Madrid. El Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia sobre un tema relacionado con la anulación de la compraventa de un piso, en el caso de un comprador que se negaba a pagar el precio convenido por no poder acceder al inmueble al pesar un derecho de usufructo de un familiar del vendedor.
La Sala Primera del Tribunal Supremo en una sentencia de de la que ha sido ponente el magistrado Orduña Moreno, ha interpretado la relación de la facultad de suspender el pago del precio en la compraventa, regulada por el artículo 1502 del Código Civil, con los incumplimientos contractuales. Los hechos objeto de enjuiciamiento parten de la demanda interpuesta por un vendedor que, ante el impago del precio de la compraventa, resolvió el contrato, solicitando la declaración de la validez de la resolución realizada extrajudicialmente.
El demandado comprador, que conocía en el momento de celebración de la compraventa que existía un usufructo vitalicio a favor del abuelo del vendedor y que había recibido la posesión del inmueble, excepcionaba en el procedimiento que el contrato no era válido y que el vendedor no había cumplido sus obligaciones. La demanda fue estimada en primera instancia y confirmada en apelación entendiendo que el vendedor había realizado actos que acreditaban su disposición de cumplimiento.
El comprador interpuso recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, que ha sido desestimado por la Sala por no respetar los hechos probados de la sentencia en orden al cumplimiento llevado a cabo por el vendedor. La Sala reitera también su doctrina sobre la función del recurso de casación como unificadora en la interpretación del Derecho, sin que pueda convertirse en una tercera instancia.
En la sentencia se confirma que el comprador tuvo pleno conocimiento de la existencia del usufructo en el momento de la celebración del contrato. Por tanto, el riesgo se había asumido sin que su consentimiento estuviera viciado, siendo válido el contrato. Este conocimiento, conforme a reiterada doctrina de la Sala, impedía la posibilidad de suspender el pago del precio amparada en el artículo 1502 del Código Civil.
La sentencia interpreta que, según ese artículo, se permite suspender el pago del precio si el comprador puede ser perturbado en su posesión o dominio, pero no cuando esta situación se conoce en el momento de celebrar el contrato, ni cuando se ha afianzado la devolución del precio.
También señala que el riesgo de la perturbación del vendedor ha de afectar a una obligación esencial del contrato, dado su carácter sinalagmático y la reciprocidad de las prestaciones y que, por tanto, la posibilidad de suspensión del pago del precio no puede
relacionarse con todo incumplimiento contractual.
