Madrid. En los procedimientos acumulados que se han seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Palma de Mallorca (por un lado, el declarativo ordinario nº 1091/09 interpuesto por la sociedad checa 2DSP s.r.o. -íntegramente perteneciente a GRUPO BARCELÓ- contra la también sociedad checa COMSA INTERNACIONAL a.s. -íntegramente perteneciente a CONSTRUCCIONES DE OBRAS MUNICIPALES, S.A.- y, por otro, el declarativo ordinario nº 1243/09 interpuesto por COMSA INTERNACIONAL, a.s. contra la referida sociedad checa 2DSP s.r.o. y contra las sociedades españolas UNIÓN HOTELERA BARCELÓ, S.L. y BARCELÓ CORPORACIÓN EMPRESARIAL, S.L., también pertenecientes en su totalidad al GRUPO BARCELÓ), se ha notificado el pasado 2 de septiembre la sentencia dictada con fecha 30 de julio de 2010 que condena a las sociedades del GRUPO BARCELÓ.
En los procedimientos objeto de la sentencia:
A) La sociedad checa perteneciente al GRUPO BARCELÓ solicitó al Juzgado que declarase resuelto el contrato privado de compraventa, por un precio total de 22 millones de euros, suscrito el 11-10-2007 relativo al hotel que COMSA INTERNACIONAL, a.s., se comprometió a ejecutar y amueblar rehabilitando el edificio histórico por ella adquirido previamente al Ayuntamiento de Brno (República Checa) y conforme al proyecto elaborado siguiendo los estándares e instrucciones de por GRUPO BARCELÓ. La pretensión de Grupo Barceló, de haber sido estimada, llevaba consigo la recuperación para Grupo Barceló de la suma de 5.236.000,- euros como precio pagado a cuenta de la compraventa.
El fundamento aducido por GRUPO BARCELÓ para dicha resolución del contrato de compraventa consistió en atribuir el carácter de término esencial o resolutorio a la fecha de 21 de mayo de 2009 prevista para la entrega del hotel. En esa fecha y según quedó acreditado mediante acta notarial levantada conjuntamente por ambas partes, el hotel se encontraba plenamente ejecutado y se disponía de la autorización municipal para su inmediata puesta en explotación pero la vendedora no pudo aportar el justificante documental municipal de que el Ayuntamiento de Brno no había ejercitado su derecho de adquisición preferente.
B) COMSA INTERNACIONAL, a.s. argumentó que el contrato de compraventa no establecía como término esencial del contrato, ni tan siquiera como causa de resolución contractual y ni mucho menos fue pactado como condición resolutoria expresa, la falta de la entrega del justificante municipal en la fecha 21 de mayo de 2009, que era la fecha de la entrega del establecimiento que sí se encontraba terminado con todas las licencias y preparado para su apertura, puesto que el propio contrato preveía un plazo pactado de 120 días para el caso de retraso en la entrega del hotel.
COMSA alegó además la reiterada jurisprudencia que sostiene el “principio de la conservación del negocio” aplicable a dicho litigio al no haberse pactado todo ello de forma expresa como término esencial del contrato” ni como causa de resolución contractual, especialmente por cuanto Grupo Barceló conocía el derecho de adquisición preferente desde el inicio de las conversaciones, un año antes de firmarse la compraventa mediante una “Due Diligence” que había encargado a sus abogados. Y Grupo Barceló no tan solo no quiso imponer la falta del justificante documental municipal como causa resolutoria o término esencial del contrato, sino que a instancias del propio Grupo Barceló había concedido contractualmente un plazo de 4 meses para cualquier retraso en la entrega del Hotel sin que ello fuera motivo de resolución contractual, pues era notorio que el Ayuntamiento de Brno no iba a comprar el hotel –vendido por el propio Ayuntamiento en concurso 2 años antes- ya que el derecho de adquisición preferente tenía como finalidad garantizar que el propietario destinase el edificio a Hotel.
Asimismo se alegó que ningún perjuicio se ocasionaba a Grupo Barceló ya que en el supuesto que el Ayuntamiento de Brno hubiera ejercitado dicho derecho, hubiera recuperado la totalidad del precio que hubiera satisfecho.
En definitiva, Grupo Barceló había valorado y asumido el riesgo del ejercicio del derecho de adquisición preferente de forma expresa en el contrato de compraventa, y ahora ello no podía ser motivo de resolución contractual.
