Madrid, El Tribunal Supremo se ha vuelto a pronunciar respecto a un tema recurrente como es el de la resolución de un contrato de compraventa de una vivienda por falta de licencia de primera ocupación.
Y lo ha hecho dando la razón al comprador –en este caso, una ciudadana irlandesa que había adquirido un apartamento en una urbanización de Marbella– y obligando a la promotora a devolver las cantidades adelantadas y a pagar las costas.
Se confirma nuevamente que la falta de licencia de primera ocupación, aunque nada se hubiera pactado expresamente en el contrato, “ha de valorarse como incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la vivienda por parte del vendedor, a los efectos de posibilitar la resolución instada por el comprador, cuando su concesión no va a ser posible en un plazo razonable”, apunta la sentencia.
La Sala del Supremo, por tanto, ratifica el pronunciamiento previo de la Audiencia porque, aunque las partes no contemplaron expresamente en el contrato el carácter esencial de la licencia, “la falta de esta debe valorarse con ese carácter de esencial y, por ende, permite justificar la resolución del comprador, habida cuenta que la existencia de obstáculos para su concesión, derivadas de posibles irregularidades urbanísticas (en el caso enjuiciado, la licencia de obras constaba impugnada por supuesta ilegalidad), colocaban al comprador en una situación de incertidumbre durante largo tiempo mantenida, la cual, por frustrar sus expectativas contractuales, debe posibilitar que se aparte del contrato y que no pueda ser obligado a escriturar y pagar el resto del precio del inmueble”.
También se rechaza el argumento de la promotora sobre una pretendida obtención de la licencia por silencio administrativo, y tampoco tiene en cuenta la obtención posterior de la licencia, ya que, “además de que era incompleta y no comprendía las piscinas comunitarias, era un documento de fecha muy reciente (junio 2012), lo que precisamente viene a confirmar que a la compradora se le impidió disponer de esa licencia durante los años transcurridos desde que fue adquirida (en enero de 2004) y finalizó su construcción (finales de 2005)”.
El litigio causante del recurso se inició por demanda presentada el 11 de mayo de 2007 por la compradora Dª Marta , de nacionalidad irlandesa, contra la compañía mercantil "Marbella Vista Golf S.L.", promotora en Marbella del conjunto residencial Santa María Green Hills, pidiendo la resolución del contrato privado de compraventa de una vivienda, celebrado el 5 de febrero de 2004, así como la condena de la demandada a pagar a la demandante las cantidades de 96.075'30 euros en concepto de sumas satisfechas hasta entonces a cuenta del precio total, 320.251 euros, IVA incluido, y 12. 716'82 euros en concepto de intereses por las cantidades abonadas el mismo 5 de febrero de 2004.
El hecho de que el comprador fuera una persona extranjera también merece una consideración del Alto Tribunal al señalar que “si la seguridad de la propiedad inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España pero que compran desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad”.
