximos meses, soportada por los buenos fundamentales turísticos. La previsión de ajuste en valor para este año es del -2,45%, mientras que la corrección registrada desde junio del año pasado es del -4,16%. En conjunto, los sectores de Living y Hoteles han presentado una mayor capacidad de atracción de inversión durante los nueve primeros meses del año, llegando a representar el 62% del total transaccionado.
La evolución del mercado del suelo se ha mantenido estable durante este año, registrando revalorizaciones desde el segundo semestre de 2022: Costa del Sol (+9%), Madrid, Levante y Arco Cantábrico (+2%) y Barcelona (+1,75%). Tras las principales capitales cabe destacar la evolución del suelo residencial en la Costa del Sol, con una ganancia en valor en los últimos 18 meses del 9% debido principalmente a la alta demanda sostenida por inversor de perfil extranjero para desarrollos tipo residencial de lujo o “branded residences”.
Buen comportamiento del sector retail a pesar de ajustes en valor, sobre todo desde junio de 2022
Según las previsiones de CBRE, los Centros Comerciales y Parques de Medianas ajustarán de media su valor este año un -4,35%. Desde junio de 2022, la corrección es del -11,9%, siendo los de ubicación secundaria los que mayor ajuste presentan en este periodo (-13,04%). Según CBRE, la actividad transaccional en centros comerciales ha registrado cifras récord, situándose hasta septiembre un 33% por encima del mismo periodo de 2022. Si se compara con 2019, la actividad transaccional registrada en los nueve primeros meses es un 35% superior. Así, los indicadores de performance de los centros comerciales, que ya fueron positivos a finales del año anterior, siguen consolidando su recuperación
Por su parte, el ajuste esperado en 2023 en el segmento High Street es del -5,45%, que también se está viendo impulsado por la gran llegada de turistas y la estabilización del crecimiento del consumo privado, que han promovido los datos favorables de ventas y afluencias. Desde la segunda parte de 2022, la corrección en valor ha sido del -11,59%.
Ajustes en valor de los activos alternativos
Las residencias de estudiantes y de tercera edad corrigen el valor de sus activos en 2023, según las previsiones de CBRE. Respectivamente, el ajuste será previsiblemente de -4,7% y de -4,8%, si bien los fundamentales de demanda soportan el crecimiento de este segmento ante una oferta insuficiente. De media, el ajuste experimentado desde la segunda mitad de 2022 es de -5,75%.
Oficinas y Logístico, los que más corrigen el valor de sus activos
El segmento de Oficinas es el que más se ha visto afectado por la caída de las valoraciones fruto del contexto macroeconómico y cerrará 2023 con un ajuste esperado del -10,46%. El segmento que más sufre es el secundario periférico, tanto en Madrid como en Barcelona, con una corrección este año del -13,90%. Atendiendo a la evolución desde el segundo semestre de 2022, se observa una caída media del valor en el sector del -18,08%, que en el caso de la ubicación “secundario periférico” llega hasta el -23,05%.
CBRE destaca la elevada polarización que está marcando el comportamiento del mercado de oficinas, resultando en mayores rentas y ocupaciones en aquellos edificios que cumplen con los estándares que demandan los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG. Prueba de ello es la escasa disponibilidad de espacios de mayor calidad. De media en Madrid se sitúa en el 2,2%, mientras que en CBD cae hasta el 1,7%.
Por su parte, el sector Logístico cerrará 2023 con una corrección media en el valor de sus activos del -6,56%, incluyendo las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza donde el ajuste en cada una de ellas se sitúa en el entorno del -6%. Desde el segundo semestre de 2022, el sector logístico corrige su valor un -15,46%. El sector logístico español alcanzó en los nueve primeros meses de 2023 una contratación de 1.445.072 m2, un 26% por debajo de la registrada en el mismo periodo de 2022 (1.964.588 m2), que fue récord absoluto de contratación de la historia. Por su parte, la evolución de la renta prime sigue al alza.