Además, el hotel estaba en condiciones de ponerse inmediatamente en explotación, como quedó acreditado mediante el acta notarial levantada conjuntamente por ambas partes y el 21 de mayo de 2009 COMSA INTERNACIONAL, a.s. ya disponía de una carta del Primer Teniente de Alcalde del Ayuntamiento de Brno anticipando que el órgano municipal competente (el Pleno) con toda probabilidad iba a decidir no ejercitar su derecho de adquisición preferente.
El hotel se puso en explotación por COMSA INTERNACIONAL, a.s., empresa que se dedica a la construcción y que desconoce la actividad de la explotación hotelera, el día 8 de junio de 2009, y el Pleno municipal del Ayuntamiento de Brno., en su reunión de 23 de junio de 2009, decidió no ejercitar su derecho de adquisición preferente y consideró cumplidas todas las obligaciones asumidas por COMSA INTERNACIONAL, a.s.
Incluso después de que se le comunicaran fehacientemente por parte de COMSA a Grupo Barceló los acuerdos adoptados el 23 de junio de 2009 por el Ayuntamiento de Brno de que no se ejercitaba el derecho de adquisición preferente por el municipio, GRUPO BARCELÓ siguió negándose a completar el pago del precio de la compraventa, por lo que en su demanda (dirigida contra la sociedad checa 2DSP, s.r.o. y también contra las sociedades españolas del GRUPO BARCELÓ, COMSA INTERNACIONAL, a.s. se vio obligada a reclamar judicialmente la condena solidaria de las sociedades demandadas, integrantes del GRUPO BARCELÓ, al pago íntegro del precio de la compraventa e intereses moratorios de la Ley de Morosidad, a razón de un 9,50% inicialmente y un 8% anual, junto con la cantidad de 325.000 euros en concepto de extras y modificaciones de obra no previstas en el proyecto sobre el cual se pactó la compraventa, más la reserva de acciones para reclamar, en un procedimiento posterior, los daños y perjuicios, entre ellos los resultados negativos en la explotación del hotel que alcanzarán una suma millonaria cuando finalice el litigio.
Celebrado el juicio los días 21 y 22 de junio de 2010, el pasado 30 de julio de 2010 el Juzgado nº 23 de Palma de Mallorca ha dictado una sentencia muy bien construida que ha sido notificada el 2 de septiembre, por la que estima sustancialmente (aproximadamente el 94% del importe dinerario) las peticiones de COMSA INTERNACIONAL a.s., y desestima íntegramente la demanda de Grupo Barceló con imposición de costas, considerando no ajustada a Derecho la resolución unilateral del contrato efectuada el 21 de mayo de 2009 por las sociedades del GRUPO BARCELÓ; declara que COMSA INTERNACIONAL a.s. ha cumplido totalmente con sus obligaciones contractuales y condena solidariamente a las sociedades del GRUPO BARCELÓ al pago de la parte pendiente del precio más impuestos, por un importe c
onjunto de 20.679.205 euros, más los intereses de demora pactados al tipo establecido en la Ley de Morosidad (un 9,50% para un periodo inicial y un 8% para el resto), que alcanzan a la fecha de hoy una cifra en torno a los 2 millones de €, devengándose diariamente unos 4.000 € diarios, más la suma de 7.503,82 euros en concepto de extras y modificaciones de obra, obligando a Grupo Barceló a la devolución a COMSA INTERNACIONAL a.s. de los dos avales de un importe total de 5.236.000,- euros entregados a GRUPO BARCELÓ en garantía del 20% cobrado en su día a cuenta del precio de la compraventa, así como las comisiones y gastos bancarios generados para COMSA INTERNACIONAL a.s. por el mantenimiento de dichos avales desde la fecha en que debieron quedar cancelados mas los correspondientes intereses. La sentencia declara además el derecho de COMSA INTERNACIONAL a.s. a reclamar contra las sociedades del Grupo Barceló todos los daños y perjuicios que se hayan generado hasta la fecha, que ya alcanzan los 5,5 millones de €.
Las sociedades españolas del GRUPO BARCELÓ, también condenadas solidariamente en la sentencia, ya han presentado escrito preparando su recurso de apelación, y COMSA piensa recurrirla al parecer únicamente en el extremo de que la sentencia no ha impuesto las costas a Grupo Barceló de su demanda reconvencional, extremo relevante al tratarse de un litigio cuya cuantía entre la demanda de Grupo Barceló y la demanda de COMSA, supera los 55.000.000,- de euros, alcanzando las costas ya impuestas a Barceló a unos 6.500.000 de euros. Caso de estimarse la apelación de COMSA, las costas a cargo de Barceló podrían llegar al tope máximo legal de 16.500.000,- euros.
