El Instituto de Práctica Empresarial (IPE) nace en 1996 con la clara vocación de mejorar uno de los sectores de nuestra economía tan importante como atomizado y poco profesionalizado: el sector inmobiliario.

Este objetivo lo alcanza gracias a una amplia oferta formativa del mercado y, gracias también, a la dedicación de todo un claustro de profesores. Todos ellos profesionales siempre en activo y grandes conocedores de la realidad del sector.

Van ya 14 años desde su fundación, en los que esta Escuela de Negocios para el Sector Inmobiliario ha impartido más de 400 programas en las comunidades de Madrid, Andalucía, Aragón, Castilla La Mancha, Cataluña, País vasco, Extremadura, Murcia y Valencia. El resultado es que en esta década el Instituto de Práctica Empresarial ha formado y apoyado a empresarios y directivos de todo el sector, como es el caso de los profesionales de la arquitectura y del derecho, que son los que hoy diseñan y asesoran en los grandes proyectos urbanísticos que se están desarrollando en toda España.

Su claustro de profesores propios, asiduos e invitados, está formado por 215 miembros a los que avala una reconocida experiencia en el sector. Estos ponentes tratan de ofrecer a los alumnos las herramientas necesarias para que maximicen sus resultados a través de una estrategia de continuidad y supervivencia en el medio y largo plazo, de dotarles de las fórmulas precisas para generar valor aún en las situaciones más adversas.

Desde la Cátedra Inmobiliaria de IPE se han desarrollado distintas fórmulas formativas para dar respuesta a distintas necesidades. Así, cuenta con Programas Máster, Superiores, de Especialización, Talleres Prácticos y a Medida que abarcan todas las áreas del inmobiliario desde el urbanismo y la gestión del suelo al project management, el marketing, la vivienda protegida, la fiscalidad o las ventas, entre otras cuestiones.

¿Qué puede decirnos del Pulsímetro Inmobiliario 2009 que han presentado ustedes?

Los datos recogidos en el informe anual Pulsímetro Inmobiliario elaborado por el Área de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) indican que el sector inmobiliario en España ha tocado fondo y ahora inicia el camino de la recuperación.

Así lo ratifica la estimación del número de viviendas visadas a cierre de 2009 que se sitúa en 146.497, mientras que los proyectos iniciados se estima alcancen los 137.485 a finales de este año.

Ambas cifras fijan el soporte del mercado inmobiliario español que comenzará su camino hacia la recuperación en los próximos años.

Por su parte, el indicador de viviendas terminadas aun está pendiente de estabilizarse ya que arrastra la tendencia de las visadas e iniciadas en años anteriores, por lo que este año se cerrará con un total de 370.563 proyectos terminados.

En cuanto al número de compraventas éste se sitúa en 794.355 por lo que si contraponemos este dato al número de inmuebles hipotecados – 944.835- viene a demostrarse que la tendencia es a la refinanciación de inmuebles en lugar de conceder nuevos préstamos hipotecarios.

Respecto a la hipoteca media, observamos la bajada de la hipoteca media un 8% respecto al año anterior situándose en los 142.250 euros, lo que significa un aumento en el nivel de accesibilidad a la vivienda.

Otra de los puntos clave en el proceso de recuperación del sector inmobiliario será la liquidación del stock de vivienda que vendrá principalmente por dos vías: la de flexibilizar las condiciones financieras para que sea absorbido por la demanda interna, y la de recuperar la confianza de los extranjeros no residentes para recuperar las cifras de venta de los últimos años.

En el Pulsímetro Inmobiliario 2009 leemos que “el sector ha tocado fondo y que se inicia ahora el camino de la recuperación”. ¿Cuáles son las razones que apoyan esta estimación?

Como indican las tendencias de las curvas de visados e iniciadas, tienden a suavizar la caída y marcan un suelo en algo más de 100.000 proyectos en toda España, siendo a partir de este momento el inicio del crecimiento futuro, que veremos proyectado en los primeros trimestres del 2010, ya que las razones económicas, sociales y políticas para emprender un nuevo proyecto “hoy” o hace 3 meses son las mismas, luego consolida una tendencia, tras tocar fondo.

No obstante son tendencias y recuperación en los mercados de oferta que tardarán en llegar a los mercados de demanda, que son empleo y consumo, tanto en cuánto no se digiera con cierta rapidez el stock. De cualquier forma el próximo punto de control lo tendremos en primavera de 2010, verificando la no destrucción de empleo, puesto que en caso contrario se nos alargaría la recuperación en los mercados de demanda.

¿Qué puede indicarse acerca del “stock” de inmuebles a la venta y de su absorción futura por parte del mercado?

Es el momento de poner todas las políticas públicas, colaboraciones privadas e institucionales encima de la mesa, que vayan encaminadas a permitir que quién necesite una vivienda pueda disfrutar de ella, acortará el periodo de recuperación y generación de empleo. Ya que con el disfrute de una vivienda se activa el sector industrial, de servicios y público vía recaudación.

En el stock” señalado hay inmuebles de gestión en apariencia muy complicada… Opciones como la de Admentum, impulsada según creemos por antiguos alumnos del IPE, ¿puede ser la mejor respuesta a la complejidad de algunos de esos bienes?

