Estamos acostumbrados a hablar de «mercado inmobiliario» como un ente global en el que una ciudad es más cara que otra o un barrio determinado se dispara en precio frente a otro cercano. Pero estas afirmaciones cambian drásticamente al realizar un estudio o análisis más pormenorizado.
Los «mercados inmobiliarios» pueden cambiar mucho dentro de una misma localidad, dentro de un mismo barrio, dentro de una misma calle e incluso de tramos de calle al que nos refiramos.
TecniTasa (Técnicos en Tasación S.A.), primera sociedad de tasación independiente de entidades financieras ha realizado un análisis exhaustivo a través de su profundo conocimiento del mercado local con datos a pie de calle que le permite facilitar una valoración inmobiliaria más correcta y completa.
De esta forma, en la calle Serrano de Madrid, entre las calles Ortega y Gasset y la Puerta de Alcalá, los precios varían de 10.000€ (impares) a 20.000€ (pares), sobre todo en locales comerciales porque el tráfico peatonal es más continuo y denso, acentuado ahora por la mayor anchura de las aceras.
Lo mismo ocurre en Bilbao en la Gran Vía de D. Diego López de Haro en la que los precios de los locales van de los 10.000€ (pares) a 15.000€/m2 (impares) por la mayor densidad peatonal que provoca que el rendimiento económico de los negocios sea muy superior de una acera a otra.
Otra ciudad con una gran diferencia de precios de un lado de la calle al otro es Barcelona en la Avenida Diagonal en concreto en el tramo Diagonal Mar. Aquí los pisos oscilan de 3.500€/m2 (impares) a 7.500€/m2 (pares). El motivo es la apertura de la avenida al mar con la realización de múltiples promociones residenciales y terciarias que han cambiado la fisonomía del lugar en donde convive el barrio social de los años 70 (impares) con los nuevos edificios vanguardistas de alto standing (pares).
José María Basañez, presidente de TecniTasa comenta: «Tecnitasa dispone de técnicos especializados y tasadores que desarrollan su trabajo profesional en el lugar donde residen lo que permite una corriente constante de información actualizada y a pie de calle imprescindible para una valoración lo más correcta y completa posible».
Vigo y Murcia el mayor incremento porcentual entre aceras: un 300% y 275% más
Si nos fijamos en incrementos porcentuales el dato que más sorprende está en Vigo (Pontevedra). Se produce en la calle Urzaiz entre las calles Colón y Gran Vía en donde los precios cambian hasta en un 300% más al pasar de los 3.000€ en los impares a los 9.000€ en los pares por ser la prolongación de la calle más exclusiva y zona de paso al Corte Inglés.
En Murcia se da un caso muy similar, en concreto en la calle Antoñete Gálvez, situada en un barrio en expectativa de regeneración urbana cuyo desarrollo diferenciado provoca actualmente precios de 400 – 500 €/m2 en la acera de los pares, frente a precios que los triplican, llegando a los 1.500€/m2 en la de los impares.
En Extremadura, en Badajoz se da también una situación singular en la Avenida Santa Marina entre los números 36 a 56 al ser edificios construidos en la década de los 50 y muchos de ellos sin rehabilitar y sin ascensor por lo que el precio está sobre los 900€/m2, mientras que en la otra acera (impares) son viviendas de los años 80 en una zona más noble y emblemática con mayores superficies y mejores calidades que hacen que los precios sean un 112% más caros en una media de 1.900€/m2.
En Andalucía, en distintas capitales como Sevilla en las calles Antiloquia-Villas de Cuba los pisos duplican sus precios (110%) de 1.000€/m2 (pares) a 2.100€/m2 (impares) o en Granada en Camino de Alfácar entre las calles Dr. González de Vega y Periodista Luis de Vicente de 400€/m2 (pares) a 800€/m2 (impares), en ambas ciudades por ser una frontera entre zonas social y económicamente muy distintas.
En Cataluña en Gerona, en la localidad de Blanes, en el Passeig de Dintre, también los precios se duplican de la acera de los impares (1.500€/m2) a los pares (3.000€/m2) ya que en estas últimas las viviendas disponen de vistas al mar en pleno centro de la población.
Fernando García-Marcos, director técnico de TecniTasa indica: «En numerosos tramos de calles, por toda la geografía española, los precios varían ostensiblemente, incluso llegando a duplicarse, por circunstancias o particularidades que inciden en la demanda, como pueden ser mayor tráfico peatonal, orientación, vistas, etc.»
En Castilla y León en Valladolid en el Paseo Arco de Ladrillo la antigüedad de los pisos de una acera a otra es muy diferente por lo que los precios oscilan de 900€/m2 (impares) a 1.900€/m2 (pares). Igual ocurre en la calle Ebro entre los números 1-16 (400 €/m2) a 800 €/m2 en impares por existir una frontera socioeconómico muy diferenciada.
Cruzar la calle es un 50% más caro
En otras comunidades Autónomas las diferencias de precios también son muy acusadas superando el 50% en los precios de una acera a otra.
En Logroño (La Rioja) en la Avenida de Burgos desde la calle Fueras de Logroño a la calle Isaac Albéniz los precios se incrementan más de un 60% entre los 800€/m2 (pares) y los 1.300€/m2 (impares) al desarrollarse nuevas promociones en estos últimos frente a edificios antiguos de los números pares.
En Palma de Mallorca en la calle Sant Magí la opción de vista al mar hace que los precios varíen de 3.000€/m2 (pares) a 5.000€/m2 (impares) más de un 66%.
En León en toda la calle José María Fernández Ladreda los precios suben un 50% de los 1.000€/m2 (impares) a los 1.500€/m2 (pares) por la diferente antigüedad y orientación.
Para finalizar, en Asturias en Oviedo en la calle Covadonga a partir de la Plaza Longoria Carbajal hay una diferencia de casi el 70% en los locales comerciales de 1.800€/m2 (pares) a 3.000€/m2 (impares) y en Gijón en la calle Menéndez Valdés entre la Plaza del Instituto y la Plaza San Miguel de 3.300€/m2 (pares) a 4.800€/m2 (impares) ya que ésta última se encuentra más soleada lo que hace que la tendencia de circulación de los peatones se produzca por ella y se genere mayor incremento de negocio en los locales comerciales.
