La absorción de superficie de oficinas durante 2009 en las nueve ciudades más importantes de Alemania —Berlín, Colonia, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburgo, Leipzig, Munich y Stuttgart— ascendió a 2,62 millones de metros cuadrados, lo que supone casi un 26% menos que en el ejercicio anterior, según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas.
“Como era de esperar, la crisis económica y financiera ha impactado severamente en el mercado de oficinas alemán”, según Peter Rösler, presidente de BNP Paribas Real Estate en Alemania. “Aunque se ha registrado una caída interanual significativa del espacio contratado, los mercados han tenido un comportamiento mejor del esperado. Según avanzaba el año, se han mostrado cada vez más firmes hasta lograr estabilizarse. Un factor favorable ha sido un crecimiento del desempleo inferior al previsto. En general, esta evolución debe ser considerada positiva“.
A excepción de Leipzig, donde la contratación se ha incrementado un 24% (hasta los 110.000 metros cuadrados) gracias a una excepcional operación de arrendamiento cerrada por las autoridades municipales, todas las ciudades alemanas han sufrido marcados descensos. El mayor volumen de contratación ha correspondido a Munich, con un total de 542.000 metros cuadrados (-31%), seguido de Frankfurt, con 422.000 metros cuadrados (-29%), Berlín, con 414.000 metros cuadrados (-12%) y Hamburgo, con 390.000 metros cuadrados (-28%). Las ciudades con los descensos más moderados han sido Stuttgart, donde se han contratado 169.000 metros cuadrados que suponen una caída del 11%, Essen, con 125.000 metros cuadrados (-15%) y Colonia, con 228.000 metros cuadrados (-21%). El retroceso más acusado se ha registrado en Düsseldorf (-48%), donde se han contratado 220.000 metros cuadrados
Crece el espacio disponible y retroceden la actividad promotora y las rentas prime
La caída de la demanda en 2009 se ha traducido en un incremento del espacio disponible (aproximadamente 9,1 millones de metros cuadrados) de algo más del 8%. “Al llegar al mercado algunos proyectos iniciados antes del comienzo de la crisis económica, el crecimiento de la desocupación ha sido especialmente evidente en inmuebles de calidad, un segmento en el que la superficie disponible ha crecido un 17%”, explica Peter Rösler. En paralelo, el espacio en desarrollo ha caído significativamente, un 25%, y suma en la actualidad 2,16 millones de metros cuadrados. De este total, aproximadamente la mitad (1,1 millones de metros cuadrados) saldrá al mercado de alquiler. “Aunque en 2009 se han iniciado pocos proyectos”, comenta Peter Rösler. “la oferta de espacios modernos ha alcanzado una cota especialmente elevada en el curso de este año”.
La difícil situación del mercado ha tenido también su reflejo en el comportamiento de las rentas durante el pasado año, que han caído en todas las ciudades analizadas a excepción de Düsseldorf y Leipzig. Los descensos más acentuados se han dado en Munich (-9 % hasta 31 €/m²), Berlin (-8 % hasta 20.20 €/m²), Hamburgo (-8 % hasta 24 €/m²) y Frankfurt (-7 % hasta 35 €/m²). En promedio, las rentas prime han descendido un 5,2% en Alemania durante 2009. Al mismo tiempo, se ha incrementado la oferta de incentivos.
La crisis económica se seguirá sintiendo en los mercados de oficinas durante 2010
“Aunque la economía ha vuelto a una trayectoria de crecimiento, el proceso de recuperación en 2010 es probable que sea lento y que no ejerza aún una influencia positiva en el mercado de trabajo. En consonancia, no podemos hablar de tendencia a la mejora en los mercados de oficinas”, dice Peter Rösler resumiendo las perspectivas para el presente ejercicio. “En este contexto, BNP Paribas Real Estate espera que la absorción en 2010 sea comparable a la alcanzada el pasado año e, incluso, un poco superior. Queda por ver, además, si la demanda se recupera con más fuerza en la segunda mitad del año. Los principales ajustes en los precios de las rentas probablemente se han dado ya, aunque no se puede excluir que en el curso del año se den casos aislados de caídas moderadas. Al mismo tiempo, se continuará ampliando la oferta de incentivos”.
La inversión se recupera al final del año
La inversión en inmuebles de uso terciario en Alemania durante 2009 ha alcanzado los 10.500 millones de euros. Como se esperaba, ha superado los 10.000 millones de euros aunque ha finalizado el año con una caída del 49% respecto al ejercicio anterior. En las seis principales ciudades alemanas – Berlín, Colonia, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo y Munich – el volumen de transacciones registrado se ha quedado justo por debajo de los 5.800 millones de euros, lo que supone un retroceso de más del 37% comparado con 2008.
“Si tenemos en cuenta la drástica caída de la inversión en el primer semestre de 2009, ha sido gratificante observar el marcado incremento de la segunda mitad del año. En concreto, las últimas semanas del año nos han recordado los tiempos de normalidad y el ‘rally’ de cierre de operaciones típico de fin de año», explica Piotr Bienkowski, director general de BNP Paribas Real Estate en Alemania. El cierre de un gran número de operaciones en diciembre ha permitido que el volumen de inversión haya superado los 10.000 millones de euros en un mercado que a principios de año era prácticamente inexistente. En este momento, la demanda de inversión se mantiene fuerte.
Las operaciones individuales (9.300 millones de euros) han representado el 88% del volumen de inversión total mientras que los portfolios han atraído una inversión algo inferior a 1.300 millones de euros. En términos generales, las rentabilidades (yields) prime no sólo se han estabilizado sino que incluso a partir del cuarto trimestre se han moderado en algunas ciudades, alrededor de 10 puntos básicos.
En cuanto al resumen de previsiones, Piotr Bienkowski exhibe un moderado optimismo: “El cambio de estado de ánimo del mercado unido a la mejora gradual de las condiciones financieras continuarán estimulando el mercado de inversión este año. El volumen de transacciones anual volverá a situarse cerca de la media del periodo anterior al ‘boom’. Para 2010 esperamos un volumen de inversión a nivel nacional de alrededor de 15.000 millones de euros”.
