Sevilla. Los traslados de empresas durante el ejercicio 2010 han animado el mercado de oficinas de Sevilla, que ha registrado un destacado crecimiento de la contratación aunque no así de la absorción neta, según el estudio de mercado elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. La elevada disponibilidad de espacio, que a finales de 2010 alcanzaba el 17,5%, está desincentivando la promoción de oficinas, que se va a reducir drásticamente en el trienio 2010-2012. El precio medio de alquiler de las oficinas registra un descenso acumulado del 25% desde 2007.
Contratación
La superficie de oficinas contratada en Sevilla durante 2010 —un total de 28.000 m2—ha duplicado el volumen de 2009 (*), un notable crecimiento impulsado, más que por una recuperación real del mercado inmobiliario, por la actividad de numerosas empresas a las que la crisis empuja a reducir el espacio que ocupan o ven en la rebaja de las rentas la oportunidad de obtener un ahorro de costes y/o una mejora de la ubicación.
Como consecuencia de esta tendencia, las principales operaciones se cerraron en el centro de negocios de Sevilla (CDB), que concentró hasta el 60% de la superficie contratada el pasado año. Destacaron las operaciones de la ingeniería aeronáutica Alestis, 6.300 m2 en la Cartuja, y la del bufete de Abogados Garrigues, de 4.600 m2 en La Palmera, esta última asesorada por BNP Paribas Real Estate. Las zonas Centro, Descentralizada y Periferia se repartieron el resto de la contratación con cuotas similares en torno al 13%. Por sectores de actividad, el mayor porcentaje de contratación correspondió a Servicios (30%) y legal-Consultoría (25%).
Las previsiones económicas —crecimiento del 1% del PIB regional y mantenimiento del desempleo— no permiten prever el inicio de una fase expansiva del mercado de oficinas de Sevilla en 2011, que mantendrá unos índices de contratación similares a los del pasado ejercicio. Es posible que la contratación por ampliación de espacio y creación de nuevas empresas pueda iniciarse en 2012 o 2013.
Durante 2010 se incorporaron al mercado de oficinas de Sevilla cerca de 53.000 m2 de nueva superficie, que elevó el parque hasta 1.240.000 m2. La disponibilidad a cierre de 2010 alcanzaba el 17,5% de media en la Ciudad, siendo mínima en el CBD (4,8%) y superando máximos históricos en las zonas Descentralizada y Periférica (33% en cada una). Este record de disponibilidad es consecuencia de la elevada actividad promotora desarrollada entre 2005 y 2008, la reducida contratación en esas zonas y la liberación de espacio de segunda mano como consecuencia de los cierres de empresas y los procesos de relocalización. Al ritmo de la contratación producida de 2010, se necesitarían siete años para absorber el parque disponible en Sevilla y entorno inmediato.
El actual desequilibrio entre oferta y demanda de espacio de oficinas ha llevado a los promotores a reducir al máximo los desarrollos “a riesgo”, después de que en los tres últimos años la capital andaluza hubiera sido la ciudad española con mayor volumen de nueva oferta en relación a su parque. La oferta en desarrollo para 2011 se limita a 2.700 m2 y la de 2012 a 11.000 m2. En 2011 se espera que la disponibilidad de superficie de oficinas se mantenga estable como consecuencia de una moderación en los procesos de liberación de espacio de segunda mano y en la oferta de obra nueva.
Rentas
2010 ha sido el tercer año consecutivo de reducciones de las rentas de oficinas en Sevilla, que suma un descuento acumulado del 25% desde 2007 en sus valores medios. Respecto a 2009, la renta media ha disminuido 1,6 euros/m2/mes, y se sitúa en 9,4 euros/m2/mes. La renta media en Zona prime, la de los edificios de oficinas de más calidad y mejor ubicados, ha oscilado ente los 14 y los 16 euros/m2/mes durante 2010, si bien para superficies-ocupaciones menores/medianas.
Por lo que respecta a las previsiones, no se espera un cambio notable en el comportamiento de las rentas para 2011. Las zonas Descentralizada y Periférica tenderán a incorporar nuevos descuentos, aunque menores que los registrados en 2009 y 2010. La evolución positiva de los precios de alquiler vendrá de la mano de la recuperación económica local y nacional, previsiblemente a partir de 2012 o 2013.
“2010 ha vuelto a ser un año muy difícil para el mercado de oficinas de Sevilla y su Área Metropolitana, aunque llamativamente la propia crisis ha generado un nivel de contratación superior al de los dos ejercicios precedentes debido a las recolocaciones”, afirma Álvaro Rojas, Director Territorial para Andalucía de BNP Paribas Real Estate. “Se ha intensificado la tendencia de las empresas que buscan optimizar la ubicación y los costes en un momento de evidentes ventajas para los usuarios, tanto por el nivel alcanzado por las rentas como por las condiciones contractuales”, explica el directivo.
(*) No se considera la operación de Abengoa en Palma Altas en 2009-2010 que, por su excepcional tamaño, distorsionaría el análisis general del mercado local.
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