No parece estar muy clara la consideración a la hora de establecer qué se entiende por obras de rehabilitación “destinadas principalmente a viviendas, en las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización”, las que, según establecía el Real Decreto Ley 20/2012, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, podrían acogerse a un tipo reducido del IVA del 10%.
Un sinfín de resoluciones al respecto emitidas desde las delegaciones de Hacienda han puesto sobre la mesa un mar de dudas para los promotores a la hora de aplicar un tipo u otro. Por ello, se ha elevado una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos, en la que se solicitaba dictamen sobre el tipo impositivo a aplicar en cada caso y deslindar muy bien qué se considera como obras de rehabilitación y qué de, simplemente, de renovación y reparación.
En su respuesta, la Administración entiende que sólo serán consideradas, desde el punto de vista cualitativo, como obras de rehabilitación las ejecuciones de obra de albañilería, fontanería, carpinterías, colocación de suelos en vivienda, reparación y renovación de puertas y reparación y renovación de armarios en un edificio ya construido, cuando formen parte de un proyecto global de rehabilitación en el que más del 50% del coste total de dicho proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de rehabilitación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
Estas obras deberán cumplir, además, un requisito condicionante, que el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación deberá siempre exceder el 25% del precio de adquisición de la edificación antes de su rehabilitación, con exclusión del valor del suelo. En el caso de que no cumpliera cualquiera de las condiciones señaladas, las obras tributarán por IVA al tipo del 21%.
Se considerarán incluidas dentro del concepto de renovación y reparación al que se le pueda aplicar en el IVA el tipo reducido del 10%, las ejecuciones de obras de albañilería, fontanería y carpintería, colocación de suelos en vivienda, reparación y renovación de puertas y reparación y renovación de armarios, siempre que se realicen en las condiciones indicadas y tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas.
La calificación de la ejecución de obra como prestación de servicios resultará esencial para que proceda la aplicación del tipo reducido. Además, el destinatario no debe actuar como empresario o profesional, debe utilizar la vivienda para uso particular, y la construcción o la rehabilitación anterior de dicha vivienda deberían haber concluido como mínimo dos años antes del inicio de las obras.