Efectivamente desde la escuela hemos creado una red de Alumnos especializados en Proyect Construction Finance, para agilizar la gestión de activos de las entidades financieras, desde la comercialización, construcción, gestión urbanística y optimización de dichos proyectos a través cooperativas, vivienda protegida, etc.

La plataforma Admentum está liderada e impulsada por nuestro antiguo alumno, Carlos Martínez Jarabo, Presidente de los alumnos de Madrid y Centro España, donde ofrece servicios especializados para la gestión de activos de las entidades financieras.

Hay una queja generalizada acerca de las concesiones de financiación por parte de las Entidades de Crédito a empresas y particulares ¿Qué opina usted de esto?

Las estadísticas demuestran que se están concediendo créditos e hipotecas, aunque a menor ritmo que antes y en menor volumen del que desearíamos el sector privado y particular. No obstante, o al menos las Cajas con su obra Social junto a los avales públicos estatales podríamos potenciar la circulación del crédito, puesto que con ella alumbrarían proyectos nuevos para generar empleo y conseguir que ningún Talento se quede sin el conocimiento necesario para emprender su idea, que será transformada en proyecto y empresa, creando el nuevo ciclo económico.

¿Cómo puede afectar la demografía española a la evolución  del mercado inmobiliario? ¿ Hay una amenaza en el futuro a causa de su tendencia a la baja? ¿Cuál es su previsión sobre el aumento o disminuci&oa
cute;n de la población española por otras causas externas (extranjeros mayores, flujos migratorios…)

Desde la bajada del ritmo de construcción y viviendas terminadas desde el 2009, que ha caído un 50%, junto a la ralentización de las ventas por falta principalmente de financiación y empleo, se está embalsando demanda, amén de la demanda internacional que necesitamos reactivar lo antes posible, máxime cuando otros países europeos demandantes de nuestro clima, gastronomía, cultura y ocio, se están recuperando antes que nosotros.

Con lo cuál hay que continuar planeando y gestionando urbanísticamente los suelos atascados para evitar un nuevo colapso de demanda sobre la oferta, desembocándose en nuevos incrementos de precio para poder elegir el producto inmobiliario deseado que por sus condiciones de inmueble es único y exclusivo cada uno de ellos.

Finalmente ¿puede usted avanzarnos alguno de los proyectos actuales del IPE y, en particular, de la Cátedra Inmobiliaria?

En cuánto a la línea de investigación, continuamos muy de cerca el seguimiento de la evolución de sector inmobiliario y su impacto en el empleo y PIB, a través de los distintos informes que publicamos, como es el Pulsímetro Inmobiliario en su 15ª edición. Tratando de aportar luz a los que tienen que tomar decisiones hoy, dependiendo el cambio del ciclo de sus acciones.

De igual forma se siguen potenciando las actividades de investigación y desarrollo de la Cátedra de Desarrollo Inmobiliario Sostenible, desde donde se proyecta el futuro del sector inmobiliario atendiendo las necesidades de los clientes actuales y reservando el máximo de recursos naturales para las generaciones venideras, en armonía con el ciclo de la vida, la naturaleza y nuestros entornos culturales.

En la línea formativa, se ha desarrollado e innovado en toda la programación académica, adaptándola a la realidad del mercado, de tal forma que cada alumno pueda rentabilizar su paso por IPE de forma práctica e inmediata. Tanto el Máster de Urbanismo y Desarrollos Inmobiliarios, el Máster en Dirección de Proyectos Inmobiliarios, el Máster en Urbanismo y Gestión del Suelo, El Programa experto en Proyect Management, Cooperativas, VPO o Urbanismo Sostenible y Bioconstrucción. Tanto en sus versiones presenciales en Málaga, Madrid, Sevilla u otras ciudades según especialidad.

Y como producto innovador se ha creado el MBA en dirección estratégica de los negocios, que ya en su segunda promoción, tras el éxito de la primera en 2009, está resultando un catalizador para el nuevo dinamismo empresarial y profesional, tanto del sector inmobiliario como de otros.

Cabe resaltar la actividad de la Asociación de Alumnos de Cátedra Inmobiliaria, por su dinamismo y carácter emprendedor al crear empresas dedicadas a la liquidación del stock, la gestión de activos inmobiliarios para hacerlos líquidos y una red de empresas para la sostenibilidad inmobiliaria.

Agradecemos a don José Antonio Pérez Ramírez las respuesta dadas y le felicitamos a él y a su equipo de colaboradores por la redacción del informe Pulsímetro Inmobiliario 2009.

Nota curricular

José Antonio Pérez Ramírez es Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales y está diplomado por el Instituto de Práctica Empresarial. Actualmente es Director general del Instituto de Práctica Empresarial, donde es  Responsable del Área de Investigación, Coordinador del informe Pulsímetro Inmobiliario y Profesor de Estrategia Financiera en IPE. Socio de Bols&In Consultores y  Socio- Consultor de Land Management Consultants (LMC), especialista en valoraciones y estrategias financieras. Es autor de varios casos sobre Empresas Familiares y del sector inmobiliario y de numerosos artículos de opinión sobre temas de vanguardia empresarial. Coordinador del libro ‘Hacia un urbanismo sostenible’