Tras la nula aceptación por parte de inversores y promotores de la Ley 11/2009 que regula a las Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión del Mercado Inmobiliario, cuyo objeto social principal es la adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento), el Gobierno actual ha promovido una importante reforma regulada en la Ley 16/2012 de 28 de diciembre, que ha modificado sustancialmente el marco legal, regulatorio y fiscal que contenía la Ley de 2009.
Son varias las medidas aplicadas por el legislador en la nueva norma, que hacen de la Socimi un instrumento de inversión inmobiliaria de atrayente poder para emisores e inversores. Las tres principales se refieren a la rebaja de los requisitos que animan y facilitan la constitución de Socimis respecto a los que marcaba la anterior Ley, la aplicación de un régimen fiscal especial muy atrayente para el emisor y la posibilidad de incorporación al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), mucho menos gravoso que el Continuo.
Respecto a la rebaja de los requisitos, la Socimi se presenta ahora atrayente para grandes grupos con activos inmobiliarios, que buscan estructurar sus carteras de inmuebles en función de su localización geográfica y especialización. La nueva norma convierte a la Socimi en un instrumento poliédrico que abre las puertas a una gran variedad de alternativas de crear estructuras eficientes, tanto en el aspecto fiscal como en el empresarial, pudiendo crear Socimis de Socimis, adaptándose perfectamente a las distintas singularidades por cada tipo de inmueble, ya que la norma permite que éstos puedan incluirse indistintamente en una o en varias Socimis, de acuerdo con la estrategia de los promotores.
Pero donde el legislador ha puesto mayor énfasis, probablemente por las características de atomización que, históricamente, presenta el mercado inmobiliario español, es en animar a los pequeños grupos familiares y personas físicas propietarias de inmuebles, a constituir Socimis para su venta o para conservar el patrimonio familiar, garantizando a los miembros del grupo unas rentas anuales recurrentes. Este argumento se hace patente en el articulado de la reforma que se refiere a los requisitos mínimos de aportación para constituir una Socimi: un solo inmueble cuya valoración esté por encima de un mínimo de 5 millones de euros, cantidad a todas luces asequible para multitud de pequeños propietarios de inmuebles.
Régimen Fiscal Especial
Si aceptable es la fórmula mínima para constituir una Socimi, más atrayente es su régimen fiscal especial. Las Socimis tributan al cero por ciento en el Impuesto de Sociedades, siempre que el tenedor de las participaciones tribute, al menos, al 10% en sede de sus socios. Otra característica importante es la neutralidad fiscal en aportación de activos para constitución de la sociedad y la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la venta de participaciones.
Pero hay otros aspectos de índole fiscal no menos atractivos, como por ejemplo la ventaja que nos podemos encontrar a la hora de vender un inmueble que se encuentre dentro de la Socimi. Para este caso y si el inmueble ha cumplido tres años de permanencia, el tratamiento fiscal es del cero por ciento para las plusvalías obtenidas por el vendedor. Por tanto, no es aventurado afirmar que la Socimi es el mejor “congelador de plusvalías” para una venta posterior, ya que la aportación de un inmueble en estos momentos del ciclo, el más bajo en la valoración de inmuebles en España después de que los precios se hayan despeñado desde 2008, hace previsible que su venta dentro de tres, cuatro o cinco años sea muy aconsejable.
Esta posibilidad es una gran ventaja competitiva a la hora de negociar con el comprador y, por otra parte, vender un inmueble en el que no hay que pagar plusvalías si se cumplen correctamente los plazos estipulados por la nueva Ley, hace que el cálculo de nuestras expectativas de ingresos sitúen a la Socimi muy por delante de otras alternativas.
Por último, la nueva Socimi está obligada a repartir dividendos al accionista en una cuantía no inferior al 80% de los resultados por rentas, el 50% de los resultados por ventas (excepto reinversión) y el 100% del resto de beneficios obtenidos. Desde el punto de vista del preceptor, estos dividendos están gravados sólo al 27% en el IRPF, en lugar del tipo máximo de este impuesto, que es el 56%.
Cotización en el MAB
La tercera medida del legislador se refiere a la posibilidad de que las Socimis puedan cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), operación que ha de ser obligatoriamente dirigida y supervisada por un Asesor Registrado que, como Armabex, vele por los intereses del emisor de la Socimi y la transparencia de los activos inmobiliarios que gestionan sus propietarios. El Asesor Registrado ayuda y colabora en todo el proceso de incorporación de la Socimi al MAB, solventando con su experiencia y conocimiento las dificultades propias de dicho proceso. Posteriormente, el Asesor Registrado se encargará de velar por el cumplimiento del plan de negocios presentado por la Socimi y de comunicar los hechos relevantes que se produzcan. En definitiva, el Asesor Registrado facilita a los accionistas minoritarios de la Socimi, la máxima protección y garantía de transparencia y comunicación.
El segmento de Socimis que el MAB ha creado el pasado febrero, proporciona financiación, visibilidad, liquidez y valoración para aquellas Socimis que deciden incorporarse a este mercado. Valiéndose de su condición de “Sistema Multilateral de Negociación”, el MAB ofrece a las empresas emisoras un marco normativo y presupuestario más flexible y, en general, más ajustado a sus posibilidades. No olvidemos que una de las causas del fracaso de la Ley de 2009 era la obligatoriedad de cotizar en el Mercado Continuo, cuyos requisitos de acceso, permanencia y exclusión, son mucho más gravosos que los del MAB.
En cuanto a los requisitos de difusión y según se detalla en el punto 3 del apartado Primero de la Circular emitida por el MAB, la Socimi candidata a cotizar en el MAB que no pueda cumplir con la exigencia de que los accionistas minoritarios con participación inferior al 5% del capital, representen un valor de mercado no inferior a 2 millones de euros o el 25% del capital social de la Socimi, sólo precisará emitir un mandato al Proveedor de Liquidez (empresa de servicios de inversión o entidad de crédito). De esta manera, el MAB abre la puerta a aquellas Socimis que no pudiendo cumplir con los requisitos de difusión, puedan alcanzarlos estableciendo dicho contrato/mandato.
Estas tres medidas (rebaja de los requisitos, fiscalidad e incorporación al MAB), constituyen el principal argumento por el que, a lo largo de los próximos meses, veremos relanzarse este mercado en España. Los inversores podrán elegir entre una gran variedad de Socimis, una oferta basada en la transparencia, la localización y la especialización.
Primero aparecerán las Socimis denominadas “de cercanía”, con capitales sociales entre 5 y 40 millones de euros. Constituidas por pequeños grupos propietarios de inmuebles con marcado carácter local, estas Socimis se distinguen porque la particular composición de sus activos responde a la cercanía de residencia y del conocimiento del entorno inmobiliario que posee el propietario. M&
aacute;s tarde, bien entrado 2014, aparecerán las primeras Socimis de grandes grupos altamente profesionalizados y estructurados, con capitales superiores a 50 millones de euros. Estas Socimis, al contrario que las de cercanía (ágiles en decidir y lentas en ejecutar), se distinguen por su lentitud en la decisión y su rapidez en la ejecución.