El auge de la segunda residencia en la costa confirma una tendencia clara: el mercado vacacional se encarece de forma significativa, alcanzando una subida interanual del 12,1 % en zonas como Baleares, Málaga o Pontevedra. La combinación de una oferta limitada, el impulso de la obra nueva y una demanda de alto poder adquisitivo está tensionando los precios de forma estructural, según el nuevo informe de Tinsa sobre vivienda en costa. El informe refleja también que hasta 32 municipios superan ya los valores del periodo de la burbuja inmobiliaria.
Este crecimiento se acompaña de un cambio profundo en el comportamiento del comprador: crece la compra para alquilar con fines turísticos, se intensifica la presencia de compradores extranjeros profesionalizados y se observa un trasvase entre primera y segunda residencia, especialmente en áreas con presión turística. En este contexto, la sostenibilidad del modelo y la falta de vivienda habitual en zonas costeras se posicionan como desafíos urgentes para planificadores y promotores.
¿Qué está impulsando el precio de la segunda residencia en la costa?
Los principales factores son la escasez de suelo, el aumento de la demanda internacional y el enfoque de la obra nueva hacia compradores de mayor poder adquisitivo.
¿Qué zonas presentan los mayores incrementos?
Las costas de Málaga, Pontevedra, Ibiza y Santa Cruz de Tenerife destacan por sus subidas interanuales, superando incluso los máximos históricos.
¿Qué rol juega el alquiler vacacional en este mercado?
Cada vez más inversores compran para alquilar. En zonas como Canarias, Baleares o Málaga, hasta un 24 % del parque de segunda residencia se destina al alquiler turístico.
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La segunda residencia se encarece en la costa según el informe de Tinsa by Accumin
El valor de la vivienda vacacional en la costa española ha experimentado una aceleración notable, situándose en una media de 2.970 €/m² según datos de Tinsa by Accumin. Esta cifra representa un crecimiento interanual del 12,1 % en el primer trimestre de 2025, impulsado por una concentración de obra nueva orientada a compradores con alto poder adquisitivo. La escasez de suelo y el atractivo del alquiler turístico explican en parte este fenómeno, que afecta de forma desigual a las distintas vertientes litorales.
El informe ‘Vivienda en Costa 2025’ pone de relieve que el precio de la vivienda (primera y segunda residencia) creció un 7,2 % de media en el litoral, con subidas especialmente acusadas en Islas (+12,8 %), Costa Mediterránea (+8,9 %) y zonas como Málaga, Pontevedra o Santa Cruz de Tenerife. En muchos casos, los precios han superado ya los máximos históricos anteriores a la crisis de 2008, si bien en términos reales (ajustados a la inflación) el fenómeno se limita a municipios muy concretos, sobre todo en Baleares.
La actividad promotora se ralentiza salvo en la Costa Norte, que alcanza máximos de los últimos 15 años
Pese al auge de precios, la oferta de obra nueva en municipios costeros se ha reducido ligeramente (-2,1 %) respecto al año anterior. Esta caída generalizada contrasta con la excepción de la Costa Norte, donde el número de visados de nueva construcción aumentó un 22,7 % y alcanzó niveles no vistos desde 2009. La falta de suelo disponible, el encarecimiento de los costes de construcción y la presión normativa en algunas zonas explican en parte esta contención.
Por provincias, Málaga, Alicante y Barcelona concentran los mayores volúmenes de nueva construcción, superando los 2.000 visados anuales. Les siguen otras zonas de alta demanda como Cádiz, Pontevedra y Baleares. En paralelo, se observa una creciente concentración de promociones dirigidas a segunda residencia, muchas de ellas con intención de explotación en alquiler turístico.
Inversores y compradores extranjeros ganan protagonismo en un mercado cada vez más tensionado
El número de compraventas en la costa creció un 7,2 % en 2024, alcanzando cerca de 199.000 operaciones. Aunque esta cifra supone una leve pérdida de cuota respecto al total nacional (por el auge de las capitales), el mercado sigue mostrando fortaleza. Las transacciones fueron especialmente intensas en la Costa Norte (+14,4 %) y Andalucía Atlántica (+9,8 %).
El peso del comprador extranjero es cada vez mayor, especialmente en zonas como Baleares, Costa Mediterránea y Canarias, donde representan hasta un 34 % de las operaciones. También crece la presencia de compradores profesionalizados, inversores y entidades jurídicas que adquieren vivienda para destinarla a alquiler turístico, reforzando la tensión sobre el parque residencial disponible. Esta evolución plantea importantes desafíos en términos de sostenibilidad urbana y equilibrio entre primera y segunda residencia en la costa española.
