El volumen de inversión directa realizada en el primer trimestre del año se ha situado en 3.680 millones de euros, el segundo mejor trimestre de los últimos 3 años.
El sector residencial ha sido el que ha canalizado la mayor parte de la inversión registrada (980 m€), seguido de hoteles (850m€) y oficinas (781 m€).
Los fondos institucionales de inversión continúan dominando el mercado, representando más de la mitad del volumen contabilizado.
El capital proveniente de fondos alemanes ha representado el 35% del volumen de inversión trimestral.
La actividad del sector inmobiliario en España ha vuelto a los niveles de máxima actividad (año 2019) desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria. En este punto, BNP Paribas Real Estate, de la mano de su informe de inversión trimestral, prevé que los elevados volúmenes de inversión contabilizados en el comienzo del año, el gran volumen de operaciones que actualmente están en fase de negociación y el apetito inversor por sector, el año 2022 se posicionará cómo el periodo que mayor inversión registrará de la serie histórica, pudiéndose situar alrededor de los 15 mil millones de euros. Los inversores han aumentado su asignación al sector inmobiliario en busca de valor y de rendimientos superiores, en relación con otras clases de activos y la elevada volatilidad de la renta variable.
El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos en el primer trimestre del año se ha situado en 3.680 millones de euros. El periodo del año 2022 se posiciona como el segundo mejor trimestre de los últimos 3 años (T1 2019 – T1 2022) y el cuarto de mayor volumen de toda la serie histórica, con un incremento anual del 83,4% (vs T1 2021) y del 10,5% trimestral (vs T4 2021).
Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate asegura que “Las expectativas para el resto del 2022 son muy optimistas, ya que se prevé que los niveles de inversión pueden superar los 15.000 millones de euros en el total del año. Esta cifra prevista supondría un incremento anual del 28% sobre el año 2021 y del 18% sobre el anterior pico de mercado, registrado en el año 2019”. Además, destaca que “El interés de los inversores por el inmobiliario sigue en máximos niveles, y si añadimos que en el presente año hay mucho más producto en venta que en los años anteriores, hay muchas más posibilidades de que se cruce la oferta y la demanda. Es difícil destacar a algún sector en particular, debido a que hay mucho interés y producto en el mercado en la mayoría de ellos, pero se prevé una actividad muy elevada en todos los segmentos del sector living, oficinas, logístico y retail”.
LOS SECTORES LIVING Y OFICINAS LIDERAN LA INVERSIÓN EN EL PRIMER TRIMESTRE
Transcurridos dos años justos desde la llegada de la pandemia, ya se puede analizar la evolución del sector inmobiliario y observar cuáles están siendo los sectores más dinámicos que están canalizando gran parte de la inversión registrada.
Desde el 1 de abril de 2020 hasta el 1 de abril de 2022 se han realizado operaciones de inversión por un volumen aproximado de 21.017 millones de euros. Durante este periodo marcado profundamente por la pandemia, el sector que más capital invertido ha concentrado ha sido el sector logístico, aglutinando el 22% del total en el periodo mencionado (T2 2020 – T1 2022).
Así, si este primer trimestre de 2022 ha dejado entrever que cerraremos el año con un nuevo récord de inversión, también ha alterado el orden de segmentos con más inversión acumulada desde que empezó la pandemia. Si bien es cierto que el sector logístico sigue en auge, el segmento “living” ha sido el que ha canalizado la mayor parte de la inversión registrada (56,2%) si se compara con otros segmentos. En este sentido, el sector residencial en alquiler ha sumado más inversión, con 980 millones de euros, cifra que representa el 60% del volumen registrado en el total del año 2021. Esta cifra tan elevada de inversión trimestral, se debe, en gran medida, al cierre de dos operaciones de gran volumen.
“Destacan por volumen la adquisición por parte de PATRIZIA de 1500 viviendas Build to Rent ubicadas en Barcelona y alrededores, por un volumen aproximado de 600 millones de euros , además de la compra por parte de Allianz de una cartera de 250 viviendas en alquiler ubicadas en la zona norte del paseo de la Castellana, en Madrid” asegura Francisco López, Head de la división Living de BNP Paribas Real Estate.
Si se analiza esta inversión en residencial en función de las ubicaciones, se observa cómo Madrid y su corona metropolitana, concentrando el 54% de las operaciones registradas en este periodo. El resto de inversiones se mira de los inversores institucionales y hoteleros, socimis y patrimonios privados.
Después de un 2021 donde se observó un equilibrio entre destinos urbanos y vacaciones, en el primer trimestre del año han predominado los destinos vacacionales, representando el 62% de las operaciones, principalmente en Andalucía, Baleares y las Islas Canarias. Dentro de los destinos urbanos, los mercados más dinámicos han sido Madrid, Barcelona y Valencia. Las operaciones más relevantes han sido la venta del portfolio Ayre Hoteles, la compra del hotel 7Pines en Ibiza por un volumen de 130 millones de euros y la venta del hotel Hard Rock Madrid, por un volumen de 65 millones.
El sector de las oficinas, por su parte, confirma la progresión atisbada en 2021, cerrando un primer trimestre de año con un volumen de inversión similar a los registrados antes de la pandemia, con un total de 781 millones de euros invertidos. En este trimestre, ha destacado el incremento de actividad registrado en Madrid, que ha totalizado en 57% de las operaciones, sumando el 48% del volumen registrado.
