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Aunque esta alternativa supone un ahorro interesante, “la autoridad judicial o el organismo que lance la subasta no está obligado a indicar si el inmueble adjudicado está libre o, por el contrario, ha sido ocupado ilegalmente o en él reside un inquilino”, revela Sandra Aurrecoechea, abogada y socia de Marín & Mateo Abogados.
Dado que la toma de posesión efectiva puede dilatarse, la experta señala que “comprar un inmueble en subasta pierde atractivo cuando la intención es entrar a vivir en esa casa de forma inmediata porque el desconocimiento de la situación posesoria implica riesgos y sobrecostes muy importantes”.
Las subastas de viviendas suponen un ahorro importante frente al mercado libre, por lo que el interés por esta fórmula está calando en la sociedad. El portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE) permite acceder a toda la información. Un vistazo rápido releva que, por ejemplo, en Madrid provincia tendrá lugar la próxima apertura de 13 subastas judiciales, en Barcelona 20 y en Valencia 10, si bien algunas de ellas están compuestas por varios lotes. También es posible conocer otras subastas extrajudiciales, como las realizadas por la organismos como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social o las llevadas a cabo por los notarios.
Esta alternativa presenta beneficios, pero también presenta el problema de que la situación posesoria no se conoce hasta que no se pone un pie en la casa. “La autoridad judicial o el organismo que lance la subasta no está obligado a indicar si el inmueble adjudicado está libre o, por el contrario, ha sido ocupado ilegalmente o en él reside un inquilino con un contrato de alquiler en vigor”, revela Sandra Aurrecoechea, abogada y socia de Marín & Mateo Abogados.
Igualmente, la abogada indica que “puede darse el caso de que el inmueble provenga de un embargo hipotecario y el deudor todavía permanezca en la vivienda”. Dado que en función del caso y de la entidad detrás de la subasta hay que actuar de una forma diferente y la toma de posesión efectiva puede dilatarse, Aurrecoechea señala que “comprar un inmueble en subasta pierde atractivo cuando la intención es entrar a vivir en esa casa de forma inmediata porque el desconocimiento de la situación posesoria implica riesgos y sobrecostes muy importantes”.
Echar a un okupa
Cuando existen okupas y se trata de una subasta judicial, “el adjudicatario tiene un año de plazo para instar el incidente de lanzamiento previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y evitar el proceso ordinario”, indica la letrada. Sin embargo, “cuando el inmueble se ha obtenido a través de una subasta administrativa, rige el desahucio por precario, puesto que estos organismos no tienen potestad para ordenar el lanzamiento de los okupas”.
Según datos del Consejo General del Poder Judicial, se tarda alrededor de un año y medio en recuperar una vivienda ocupada ilegalmente en España. Más allá de este retraso, Aurrecoechea recuerda que “la normativa protege a los okupas en situación de umbral de exclusión, estando suspendidos los lanzamientos hasta mayo de 2024”.
Inquilinos en la casa
Si quien reside en la vivienda es un inquilino, todo dependerá a la fecha del contrato. “Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 que constaran en el Registro de la Propiedad deberán respetarse según la duración pactada, pero en caso de no estar inscritos antes del embargo hipotecario, el contrato quedará extinguido”, comenta Aurrecoechea.
El escenario cambia si el contrato fue suscrito después del 6 de marzo de 2019. En estos caso, “el adjudicatario tendrá que respetar obligatoriamente el arrendamiento por cinco años desde la fecha del contrato de alquiler si es un particular y por siete años si es una empresa”, explica la portavoz de Marín & Mateo Abogados.
Si el inquilino cumple su compromiso con la renta mensual, lo cierto es que “la rentabilidad obtenida podría ser interesante si la subasta tuvo una finalidad inversionista, pero si se incurre en impago, comenzaría un proceso de desahucio que mínimo duraría seis meses, pero lo habitual es que supere el año”, matiza la experta. Los datos más recientes del CGPJ, correspondientes al segundo trimestre de 2023, admiten que el 72,9% de los lanzamientos guardaron relación con procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
