Santiago de Compostela. La Ley de Vivienda de Galicia entra en vigor, después de su publicación en el Diario Oficial de Galicia el pasado 24 de julio. La Ley de Vivienda de Galicia nace de uno amplio acuerdo con los representantes de todos los sectores implicados en este sector, a los que les fue explicado detalladamente el proyecto antes de su tramitación, con el objetivo de que el mismo suscitara el mayor consenso posible. Fruto de ese trabajo previo realizado desde el Instituto Galego de la Vivenda e Solo fue el hecho de que ninguna de los alegatos presentados al proyecto de ley cuestionara la filosofía de la misma.
Esta ley, actualizada y adaptada a la realidad de Galicia, crea un marco estable en el sector al tiempo que sirve para facilitar el acceso a un bien prioritario a los ciudadanos, sea cual sea su condición económica y social, potenciando los mecanismos destinados a mejorar las condiciones de las familias más desfavorecidas y creando nuevas modalidades de viviendas de promoción pública.
Al mismo tiempo la Ley de Vivienda potencia la rehabilitación como instrumento de mejora de las condiciones de vida de los ciudadanos, recuperación y mantenimiento del parque de vivienda existente, mejora del uso del territorio y potenciación de un sector económico con gran empleo de mano de obra local.
En la vivienda protegida de promoción privada se adaptan los períodos de protección a las ayudas recibidas y a las zonas territoriales en las que se emplazan, de manera que el período de protección será más largo en los casos en que las ayudas son mayores.
Al mismo tiempo, la Ley potencia los derechos de los adquirentes y usuarios de viviendas, tanto en el proceso de adquisición de viviendas ya construidas como en el caso de viviendas en proyecto.
Los objetivos fundamentales de la Ley de Vivienda son los siguientes:
• Adoptar medidas de regulación y de supresión de trabas y obstáculos con el fin de garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada a quien realmente la necesita.
• Establecer medidas de seguridad jurídica en el mercado inmobiliario para dar garantías y confianza a los compradores y usuarios de las viviendas.
• Proponer medidas que pretenden ser dinamizadoras del sector inmobiliario en un momento que está pasando serias dificultades, todo ello sin olvidar el mantenimiento de las condiciones de calidad y habitabilidad de las viviendas.
• Establecer las condiciones necesarias que permitan estimular la promoción y rehabilitación de las viviendas en general y las protegidas en particular.
• Adaptar el marco normativo de las viviendas protegidas a la nueva realidad impuesta por la parálisis del sector inmobiliario y por la sensible merma de las ayudas realizada por el gobierno del Estado.
• Adaptar la reserva de suelo destinado la vivienda protegida a los datos de demanda por tipo de vivienda que resultan del Registro de demandantes al ser éste el instrumento que permite la planificación de las actuaciones de vivienda protegida tanto para el sector publico como para la iniciativa privada.
• Establecer instrumentos de colaboración con los agentes de la edificación, colegios profesionales, entidades financieras, etc como medida para la reactivación del sector inmobiliario y de facilitar el acceso de los ciudadanos la vivienda.
• Crear un marco normativo estable que no deba de ser objeto de modificación total cada cuatro años, y que, por lo tanto, debe de ser un texto que regule las cuestiones básicas en materia de vivienda sin caer en la tentación de introducir regulaciones excesivamente concretas más propias de un reglamento que de la propia ley.
La Ley de Vivienda elimina las imprecisiones de la aprobada en 2008, que resultaba excesivamente reglamentista, rígida, contradictoria y de difícil aplicación, además de estar elaborada, como ella incluso indicaba en su preámbulo, en un momento de ‘boom’ inmobiliario, con unas condiciones muy diferentes de las que se viven en la actualidad.
En el Ley que hoy entra en vigor desaparecen las interferencias en competencias ajenas a la Comunidad Autónoma o la previsión de creación de organismos que, según la ley de 2008, estarían dotados de competencias que ya ejerce el Instituto Gallego da Vivenda e Solo, por lo que la creación de nuevos órganos, como el Laboratorio de Sostenibilidad de la Edificación, el Observatorio de Vivienda de Galicia o el Fondo Social de Vivienda, solo serviría para duplicar competencias e incrementar los gastos.
La protección de los derechos de los consumidores es parte fundamental del contenido de la Ley de Vivienda, con el objetivo de que el adquiriente o usuario de una vivienda conozca claramente sus derechos, las características del bien que adquiere o arrenda, y las posibilidades de actuación ante cualquier cuestión que infrinja sus derechos como consumidor.
En tal sentido se delimita, desde una perspectiva cronológica en el proceso de construcción y entrega de una vivienda, un triple nivel de protección, diferenciando la fase precontractual, la de proyecto y construcción, y la de la vivienda terminada.
Con tal fin, se regula la publicidad y la información en la oferta de viviendas, así como la documentación a entregar por los promotores en la venta de viviendas, tanto en construcción como rematadas y la obligación de que la construcción responda al proyecto.
En este sentido, se regula la cantidad máxima a pagar como reserva de vivienda, que se fija en el uno por ciento de su precio; se prohíbe imponer al comprador de vivienda los gastos de escritura de obra nueva, división horizontal y cancelación de cargas; y se prohíbe que se pueda condicionar la venta de una vivienda protegida con la imposición de la adquisición de bienes que no están vinculados a la misma en la calificación, como segundas plazas de garaje o participaciones en locales comerciales.
Finalmente, la Ley protege los derechos de los adquirentes de viviendas de buena fe afectados por actuaciones administrativas declaradas ilegales, y que obligan la demolición de un inmueble de manera que el titular tendrá derecho a residir en su vivienda hasta que se termine el procedimiento de responsabilidad patrimonial y que se había puesto, en su caso, a disposición de los perjudicados la correspondiente indemnización. Esta medida se liga directamente con el derecho a la vivienda evitando que nadie podrá ser desposeído del uso de su vivienda hasta no tener una alternativa habitacional.
Otra de las novedades de esta Ley es la creación de un Registro de Promotores de Galicia, con carácter informativo y como medida de fomento de la transparencia en el sector de la vivienda, que posibilitará que el adquiriente de vivienda conozca perfectamente con quien trata, incluyendo las posibles sanciones y resoluciones judiciales firmes que afecten a los promotores.
La inscripción será necesaria para todos los promotores que quieran desarrollar su actividad en Galicia, pero el Registro será meramente informativo y recogerá los datos básicos sobre la personalidad y solvencia del promotor, las obras ejecutadas, posibles sanciones administrativas o sentencias judiciales.
En el caso de las viviendas protegidas, la nueva Ley de Vivienda regula su régimen jurídico, indicando su destino, ocupación, beneficiarios y la li
mitación a la facultad de disponer de las mismas. También regulará la prohibición de cualquier tipo de sobreprecio en la transmisión de las mismas por obras de mejora o instalación de mobiliario.
En la Ley de Vivienda eliminara la confusión entre promoción pública y promoción privada del texto de 2008, de manera que únicamente serán viviendas de Promoción Pública (VPP) las promovidas o cualificadas por el IGVS. Por su parte, las viviendas de Protección Autonómica (VPA), podrán ser promovidas por promotores públicos, por promotores privados o por autopromotores.