Las operaciones más destacadas han sido la venta de Áncora 40 Bis, la adquisición de Goya 36 por parte de un inversor privado o la reciente compra por parte de InmoCaixa de Condes de Venadito, 1 por un volumen aproximado de 85 millones de euros.
El mercado de oficinas catalán continúa siendo muy atractivo para los inversores, totalizando 178 millones de euros en el primer trimestre, representado la zona del 22@ el 75% de la inversión. Como operaciones más relevantes, por volumen, ha sido la compra por parte del fondo Australiano de un edificio ubicado en calle Pallars 193 por un importe aproximado de 70 millones de euros. Destaca también la elevada actividad registrada en la ciudad de Bilbao en los últimos meses, con la venta de Torre Vizcaya.
En el sector de la logística, después de cerrar un año vertiginoso con el cierre de importantes operaciones de gran volumen, como la adquisición del portfolio Gemstone (280 m€) por parte del fondo nórdico EQT Exeter, la actividad ha continuado su curso.
La inversión registrada en este primer trimestre, se alza hasta los 380 millones de euros, cifra que representa un incremento del 44% respecto al primer trimestre del año pasado.
A día de hoy, la logística se ha consolidado como una tipología de activo estratégica para los inversores, respaldada en unos fundamentales sólidos de mercado, donde el comercio electrónico seguirá siendo el principal motor de la demanda.
A día de hoy, es un sector en el que se han incorporado multitud de nuevos inversores, fondos de inversión institucionales que tradicionalmente no tenían puesto el foco en logística. Para el resto del año se anticipa una comprensión de las rentabilidades más moderada que la vivida en los últimos meses, debido a que ya se ha consumido la mayor parte que existía sobre los bonos y las rentabilidades del resto de países europeos.
Dentro de la tipología de activos alternativos, ésta ha conseguido copar el 10% de la inversión con 345 millones de euros, un 97% más que el mismo periodo del año 2021.
Como viene siendo habitual dentro de este segmento, el grueso de las operaciones son transacciones de residencias de estudiantes y de la tercera edad. Las ubicaciones más demandadas de estos activos son Salamanca y Granada, para residencias de estudiantes, y Madrid, Coruña, Valencia y Torrejón de Ardoz para inversores de residencias de tercera edad.
No obstante, en los últimos tres meses ha destacado, por volumen, la compra por parte del fondo estadounidense WP Carey de una cartera de 26 tanatorios por un volumen de 130 millones de euros. Destaca también la actividad registrada dentro de los edificios “Co-living” con operaciones registradas en Madrid y Valencia.
La mejora de las afluencias y ventas registradas en los últimos meses, tanto en los centros comerciales como en las tiendas físicas se está repercutiendo en un incremento de actividad en el sector retail, con una inversión registrada en el periodo analizado de 335 millones de euros, un 4% más que el T1 del 2021.
La operación más destaca de lo que llevamos de año ha sido la venta del centro comercial, y parque de medianas Torrecárdenas a un fondo de inversión sudafricano por un volumen aproximado de 172 millones de euros, por parte de Bogaris. En la tipología High Street o locales a pie de calle, se han registrado varias operaciones en ubicaciones como Madrid, Valencia o Pamplona. Además, en todas ellas, el inversor ha sido un patrimonio privado, con volúmenes que oscilan entre los 25 millones de euros, volumen de la operación del local que ocupa Michael Kors en Serrano 32 (Madrid), hasta volúmenes en el entorno de los 2 millones de euros.
Por último, destacar la reciente transacción del parque de medianas Bahía Real en Cantabria, inaugurado en diciembre en 2020, por 60 millones de euros.
LOS FONDOS INSTITUCIONALES SIGUEN SIENDO LOS PROTAGONISTAS DEL MERCADO
Si se analiza el tipo de inversor, se observa cómo los fondos institucionales de inversión continúan dominando el mercado, representando más de la mitad del volumen contabilizado en el total del primer trimestre de 2022 con un 62% de cuota. Sin embargo, las SOCIMIS siguen cogiendo protagonismo con una elevada actividad en el mercado.
Así, si se analiza el origen de los inversores, se observa cómo durante este periodo de tiempo el capital proveniente de fondos alemanes, que ha representado el 35% del volumen de inversión trimestral. Dentro de sus inversiones, destaca la confianza depositada en el mercado residencial en alquiler, hoteles y oficinas, principalmente.
LAS RENTABILIDADES PRIME CONTINÚAN EN NIVELES SIMILARES
Durante los últimos tres meses no se han apreciado grandes variaciones en las rentabilidades Prime, a excepción del sector logístico, donde han continuado comprimiéndose debido a la competencia y presión inversora vivida en gran parte de los procesos de venta.
Las rentabilidades Prime en el sector de la logística ha descendido 20 puntos básicos en los últimos meses, hasta situarse en el 3,90% a fecha 1 de abril, habiéndose cerrado operaciones puntualmente en niveles inferiores.
En el sector de oficinas, la rentabilidad Prime teórica para las zonas más exclusivas de Madrid y Barcelona se mantiene en niveles de 3,10%. La ausencia de transacciones en las zonas más exclusivas está presionando las rentabilidades en mercados alternativos al CBD, como es el caso del 22@ en Barcelona o la zona de Méndez Álvaro, en Madrid. Finalmente, en el mercado de locales comerciales o High Street, no se aprecian grandes cambios, manteniéndose en niveles de 3.50%.
